擊鼓傳花 “2.5線城市”房價漲幅路線圖

擊鼓傳花的遊戲從一線、二線城市向“2.5線城市”擴展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購買力稍弱，但同樣為副省級的城市，比如鄭州、濟南等。

日前，濟南東部唐冶新城，不僅有樓盤在開盤2小時內售罄，還有投資客在樓盤開盤現場公然加價賣號、炒房客搖到號後公然加價3萬至15萬不等倒號;浙江湖州某盤開盤，多組客户搶1套房子，2個小時賣完一棟樓。

截至9月21日，濟南新建商品住宅的網籤量已經突破了95000套(近三個月未扣減解除網籤的數量)，而根據濟南市建委公佈的官方數據，去年全年累計網籤一手住宅90185套，刷新濟南的住宅銷售新紀錄。也就是説，濟南八個半月賣出的住宅就超過了去年全年的總量。

土地市場也開始搶地。9月19日，青島高新區一地塊進行網上拍賣，在經過長達近8小時、550輪的激烈鏖戰後，北京融創建設房地產有限公司以6852元/平方米樓面地價、8.35億的總成交價拿下該地塊，溢價率高達341%;9月20日舉行的南京第二場土地拍賣，七幅地塊全部熔斷，進入待搖號環節。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出這一波“2.5線城市”的房價漲潮受到一線城市影響。例如上海春節過後市場的熱銷帶起率先回暖，“325”新政之後，上海的市場需求外溢到周邊強二線城市。

對比核心的二線城市與非核心“2.5線城市”，強二線和弱“2.5線城市”之間短期的市場去化週期，從年初表現可以看出差異，這導致各個城市之間復甦時間不一樣，從而不難發現房價上漲“擊鼓傳花”的路線圖。

例如南京、合肥、蘇州(樓盤)庫存年初平均半年左右，現在合肥只有2～3個月庫存，鄭州、濟南等有12個月左右去化週期，當庫存週期不一樣，核心區域火爆起來之後，庫存週期降低，市場被帶起，各地短期市場界面的不一樣，導致城市輪動上漲出現。簡單而言，就是資金的流動與市場去化週期差異性兩大主因。

熟悉的套路

上述融創拍賣結果一出來，紅島樓盤隨即傳出封盤調價的消息，該片區被推到風口浪尖。一方面規劃利好傾斜，另一方面，紅島高新區新房去化提速，目前庫存已不多。一名膠州業內人士表示，與青島一隅之隔的膠州樓市或許很快也要火了。

而在濟南，地價狂飆之下帶動房價上漲。唐冶新城北邊的郭店板塊，調價剛剛真實發生過。9月21日，經過311輪競價，榮盛以12.05億元競得郭店一宗住宅用地，樓板價達到6379元/平方米，溢價719%。參與競價企業11家，包括：萬科、綠地泉景、保利置業等知名企業。

就在當天下午，地塊附近的中建地產某盤，上調了500元/平方米。據當地銷售人員反映，附近的樓盤都會跟風調價。

在網上可見唐冶新城在售的新房房源，記者致電銷售人員諮詢，獲悉，現在買一個90平方米左右的小户型投資，差不多都要80～90萬左右一套。“漲得挺快的，小户型都被賣完了。5年之後，這裏配套就會齊全一點。”銷售人員在電話裏介紹，濟南現在售樓處有房子，開發商已不賣。拿着預售證都不賣，等交房時賣價格還會漲上去。

9月20日，濟南唐冶新城魯能泰山七號開盤，1224套房子開盤被搶空。據中介人員透露，有客户上午剛在千餘名購房大軍中搖到號，下午就把信息掛在了中介轉手賺差價。買房靠關係這樣的情況也出現了，跟開發商有關係的一些客户，先交幾萬塊錢定金，提前拿到一定數量的號，在現場對那些有需求的人，以1萬塊錢一個號的價格出售。

唐冶片區一個樓盤負責人透露，投資需求能佔到總需求的25%至30%。投資客不僅有本地人、上海人，甚至一些三線城市例如萊蕪等地都有人來濟南投資房產。

從年初開始的地王和三月開始的搶房，經過半年的延續和擴散，早已從一線城市全面鋪向二線城市，甚至三線熱點城市也已出現。來自同策諮詢研究部的數據可見，濟南今年8月份賣出房子10028套，同比2015年8月的6573套，大漲53%;青島8月賣房18459套，同比大漲77%。

在流動性充裕的大背景下，有投資客甚至列出一張買房投資路線圖：北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、廈門、合肥、武漢、鄭州。

“2.5線”城市上漲路線圖

9月19日，國家統計局公佈了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》國家統計局數據顯示，70個大中城市房價整體仍呈上揚態勢，且房價上漲的城市數量明顯增加，上漲的城市由7月的51個增至64個;且各類城市的環比增幅均有擴大，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%;在8月，鄭州房價增幅達5.6%，領漲全國。緊隨其後的是上海、無錫、合肥、福州，同時，南京、廈門、北京、石家莊和天津增幅也較大，以上熱門城市佔據8月環比增幅的前十位。在17個同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，上漲幅度趕超四個一線城市。

現在新一輪房價領漲點開始向鄭州、無錫等熱點二三線城市傾斜，此類城市房價開始直線攀升。8月份濟南新房價格環比上漲3.2%，創下近九年來的最高漲幅，漲幅居全國第12位，從去年8月開始，濟南房價已經實現了13連漲。一天一漲價，在濟南並非虛傳。

中原地產首席分析師張大偉直指，這一波投資潮像有“蝗蟲效應”，從杭州、嘉興、蘇州等地轉移到了濟南、成都、無錫、常州。相比上一輪房價上漲，2016年本輪房地產上漲最典型的特點是分化+暴漲。

張大偉認為，地王化是房價擊鼓傳花的主要原因。中原地產研究中心數據顯示，二線城市、“2.5線城市”逐漸成為地王最集中區域，包括杭州、蘇州、南京、天津、武漢、合肥、鄭州、成都、濟南等城市地王頻繁出現。

從近期各地方政府的政策來看，繼蘇州和南京二套房貸首付比例提升後，杭州、廈門也重啓了限購政策。這或許是核心二線城市調控政策落地的開始。從上述熱點城市樓市來講，由於房價同比漲幅超過10%，並且上漲幅度一直處於全國前列，“地王”頻出再次推動這些城市房價繼續上漲，這也就意味着這些城市存在出台調控措施，通過“提首付、降槓桿、控投資”的方式為高燒的樓市降温的可能性，同時，土地市場也可能出台“控地王”措施。

濟南當地一名業內人士指出，這一輪房地產熱與2009年那波非常相似，都是政策刺激銀根寬鬆，開發商融資成本極低，錢多得是。問題在於，2009年那波只是部分“麪粉”貴過“麪包”，而這一次，絕大部分一二線城市都是“麪粉”貴過“麪包”，開發商雖然多掙了不少錢，但一個地王就還回去了。

張大偉認為，房價上漲在前3月出現降温後，再次出現明顯升温：主要有信貸繼續超發與地王普遍出現兩個原因。

9月14日，央行發佈8月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住户部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。

個人貸款的中長期貸款當中，基本是住房按揭貸款，8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，佔當月人民幣總貸款的55.7%。8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎上又多增加了513億。資產潮依然洶湧。

前8月，全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積下調，但土地成交額爆發的現象，2016年前8月，累計50大城市土地出讓金達到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達到了51%。