64城房價上漲創76個月新高 專家稱“貨幣現象”明顯

■本報記者 王麗新

昨日，統計局發佈8月份70個大中城市房價數據。數據顯示，與上月相比， 70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有6個，上漲的城市有62個，持平的城市有2個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

中原地產首席分析師張大偉向記者表示，8月份，70大中城市房價上漲刷新了歷史最高紀錄。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續三個月收窄後有所擴大，二、三線城市繼續擴大。

亞豪機構市場總監郭毅認為，造成這一現象的重要原因是寬鬆的信貸政策。4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。

一、二線城市房價處上漲週期

據統計局數據顯示，與7月份房價數據相比，8月份環比上漲城市數量由51個上升至64個，環比最高漲幅也由4.6%上升至5.6%，這説明70大中城市房價仍處於上漲週期。

據房天下數據研究中心資料顯示，8月份，從價格區間來看，13個城市總價80萬元以下房源搜索量佔50%以上；10個城市50萬元-100萬元搜索量佔50%以上；南京、廈門的主要搜索價格區間是200萬元以下；北京、上海、深圳的主要搜索價格區間是300萬元以下。

對應到各個城市二手房均價來看，低總價房源仍然受市場追捧。

此外，在全國20個主要城市中，70平方米-90平方米麪積佔據主流，與户型結合來看，這表明在全國整體高房價的壓力之下，改善型住房需求受到抑制；北京受高房價影響，住房面積需求被進一步壓縮，小户型成為市場主流。

張大偉表示，70大城市新建商品房住宅平均環比漲幅高達1.26%，26個城市環比漲幅超過1%，13個城市環比漲幅超過3%；二手房住宅平均環比漲幅高達0.89%，刷新了單月上漲歷史紀錄。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這是2010年5月份以來的最高環比增幅，即創下了近76個月的新高。同時，8月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為30.5%、10.3%和2.5%。

嚴躍進認為，一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。而現在鄭州、無錫等熱點二、三線城市開始出現了明顯的價格攀升，此類城市控制房價的壓力也開始增加。

對此，郭毅認為，一線城市以及二線城市當中土地供應，尤其是住宅用地供應的大幅減少，以及由此引發的價格的飆升，使得未來住宅預期將進入“量少、價高”的階段，受此影響現售住宅項目價格也出現快速提升，由此拉動了整體房價水平持續上漲。

4萬億元新增貸款成推進器？

“4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐”。郭毅表示，在連續兩年近5次降息之後，今年的房貸利率水平也已達到階段性低點，“真金白金”的支出減少也成為促進需求入市的推進器。

據央行日前公佈的8月份金融統計數據顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨秀”。8月份，住户部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，後者為年內第二高。今年前8個月住户部門貸款即房貸的新增值已高達4萬億元，佔全部新增信貸的比重為46%，而2014年和2015年這一佔比分別是35%和29%。

郭毅稱，需求的爆發使得今年房價水平持續處於上漲週期，而這輪上漲很大程度上已經可以稱之為“貨幣現象”。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為也表示，從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬鬆，資金成本低，資產配置需求驅動投資客投資樓市。當前宏觀經濟仍然下行，貨幣政策相對寬鬆，貸款利率成本也較低，對於高淨值人羣來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產配置需求驅使這些人羣將資金投向房價正處於上漲通道的樓市。

張宏偉進一步稱，與以往不同的是，投資客不僅僅侷限於在本城市投資，隨着各個城市間市場基本面復甦進程不一，投資客資金也根據不同城市的特徵開始在不同城市間輪動，這種輪動投資進一步推動不同城市的樓市熱度升温。從投資先後順序來看，首先關注一線城市，再次是一線城市所處經濟圈內的核心二線，然後是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導致不同城市間的樓市也出現輪番上漲。

二線城市逐步重啓限購

嚴躍進認為，目前購房積極性總體高昂，市場交易活躍會進一步帶動房價的上漲。針對今年部分城市房價過快上漲的態勢，部分二線城市從限購、限貸等層面積極收緊政策。從政策導向看，部分房價上漲過快的城市，後續也會陸續出台各類收緊政策，比如説模仿杭州落實“市區限購、郊區不限購”的差別化調控政策。

事實上，8月中旬以來，南京提高二套房首付，蘇州重啓限購政策；8月31日，廈門、武漢相繼宣佈出台限購政策。目前來看，全國除“北上廣深”之外，廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個二線城市相繼開始實行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房價過快上漲。

張宏偉表示，核心二線城市已經進入重啓限購時代。但是，在當前宏觀經濟仍然處於下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬鬆，貨幣政策不是地方政策可以改變的。因此，現階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降温，這招短期內還行不通。

不過，郭毅也強調，從未來市場預期來看，以北京為代表的一線大城市當中新房佔比已出現明顯萎縮，成交重點轉向二手，短期內出台調控政策的可能性較小，因此新房價格仍將持續處於上漲週期；而從部分三、四線城市來看，房價的過快上漲已引發監管層的關注，核心二線城市開始重啓限購，南京等城市也開始收緊信貸政策。新一輪房地產調控的重啓也將逐漸終結二、三線城市的房價上漲趨勢。