房價持續上漲動力正衰減 短期剛需接盤能力有限

房價持續上漲的動力正在衰減

在國慶節長假來臨之前，各地紛紛推出新的房地產調控措施。市場認為，如果地方政府在地產調控方面仍無動於衷，那在這個長假，可能又會掀起一輪搶購房子的熱潮。

9月26日，南京市發佈《市政府辦公廳關於進一步加強房地產市場監督管理的意見》，提出進一步增加商品住房上市供應、加大商品住宅土地供應、穩定商品住房價格以及強化綜合執法等措施。9月27日，杭州市宣佈，在市區範圍內（含蕭山、餘杭、富陽、大江東）暫停實施購房入户政策；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例由不低於30%調整為不低於50%。9月28日，上海市規劃和國土資源管理局宣佈，自10月8日起，全市全面實施不動產統一登記制度。市場仍不清楚這一改革對市場將會帶來什麼影響，是否為下一步改革做準備，比如徵收房地產税。此外，濟南、崑山等地在28日推出了調控政策。

應當説，這些措施姍姍來遲。市場本身的勢能已如強弩之末，恐慌性、投機性的購買力差不多消耗殆盡，一些號稱新盤“日光”或者神秘大客户搶購幾十套房子的消息被證實是偽造的傳言。這意味着一些開發商、中介等開始製造恐慌情緒以刺激市場。另一個樓市短期見頂的信號更加清晰，即越來越多的上市公司拋售房產。

杭州、南京、蘇州等二線城市的調控政策比較温和，不像一線城市那樣嚴厲。一定程度上是因為這些城市的樓市在過去並沒有被大肆炒作。但過去幾個月，由於一線城市房價長期過快上漲的示範效應，以及流動性擴張帶來的資產價格上升預期，讓一些投資或投機客將這些城市看作投資窪地，紛紛湧入炒作。可以説，推動二三線城市樓市狂飆的主要力量是投資或投機客，他們的這種“價值發現”也帶動了當地居民的積極入市。但這些城市供需並不緊張，回落空間比較大，因此，當地在調控上也比較温和。

在積極購房以及地方政府出手調控的過程中，人們可能忽視了推動此次樓市狂飆的基本力量。在很多城市的購房熱潮中，投資性客户往往是主力。也就是説，所謂的本地剛需並不很多，主要是以本地與外地的投資者為主。這意味着，在房價被進一步推高之後，剛需的購買力已經非常不足，短期內剛需接盤的能力有限。我們可以理解為，人們對未來房價上漲有較強的預期（源於對信用擴張而非經濟增長的預期），二線城市相對一線價格較低（事實上是一線高估而非二線低估），因此，在資產荒以及投資收益率較低的背景下，大量資金參與所謂的“價值窪地”的地產投機。

但是，房價持續上漲的動力正在衰減。自2000年至2008年，房改、城市化以及經濟高速增長推動了房價高速增長，2009年-2012年則是由信用非理性擴張刺激樓市繼續暴漲。而現在，城市化進程隨着工業化結束開始大幅放緩，經濟增長下行壓力越來越大且面臨轉型挑戰，非理性的信用擴張因整體槓桿率的不斷上升而受到限制，而且人口老齡化進程已經開始，所有這些因素加在一起，使得支撐樓市繼續上漲的動力不足。尤其是此次經歷了暴漲的部分二三線城市，本地剛需本來就有限，房價大幅上漲後更將潛在的需求阻擋在外，因此，受信用擴張推高的房價沒有理由會繼續上漲。

我們認為，一線城市房價的上漲主要是由改善型需求推動，即之前的租房者購買總價較低的小户型，而原來的業主再去置換大户型，通過這樣的鏈條推動了高端物業的價格上漲。但隨着價格的上漲，具有支付能力的剛需客户大幅減少，會導致整個市場喪失動力。

由於一線城市土地供應受限，不存在樓市供過於求的情況，因此，應該抓住這個時機推出房地產税，並醖釀遺產税，以擠出投資性房產，同時，通過增加供應來抑制房價。一線樓市資源稀缺，如果有大比例投資性住房，就會扭曲市場，加速價格上漲。此外，二線城市房價暴漲很大程度源於投資需求推動，徵收房產税會將這些需求踢出市場，從而讓住房真正滿足人們的居住需求。因此，在各地調控措施穩定市場之後，政府部門應該採取治本的方式，增加持有成本，打擊投機性需求，讓樓市健康發展。