全球這6大城市房地產泡沫風險最大

在約1/3發達國家債券收益率為負的當今世界，房地產等有形資產投資仍廣受歡迎。根據瑞銀(UBS)的一份最新報告，全球一些金融中心城市房地產市場過熱，存在房地產泡沫風險。

這份《瑞銀全球房地產泡沫指數》顯示，加拿大温哥華在2016年的指數中排在第一位，英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳大利亞悉尼、德國慕尼黑，以及中國香港等緊隨其後。

温哥華第一芝加哥房價被低估

《指數》旨在追蹤一些全球金融中心城市的房地產泡沫。報告顯示，在該指數追蹤的18個城市中，泡沫指數大於1.5的城市，即存在泡沫風險的城市依次為温哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑，以及中國香港。指數在0.5~1.5之間(房價被高估)的城市有7個，依次為舊金山、阿姆斯特丹、蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福。

該報告作者霍澤伊(Matthias Holzhey)在前言中稱，這些城市的共同點是與實體經濟表現不符的超低利率。

相較而言，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的指數在-0.5~0.5之間，房價較為正常。芝加哥則是唯一一個指數小於-1.5、房價被低估的城市。

報告稱，自2011年以來，泡沫風險區的城市房價已平均上漲了近50%，其他城市房價則僅上漲了不到15%。這種差距部分由於當地經濟增長和通脹導致。

第一財經數據報道《全球豪宅年漲約4% 温哥華、上海領跑》

在指數中，温哥華房地產市場是近年來全球最熱的投資目的地之一。報告稱，2014年底以來，温哥華房價已經上漲超過25%。

另據英國房地產服務機構萊坊(Knight Frank)近期發佈的全球豪宅指數，從去年6月~今年6月，温哥華房價漲幅高達36.4%，成為全球房價上漲最快的城市。

高昂的房價令温哥華當地居民難以承受，為了抑制海外投資客炒房，今年8月2日起，温哥華開始徵收“外國人購房税”，對在當地購房的外國人或外國企業，一次性加收15%的房產轉讓税。温哥華政府還打算對海外投資者進行第二波調控。温哥華市長稱，該市計劃明年1月起對空置房徵税，税率最高可達房屋評估值的2%，從而推動大約1萬套空置房屋進入租賃市場。

香港下降趨勢

價格的上漲一般是由樂觀預期、外國資本流入以及寬鬆的貨幣政策等多種因素導致。而經濟基礎疲弱，房價迅速上漲的情況下會令當地房地產市場格外脆弱。

在今年的指數中，中國香港是唯一一個存在房地產泡沫風險的亞洲城市。報告稱，經過房價的多年持續增長，2015年中國香港房價達到頂峯，之後開始調整了近10%。不過，香港的房價收入比以及房價租金比仍創紀錄新高。房價下降的趨勢也在影響着租賃市場，自去年高峯至今，香港房租已下降8%。

香港人的實際收入增長已停滯多年，因此在指數追蹤的18個城市中，香港對房價的承受能力最低，人均居住面積僅14平方米。近來房價的下調也未給香港人帶來多少幸福感，因為在這裏購買一套60平方米公寓的成本超過18年的收入總和。

儘管中國大陸城市不在瑞銀研究範圍內，該報告作者霍澤伊(Matthias Holzhey)在前言中特別提到，中國市場的供給和持續需求相結合，為房價上漲提供了理想的温牀。

同時，他稱，即便是在房地產泡沫跡象最明顯的城市，也不可能準確預測泡沫發生以及持續的時間。房地產市場是敏感脆弱的，供給的大增，利率提高或者國際資本流動的轉變都可能扣動一場房價大調整的扳機。