調控政策博弈土地市場 誰能壓倒誰

從8月份開始，全國房地產市場的神經開始緊張，原因無外乎對後市調控政策可能趨嚴的猜測，事實上，合肥、廈門、武漢等城市從8月份開始陸續重啓限購政策，而蘇州、南京等城市則出台了更嚴格的土地限價令。

但土地市場卻沒有想象中的聽話，從8月份到9月份，全國土地市場不僅沒有明顯降温，反而愈演愈烈，多個城市土地成交創下最新歷史紀錄，9月21日南京土地市場再現地王，南京市被逼的只能搖號決定土地使用權歸屬。

越來越瘋狂的土地，誰之過?

20天—35幅地王

相比大家比較熟悉的樓市限購限貸令，土地市場的限價令似乎更為嚴格，但土地市場非但沒有降温，反而更加瘋狂。

此前，蘇州、南京出台土地限價令，鄭州(樓盤)也在9月14日晚出台《關於促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》，規定自9月18日起執行包括擴大居住用地供應規模、提高土地出讓競買保證金繳納比例等房地產調控措施，其中還要求土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%。

但9月份的土地市場依然延續着此前的瘋狂，南京等地的土地限價令並沒有明顯效果，南京不得不採取搖號的方式決定土地使用權的歸屬。

9月21日，南京土地網拍進入第三場，共有6宗地塊接力出讓，除1宗位於堯化門外，剩下5宗均位於江寧，同時，6宗地均設有最高限價。無一例外的是，當天拍賣的6宗地塊全部達最高限價進入待搖號環節。

數據顯示，截止9月21日，全國合計成交單宗土地超過10億的地塊達到了31宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了21宗，如果疊加已經觸碰最高限價的南京14宗地塊，合計9月份前三週再次出現了35宗地王地塊。

據瞭解，上述地王主要集中在南京、無錫(樓盤)、上海(樓盤)、鄭州、青島(樓盤)、武漢等城市，有約8幅土地溢價率超過3倍，其中武漢黃陂區武湖街地塊溢價率超過486%、東莞(樓盤)茶山鎮橫江村溢價率超過500%。

“高地價背後是各類資本追逐土地資產的表現，土地資產泡沫的風險不斷加大。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

他認為，高地價給房企的壓力有三個層面，“第一是高地價項目使得後續產品營銷的競爭力削弱，房企的產品經營壓力相對會比較大;第二是高地價的前提下，很多用地實際上還有很大的經營和追加投資的成本，這會使得此類企業的財務壓力繼續增加;第三，如果碰到融資收緊等問題，那麼就會發現後續經營非常困難。比如近期對於公司債、增發等政策的收緊，會使得房企的經營壓力繼續增加。”

對於地王頻現對後市的壓力，中原地產首席分析師張大偉指出，未來三年，如果這些地王周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力，與入市難度。

但問題是，開發商對未來的房價就如此有信心嗎?

張大偉以北京(樓盤)為例分析稱，目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。對於這1919.38億地王來説，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現部分項目的資金鍊風險。

政策迭出只有喊話效果?

張大偉指出，房價上漲在前3月出現降温後，再次出現明顯升温，主要原因除了地王頻現，還有就是信貸繼續超發。

“包括杭州(樓盤)等多個城市的限購和限貸政策，最多隻有喊話作用，在當下資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱，不收緊房地產信貸額度，房價繼續出現恐慌上漲依然是趨勢。”張大偉分析稱。

據和訊房產整理，自8月份以來，合肥、廈門、武漢等多地重啓限購措施，如合肥在8月9日出台限貸政策;廈門出台限購政策，對擁有2套及以上的本市户籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及無法提供連續繳納1年以上社保的非本市户籍居民家庭暫停銷售144平方米及以下的普通商品房;武漢則從9月1日起提高二套房首付至40%，並對有兩套房以上或兩套房貸均未結清的，暫停發放貸款。

但上述政策能否取得效果仍需觀望。中原地產數據顯示，剛剛過去的2016年8月份，房價漲幅遠遠超過了歷史，70大城市新建商品房住宅平均環比漲幅高達1.26%，二手房住宅平均環比漲幅高達0.89%，刷新了單月上漲歷史紀錄。

數據顯示，8月漲幅最高的分別是鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟南、武漢，其中鄭州成為8月全國二手房新房漲幅最高的城市。

“在7月房地產信貸佔接近100%信貸額度基礎上，9月14日，央行發佈8月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住户部門貸款增加6755億元，個人貸款的中長期貸款當中，基本住房按揭貸款，8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，佔當月人民幣總貸款的55.7%，8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎上又多增加了513億。”張大偉分析稱，資產潮依然洶湧。