樓市恐慌性上漲已引起高層關注 房價上漲存三推手

控房價 限地價 緊信貸 提門檻

樓市“尖峯時刻” 多地調控政策加碼

□本報記者 張玉潔

近期部分二線城市房價大漲，異地炒房團有再度活躍的跡象。濟南的沈先生是山東某股份制銀行高層，近期他不時接到北京朋友的電話，詢問濟南樓市情況和優質樓盤，不少人考慮來濟南買房投資。畢竟與北京相比，濟南房價仍算是“白菜價”。

中國證券報記者瞭解到，部分地區樓市恐慌性上漲已經引起高層關注。業內人士認為，對於短期供需矛盾無法緩解的城市來説，控房價、控地價、收信貸和限購令等調控措施仍是主要手段。同時，房價上漲背後還折射出“資產荒”問題。如何引導資金進入實體，合理管理公眾對樓市的預期同樣不容忽視。

更多城市料收緊政策

在本輪房地產調控中，地方政府成為了各地調控政策發佈的主體。中原地產首席分析師張大偉表示，從目前政策動向來看，各地調控政策仍以約束信貸和購房資格為主，“邊走邊看”、小幅漸進加碼的趨勢明顯。

目前，一線城市中僅有北京尚未公佈調控政策，前期二線城市中房價漲幅居前的四個城市均已公佈了調控政策。由於之前的政策效果不明顯，近期多個地政府繼續加大調控力度。

8月9日，合肥市限貸政策加碼，規定：市區有2套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的；市區有1套房或無房，但有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的，均停止貸款。其中，查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規定，房產有兩套房，貸款有一筆沒結清，可按照60%的首付比例貸款。不過，合肥尚未實施限購。

9月18日杭州宣佈限購後兩天，杭州三宗冷門地塊仍以高溢價成交，溢價率分別高達323%、325%和150%。這使得杭州調控壓力陡增。9月27日，杭州升級調控政策，自9月28日起，同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入户。根據公告，二套房公積金貸款和商業貸款的首付比例將不低於50%。

崑山市28日也發佈房地產調控政策，在蘇州市調控文件的基礎上，將二套房公積金貸款的比例上調至30%。

機構人士表示，部分二線樓市高燒，未來還有多個城市可能升級調控政策，這些城市都是最近房價漲幅較高、較快的城市。鄭州、無錫、福州、石家莊、天津、濟南等城市出台或加碼樓市調控的可能性較大。

除了調控政策加碼外，監管機構對違規機構的懲罰力度也在加大。9月26日，深圳6平方米的“蟻房”被通報涉嫌違法違規，相關部門已經責令“蟻房”所在的僑城尚寓項目整改。此外，上海銀監局要求銀行立即終止與違規房地產中介的合作。

張大偉表示，隨着部分二線城市調控加碼，未來政策開始“託底蓋帽”。相對寬鬆的趨勢已經出現變化，在市場分化的情況下，調控政策也有區別。在這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線城市及輻射區出現了約束性政策。未來一些城市房價漲幅過快的話，還會出台進一步的政策。

房價上漲存“三推手”

業內人士表示，資金潮疊加資產荒，以及部分購房者在這一輪房價上漲中獲利帶來的財富示範效應，是樓市開始高燒的主要原因。

央行日前發佈的8月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，住户部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。分析人士指出，個人貸款的中長期貸款，多數是住房按揭貸款。8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，佔當月人民幣總貸款的55.71%，且8月這一數字較7月的4773億元又多增了513億元。

張大偉表示，數據顯示，過去十幾年的房地產波動歷史與貨幣政策完全吻合，外部宏觀因素是主要原因。不論是經濟大環境的變化，還是各項調控政策出台，都是造成市場下行的主要原因。由於信貸刺激，本該降温的房價再現爆發。

槓桿與庫存水平的錯配也是本輪房價大漲的原因之一。其中，供求關係緊張、房價較高的北京和上海卻是目前貸款利率折扣力度最大的地區。記者瞭解到，目前北京首套房商貸折扣有所降低，從原先的83折略有上升，但仍然處於85折的較低水平。濟南、武漢等省會城市，首套房商貸折扣大約在9折到9.5折。而在去庫存壓力最大的三四線城市，首套房商貸基本處於不打折的水平。若考慮到北京、上海流行的消費貸和房抵貸中可能有相當部分進入了樓市，京滬樓市的實際槓桿要高得多。

今年以來，流動性總體趨於寬鬆，債券、信託等金融產品收益率下滑，加之實體經濟回報率下行，高收益產品剛性兑付逐步被打破，資金對低風險高收益資產需求得不到滿足，“資產荒”隨之出現。房地產尤其是一二線城市的房地產成為大量資金追逐的標的。

此外，先入市者的財富效應也吸引了更多的後來者。在一些供應有限的地區，供需關係失衡，導致房價上漲。

熨平情緒期待組合拳

在房價上漲的背景下，看空的聲音越來越小，惜售現象層出不窮，這又進一步推高了房價。

鄭州作為本輪房價上漲的城市之一，出現了一手房和二手房房源同步枯竭的怪現象。記者瞭解到，目前鄭州新盤最火的區域當屬鄭東新區，熱門樓盤往往一出即是“日光”。新房市場情緒也傳遞到了二手房市場，熱門地區二手房房源緊缺。鄭州本地人楊先生對記者表示，近期本來打算購買一套二手房用來自住，可是小區裏竟然一套二手房都沒有供應。“並不是沒房可賣，而是賣家認為房子還要漲價，捂盤惜售的心態嚴重。這加劇了買家的恐慌性情緒。”楊先生説。

北京的數據也顯示市場情緒有逐漸陷入恐慌的跡象。雲房數據市場分析師對記者表示，北京月度房價環比數據顯示，今年以來房價大幅上漲並非是線性上漲，而是經歷了多個階段，其中市場預期對房價走勢作用十分明顯。這位分析師表示，今年1-3月是北京房價的加速上漲期，當時在深圳、上海房價大漲以及各種利好因素的帶動下，北京出現恐慌性購房，賣方紛紛上調掛牌價格，房價快速上漲。進入4月，隨着深圳、上海先後出台嚴格的調控政策，購房者逐漸趨於理性，房價漲幅收窄，這一趨勢維持到了7月。但進入8月，受投資性需求帶動，購房者追漲情緒加劇，市場再度升温，價格明顯回升。

中介的感受則更加直觀。鏈家地產經紀人對記者表示，在市場上行的趨勢下，買家買漲不買跌的心態嚴重。小區內只要有一套房漲價並順利成交，後續房源的價格只會比之前的價格高，漲價也就順理成章。整個小區乃至相關區域的房價就上去了。

張大偉認為，解決當前部分城市樓市高燒的問題要從三個角度來着手：降低資金潮；增加優質資產；化解購房者恐慌情緒。這三個方面都需要政策發力。信貸不能只投到房地產中，應引導其進入實體；房地產去庫存也不能只去一二線的庫存，銀行對三四線城市應加大優惠力度。同時，還應當增加重點城市的土地供應。“必須要給市場一個平穩的預期，從而有助於為市場降温。”張大偉表示。

“在正常的市場中，看多和看空的差距大致相等，即使這樣，其微小差異的長期積累也會導致市場波動，從而形成周期。從目前的房地產市場看，儘管總體風險仍然可控，但多空差異在日益擴大，整體看多的趨勢越來越強烈。這種現象值得警惕。一旦看多力量呈現壓倒性優勢，市場的泡沫會急劇放大。”中國建設銀行高級研修院劉旌表示。