工商銀行兩次因首付貸被罰 資金鍊複雜難把控

工商銀行兩次因“首付貸”被罰

首先，潛在的風險就是‘無法獲得首付資金的客户可以容易獲得銀行貸款’，導致銀行會較高地發生無法收回貸款的風險，加劇銀行金融系統性風險。

目前多數首付貸款需要開發商或中介提供貸款需求，通過互聯網金融平台集資的形式給購房者貸款。整個首付款的資金鍊比較複雜，資金來源涉及範圍較廣，且銀行、P2P網貸平台等機構有可能暗地裏為首付貸提供便利。因此會出現首付來源難以查清的情況。

法治週末記者 沈佳苗

中國工商銀行蘇州分行收到了江蘇省首張“首付貸”罰單。

近日，江蘇省銀監局於其官網上發佈了蘇州銀監分局行政處罰信息公開表。處罰的案由是中國工商銀行蘇州分行對借款人首付款來源審核不嚴、未發現部分首付款來源於開發商，導致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。

根據相關規定，中國工商銀行蘇州分行被罰款人民幣25萬元。

法治週末記者嘗試聯繫中國工商銀行蘇州分行和江蘇省銀監局，但截至發稿前，尚未得到任何回覆。

深圳中為智研諮詢有限公司研究員楚麗麗在接受法治週末記者採訪時表示，江蘇省銀監局此舉表明了在中國房地產調控加強的背景，需要通過嚴格措施來保障中國房地產與金融系統的穩健發展。

“這樣做有兩種好處，一是近期江蘇省重點城市房價居高不下，罰款事件可以給江蘇樓市帶來一定的‘降温’效果。另一方面，從銀行層面抓起，有利於給其他商業銀行的業務操作帶來警示和示範作用。”三勝諮詢研究員陳盛華對法治週末記者説。

做法暗藏風險

其實，首付貸業務已經開展多年且相當火爆。據業內人士介紹，首付貸即“借錢給你付首付，同時收取一定利息”。

但是，今年以來已經有多家銀行因為首付貸受到相關部門的處罰。

據媒體報道，在今年4月，上海銀監局對轄內部分商業銀行的個人住房按揭貸款業務進行了稽核調查。而根據調查結果，決定自4月25日起暫停轄內各商業銀行與鏈家等6家房地產中介的業務合作1個月，並對違規的7家商業銀行營業機構暫停個人住房貸款業務2個月。

值得注意的是，這7家受處罰的商業銀行營業機構中就包括工商銀行上海市靜安支行。

據悉，稽查結果顯示，受罰的原因是因為發現部分商業銀行在房貸新政實施之前，存在違反受託支付要求發放個人住房按揭貸款的情況（在貸款發放後，將個人住 房按揭貸款資金直接劃入非房屋交易雙方的第三方，該第三方又將資金劃至房地產中介公司），同時還發現本市部分房地產中介公司存在通過首付貸及墊付資金等方 式為房屋交易雙方墊資的情況。

對此，陳盛華表示，首付貸可以使得部分不符合購房條件的人利用槓桿去買房。而房產的增值部分不僅可能滿足購房者還本付息要求，甚至還有利潤生成。

但是，楚麗麗對法治週末記者指出，這種做法也存在許多風險。

“首先，潛在的風險就是‘無法獲得首付資金的客户可以容易獲得銀行貸款’，導致銀行會較高地發生無法收回貸款的風險，加劇銀行金融系統性風險。其次，首付貸間接會促使房價的提升，因為首付貸為‘房地產投機行為’創造便利，為房地產金融系統風險埋下伏筆。”楚麗麗説。

資金鍊複雜致首付來源難查清

對於此次工商銀行蘇州分行被罰，中研普華研究員周斌鴻對法治週末記者分析稱，可能和銀行沒有嚴格核實、追溯購房者的首付資金來源有關。

對此，陳盛華表示贊同並指出，“首付貸禁約”被破壞，有可能是房企，中介或商業銀行的產品設計下進行的，因為發放首付貸款的方式有三種情況。

公開資料顯示，開發商向買房人發放首付貸的機構形式有：第一，開發商或房產中介機構，通過自營的互聯網金融平台向購房者提供首付貸款服務；第二，開發商 或房產中介機構與第三方互聯網金融機構合作，由前者提供購房首付貸款需求，後者提供資金貸款；第三，互聯網金融機構獨立提供貸款服務。

“目前多數首付貸款需要開發商或中介提供貸款需求，通過互聯網金融平台集資的形式給購房者貸款。整個首付款的資金鍊比較複雜，資金來源涉及範圍較廣，且銀行、P2P網貸平台等機構有可能暗地裏為首付貸提供便利。因此會出現首付來源難以查清的情況。”陳盛華分析。

對此，楚麗麗認為，開發商與購房人存在共同利益關係，對於泄露任何相關信息會損害雙方的利益。首付款對於工商銀行蘇州分行也有利益好處，因此工商銀行蘇州分行可能存在“睜一隻眼閉一隻眼”的情況，存在配合違規作假的可能。

“首付貸操作作為‘理財產品’包裝，外界很難直接認知，不足以產生很大的社會關注度。”楚麗麗説。

需加強違規業務懲罰機制的建立與實施

其實，針對首付貸存在的風險，在今年8月，國家七部委聯合下發《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，明確規定中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。

而意見的下發，在業內人士看來，意味着“首付貸”業務被正式叫停。據媒體報道，隨着意見的公佈，深圳、廣州、北京等地網貸系統叫停當地首付貸業務。

但是，周斌鴻則認為，雖然“首付貸”被叫停，但並不意味着需求也被叫停。

“今後銀行和民間金融都不會去碰首付貸。但實際上，首付貸已存在多年，在被打壓後，需求還在，可能會以別的形式出現，如消費信用貸款、裝修貸等。”廣東南方金融創新研究院秘書長徐北在接受媒體採訪時表示，

因此，在楚麗麗看來，對於工商銀行而言，未來在操作類似業務的時候，首先應當是加強業務監督的力度及獨立性，防止各分行內部出現黑色利益鏈條或勾結。應 當加強違規業務懲罰機制的建立與實施，對於違反業務規定的，堅決查處並予以懲戒，使其產生巨大的違規成本而達到預防與警示的意義。

另外，楚麗麗指出，具體的措施主要包括加強與銀監會的聯繫，尤其是要積極協助銀監會開展相關督查事務，建立完整的督查體系。在完善銀行治理制度方面着手，限制分行相關部門與領導的權利，尤其是要完善監督機制，防止銀行業務出現監督失靈的情況。

“工商銀行應當建立完整的業務處理機制，排除相關潛在業務違規操作風險，建立完善的‘各分銀行業務授權與上報機制’。”楚麗麗説。

而周斌鴻則認為，銀行應該嚴格執行國家相關規定、強化審貸程序，核實購房者的首付資金具體來源，尤其是由中介出面，幫助購房者從銀行申請大額信用卡、辦理高額度消費貸或先做一筆抵押貸款。

陳盛華則建議，工商銀行未來在操作這種業務時，銀行應該考慮將首付款來源作為貸款發放的一項重要條件，甚至可以設置窗口指導，要求首付款不是自有資金的，一律不得發放房貸。

“銀行還可以通過徵信渠道對購房者進行資格審核，拉長審核期限，或者通過排查銀行內部的流水異動等方面來加強風控，以防止此類事件的再次發生。”陳盛華説。