“樓市四小龍”領漲二線城市房價 地方又祭限字訣

《中國經濟週刊》 記者 陳惟杉 | 北京報道

(本文刊發於《中國經濟週刊》2016年第38期)

透明售房網發佈的統計數據顯示，9月18日截至17時，當天杭州市區(主城區、餘杭、蕭山、大江東)新房簽約套數不足700套，對比此前幾日杭州全市每天五六百套的新房簽約套數，這一數字可謂“平淡無奇”。

但截至18日24時，當天杭州市區新房簽約套數激增至3265套，其中住宅便籤約了3053套；二手房則成交1840套，新房與二手房成交套數均創下歷史紀錄，總成交套數為5105套。

杭州樓市經歷“瘋狂一夜”，只因杭州市住房保障和房產管理局於當日17時許發佈的實施住房限購的通知。

杭州樓市限購政策“再出江湖”

被指主要針對外地“炒房客”

9月18日17點，杭州市住房保障和房產管理局發佈了“關於我市實施住房限購的通知”，宣佈自9月19日起實施住房限購，暫停在杭州市區限購範圍內向擁有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房與二手住房。

就在限購政策實施首日，即9月19日，杭州市區的住房成交量迅速滑落，相比於此前一日5105套的成交量，19日新房與二手房共計成交328套，其中新房成交222套，且以商業用房為主，二手房則簽約106套。

其實，杭州樓市對於“限購令”並不陌生。2011年2月，杭州市曾出台“關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見”，規定本市户籍居民家庭禁購第三套房，非本市户籍居民家庭禁購第二套房。這一紙“限購令”讓杭州一度成為40餘個“限購城”中的一員。

2014年7月29日，餘杭、蕭山兩區解除限購，杭州主城區140平方米以上户型不再限購。一個月之後，8月29日，杭州“限購令”全面解除。彼時，杭州樓市的庫存壓力正在攀升，據媒體報道，截至2014年8月底，杭州市區新建商品住房可售套數為95004套，同比增長50.3%，而當年7月杭州新建商品住宅價格指數環比下降2.5%，環比降幅已連續4個月排名70個大中城市首位。

時隔兩年多，杭州再次出台的“限購令”被指相對“温柔”，外界認為其主要針對外地“炒房客”。

杭州透明售房研究院院長方張接就曾表示，2016年以來，杭州房地產市場中外來購房羣體增長較快，8月份外來購房者佔比已達33.8%；G20之後的一週，這一比例達到39.3%。

中原地產市場研究部分析師盧文曦則表示，杭州出台“限購令”的原因有二：首先，杭州樓市的價格最近上漲較快；其次，杭州的高價地數據全國領先。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過10億的地塊達33宗，在全國佔比接近10%，其中溢價率超過100%的地塊達7宗，溢價率超過50%的達21宗，數量位居全國前列。

其實，就在9月20日，杭州便迎來限購後的首場土地出讓，5宗土地中兩宗宅地的溢價率分別高達323%與326%，先後兩次刷新了杭州宅地出讓最高溢價率的紀錄。

在火爆的土地市場之餘，2016年杭州樓市也確實“形勢喜人”，透明售房研究院發佈的報告顯示，今年杭州樓市，只用半年時間，就完成了2014年全年的銷量；只用了不到9個月的時間，就超出了2015年全年的成交量。

而國家統計局9月19日發佈的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，8月杭州新建商品住宅價格同比上漲22.2%。

當然，無論是環比還是同比漲幅，即使排除北上廣深等一線城市，在二線城市中，杭州的房價漲勢都不是最為“迅猛”的。

二線城市調控政策被指“温柔”

2016年以來，在一線城市樓市火爆之餘，一些二線城市的房價漲勢亦如“脱繮之馬”，合肥、南京、蘇州和廈門甚至被業界稱為“樓市四小龍”。

根據“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，排名8月新建商品住房同比漲幅前5位的城市分別是廈門(44.3%)、合肥(40.5%)、南京(38.8%)、上海(37.8%)、深圳(37.3%)；環比漲幅前5位的城市分別是鄭州(5.6%)、上海(5.2%)、無錫(4.9%)、合肥(4.8%)、福州(4.3%)。值得一提的是，位列“樓市四小龍”的蘇州並沒有被統計局納入“70個大中城市”的範疇。

而為了給樓市降温，今年以來，蘇州、廈門、南京、鄭州、武漢等二線城市先後祭出了樓市調控政策。

8月，蘇州市政府出台《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，重啓限購，提出非本市户籍居民家庭申請購買第二套住房時，應提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納一年及以上個人所得税繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

緊隨蘇州，在8月31日，廈門亦宣佈於9月5日起執行住房限購政策，暫停向擁有兩套及以上住房的本市户籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭等三種類型居民家庭銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房。

除了選擇重啓限購，一些二線城市則是拿出了限貸、限價等調控政策。

南京先是在今年4月出台區域限價政策，“對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2萬～3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。”8月，南京市政府辦公廳發佈《關於調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，對該市土地公開出讓競價方式和商品房貸款首付比例進行調整。

武漢也於8月底調整了土拍、房貸政策，提出在中心城區購買二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；鄭州則是9月14日晚在出台涵蓋土地拍賣、競價制、公積金等9項新規，被稱為“鄭九條”，其中“鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，採取‘限地價，競房價’”的規定被稱為為地王“定製”。

記者注意到，哪怕是部分二線城市已經出台限購政策，二線城市出台的樓市調控政策還是被指“温柔”。

中原地產首席分析師張大偉便表示，包括杭州在內的多個城市出台的限購限貸政策，起到的只是喊話作用。在當下的資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱。如果不收緊房地產信貸額度，房價繼續出現上漲依然是趨勢。