高鐵經濟來臨 這些三線城市房地產將受益

鐵路是國民經濟大動脈、關鍵基礎設施和重大民生工程，是綜合交通運輸體系的骨幹和主要交通方式之一，在我國經濟社會發展中的地位和作用至關重要。2004年國務院批准實施《中長期鐵路網規劃》以來，我國鐵路實現了快速發展。2004年以來，跨區域快速通道基本形成，高速鐵路逐步成網，高鐵經濟不斷培育壯大。2016年7月20日，發改委印發新版《中長期鐵路網規劃》，定調未來十年我國鐵路網建設，未來我國鐵路在“四橫四縱”、 “五橫三縱”的基礎上升級成“八橫八縱”，十六條大通道連結貫通，構建未來十年我國高速鐵路網。

鐵路網進入“八橫八縱”時代.與2008年版的鐵路網規劃相比，可以發現此次規劃呈現以下幾個特點：

1)路網幹線由客運專線升級為高速鐵路主通道，如京哈、京廣線升級為京港澳通道、青太線升級為青銀通道、焦柳線升級為呼南通道等，運載壓力大、城市密集的通道範圍內雙軌甚至多軌並行，如京滬通道天津~上海段、沿江通道成都~武漢及武漢~南京段均為雙線並行;

2)高鐵通道連通各城市羣，東部高鐵密集，京津冀、長江三角洲等城市羣內部多條通道串聯，地級市全面打通，中部仍是中轉樞紐帶，西部新添包海、蘭廣等多條通道，發展潛力進一步提升;

3)高鐵線延長，斷頭路打通，城市聯繫更緊密，如沿海通道南從深圳直通湛江並延至北海，開闢了珠三角至北部灣的第二條快速通道，使深、港可直達北部灣，利於北部灣城市羣更快捷地受深港地區影響。

圖：中長期高速鐵路網規劃圖

資料來源：中國指數研究院綜合整理

東部路網優化提升，中西部路網覆蓋面擴大

區際通達性進一步延伸和提升，聯繫東西、縱貫南北。根據規劃目標，高速鐵路網基本連接省會城市和其他50萬人口以上大中城市，形成以特大城市為中心覆蓋全國、以省會城市為支點覆蓋周邊的高速鐵路網。東部地區通達性進一步提升，其中貫通京津冀的高速鐵路網，“四縱四橫”規劃中僅3條，“八縱八橫”規劃加密至7條，從京津冀地區將能夠通往除西藏以外的全國各個地區。而中西部路網覆蓋面進一步擴大，建立骨幹通道甚至形成骨架網。新增多條跨區域通道，東部和中西部實現直接互聯互通。如新闢的蘭(西)廣通道、廈渝通道，繼沿江通道後打通了東南沿海與西北、西南地區的聯繫，同時也連通了“一帶一路”;包(銀)海通道連通西北、華南，貫通呼包鄂、關中平原、成渝、黔中、北部灣等城市羣。

區內交通路網更密集、更高效，同城化提速，一小時生活圈再擴充。高速、大容量、集約型、通勤化的城際高鐵，是城市羣內部城市之間聯繫的重要紐帶，通過提高城際可達性，擴大了城市羣人口的流動範圍。從規劃上看，京津周邊、長三角滬寧杭甬及周邊、昌九、長吉等城市均將實現一小時通勤圈發展，其中心城市輻射度更強，帶動其它城市產業協調互補發展。如隨着滬寧杭甬間多條高速鐵路的開通，帶動長三角地區協同分工、錯位發展、有序的產業體系逐步完善。

由於一小時通勤圈直接縮短交通時間，加速自由貿易資本交換和企業集聚效益，在為中心城市疏散人口、產業，緩解資源環境壓力的同時，也為周邊中小城市經濟發展帶來助力，促進城市羣間社會經濟聯繫，加速區域一體化進程，也有利於中西部城市羣內重點城市增強城市吸聚力，帶動區域產業集羣發展和人口集聚的加快。

各節點城市交通樞紐地位變更，影響未來經濟發展

隨着“八橫八縱”高鐵路網規劃確立，與此前“四橫四縱”、“五橫三縱”的普鐵路網相比，各城市羣內部交通資源分配產生變化，部分節點城市發生變更，特別是省會、城市羣中心城市，高鐵線路更加集中，交通樞紐地位更加突出。

京津冀城市羣：打造環首都一小時交通圈

北京：交通地位穩固，經過北京的高速鐵路通道包括京滬、京港台、京哈~京港澳、京昆以及京蘭通道共計五條，東北方向去往哈爾濱、東南去往上海、南向去往廣深、西向去往蘭州、西北去往烏魯木齊、西南去往昆明.

張家口&衡水：此前未通高鐵，此次成為節點城市，交通地位有所提升。且根據京津冀交通一體化規劃，京濱、京張、京唐等城際鐵路將大大縮短北京周圍中小城市進京時間成本，屆時，張家口到北京以及衡水到北京僅需一小時。同時交通一體化帶動產業轉移以及人口流動，也將為城市房地產市場發展帶來廣闊空間。

長三角城市羣：核心城市地位穩固

上海：交通地位進一步鞏固，仍為區域中心城市，以上海為圓心，呈放射狀向外輻射多條線路，沿海通道、京滬通道、沿江通道、滬昆通道均經過上海。

合肥：此前僅有兩條“十字型”橫縱通道，“八縱八橫”以合肥為節點，打通了合肥到鄭州、合肥到杭州、合肥經南昌到福州。此外，合肥還規劃了多條城際鐵路，交通地位大幅提升。

南京：京滬通道、沿江通道，但相較於合肥的強勢崛起，南京略顯失落。同時以往南京是上海北上的必經之路，但隨着沿海通道打通，上海北上之路多了一條直達南通再向北，使南京咽喉地位再有下降。

珠三角城市羣：仍以廣州、深圳為中心

廣州&深圳：廣州較此前變化不大，深圳交通路網較此前提升，接入沿海和京港台兩條大通道，其中沿海通道將深圳到茂名之間打通，原來的京九普鐵升級為京港台高速鐵路。此外，國務院已批准《深港通實施方案》，深圳輻射力及帶動力將進一步增強。

長江中游&中原城市羣：重點城市地位提升，部分三四線節點城市迎來發展機遇

武漢&襄陽：兩地變化不大，其中武漢接入沿江通道和京哈~京港澳通道，樞紐地位穩固，但相較於周邊合肥、鄭州仍略顯失色。襄陽作為湖北省內僅次於武漢的城市，此前就是普鐵節點城市，“八縱八橫”為呼南通道和沿江通道交匯節點，地位較此前變化不大。

長沙&株洲：經過長沙的高速通道有一條縱向通道京哈~京港澳，兩條橫向通道滬昆以及新增的廈渝線，其中廈渝線使得長沙通往廈門，以及長沙通往重慶和成都更為便捷。由於此前株洲為京廣和滬昆交匯處，“八縱八橫”滬昆通道繞過株洲進入省會長沙，使得長沙地位提升，而株洲樞紐地位下降。

南昌&向塘：此前滬昆線經過向塘鎮，南昌被向塘分流，“八縱八橫”高鐵時代，滬昆通道繞過向塘改道南昌，成為京港台和滬昆交匯樞紐，直接提升了南昌樞紐地位。而向塘作為被鐵路拉起來的小鎮，未來經濟發展特別是物流業的發展與以往差距或將拉大。

宜昌&鴉雀嶺：宜昌和鴉雀嶺與此前的南昌和向塘的關係有點類似，宜昌接入沿江通道，而呼南通道經過鴉雀嶺而未進入宜昌，鴉雀嶺作為宜昌市轄鎮，此前為焦柳鐵路站點，且僅有貨運，此次升級為高鐵站點，將分流宜昌部分客流量，為該鎮經濟發展帶來機遇。

九江&贛州：九江在普鐵時代就曾是樞紐城市，升級為高鐵樞紐後，是沿江通道和京港台通道交匯節點，拉近其與南昌、武漢、合肥之間的距離，特別是昌九高鐵打通後昌九逐步實現同城化。贛州此前也是樞紐城市，“八縱八橫”規劃其為京港台通道和廈渝通道交匯樞紐，北連接南昌、長沙，南與廈門、深圳連通，樞紐地位也有較大提升。

鄭州&商丘：鄭州仍為中部地區交通重要節點城市，此前為隴海線、京滬高鐵交匯節點城市，“八縱八橫”規劃為呼南通道、京哈~京港台通道、陸橋通道三條通道節點城市，交通地位進一步鞏固。此外，河南商丘此前也是交通節點，但因原來的京九升級為京港台高速鐵路後，成為京(港)台和陸橋兩條高速通道交匯節點城市，交通地位也得到鞏固。

西北地區：西安呈現米字型交通網，成為西北地區最大鐵路樞紐

西安：西安作為西北地區重要節點城市，“八縱八橫”高鐵規劃下，交通地位有較大提升，京昆、包(銀)海、陸橋三條通道通過，且西安到襄陽打通，接入呼南通道、沿江通道。以西安為中心，八條高鐵向外輻射，形成米字型格局，成為西北地區主要樞紐。

綏德&合作：綏德、合作也是西北地區交通節點，此前“四縱四橫”青太線與銀川並未連通，“八縱八橫”時代青太線延長並升級為青銀通道，與包(銀)海通道相交於綏德;合作地處青藏高原東南端，歷來是藏漢交流、東進西出、南來北往的著名商貿集散地，“八縱八橫”規劃使得合作結束了此前不通鐵路的歷史，蘭州、西寧通過蘭(西)廣通道，均經過合作接入成都、重慶直至廣州。

成渝城市羣：重慶地位明顯提升，成都樞紐成色偏暗

重慶&成都：重慶處於包(銀)海、京昆、沿江、廈渝通道的節點，樞紐地位較普鐵時期明顯提升。相較於重慶交通地位的大幅提升，成都顯得有點黯然失色。而對比《成渝城市羣發展規劃》中重慶“商貿物流中心、航運中心”和成都“綜合交通樞紐功能”的定位，重慶在此輪高鐵路網規劃博弈中顯然勝得一籌。

萬州&達州：達州可以説是鐵路拉起來的城市，此前達州是重慶、成都北上出川的必經之地，是西南地區重要交通樞紐，在鐵路拉動下，達州經濟實現較快發展。此次“八縱八橫”規劃沿江通道放棄達州而選擇了重慶萬州出川，萬州一躍成為高鐵新起之秀。萬州位於重慶東北部，為渝東北、川東、鄂西、陝南、黔東、湘西的重要物資集散地，隨着高鐵規劃的落實，將為萬州經濟發展帶來廣闊空間。

宜賓：此前是成貴高鐵的節點城市，“八縱八橫”規劃下，宜賓接入蘭(西)廣和京昆兩大通道，直達重慶、成都、貴陽、昆明，拉近了其與沿海沿江城市之間的距離，且毗鄰成都、重慶的區位優勢，更有利於承接兩地產業、資本轉移。宜賓作為四川省的第二大交通樞紐，也是川渝博弈的結果。

黔中&滇中&北部灣城市羣：重點旅遊城市發展空間增大

貴陽&昆明&南寧：貴陽處於滬昆、包(銀)海、蘭(西)廣三條高速通道交匯處;昆明有滬昆、京昆、廣昆三條大通道;南寧是包(銀)海、蘭(西)廣以及呼南通道交匯樞紐城市。三地的互聯互通在拉近空間距離的同時，也為三地一體化發展帶來助力。作為旅遊資源型城市，三地與沿海沿江城市空間距離的拉近，也為其旅遊產業發展帶來較大空間。

此外，蘭(西)廣通道從蘭州(西寧)經成都(重慶)到貴陽段，京昆鐵路從成都到昆明段，以及廣昆鐵路昆明到百色段，三個鐵路段上多數節點城市為新規劃進入高鐵城市，在帶動西部地區重點城市發展的同時，也為中小節點城市帶來機遇。

海西城市羣：福州地位鞏固，廈門變化不大

福州&廈門：福州接入沿海通道和京港(台)通道，其中京港(台)包括合肥到福州以及南昌到福州兩條支線，從福州去往長三角地區以及北上去往北京更為便捷;相較於福州，廈門接入沿海通道、廈渝通道，從廈門去往長三角地區以及北上均要經過福州，其樞紐地位不及福州。

高鐵牽動經濟發展，為房地產業帶來新機遇

高鐵帶來的高鐵經濟是城市發展的重要引擎。高鐵經濟已成為地方經濟發展的又一模式。一方面，以高速鐵路通道為依託，引領支撐沿線城鎮、產業、人口等合理佈局，加速產業梯度轉移和經濟轉型升級，帶動高鐵落地城市經濟發展;另一方面，以高鐵站區綜合開發為載體，發展站區經濟，高鐵新城、新區建設也不斷推進，依託車站建立起來的中央商務區成為重要的發展新模式，推動現代物流、商貿金融、電子商務、旅遊餐飲等關聯產業聚集和規模發展。

對於新設立站點特別是原中心城市新站而言，站區經濟發展，將帶動站點所在新區價值不斷提升，從而推進房地產業發展。以鄭州東站為例，鄭州東站作為徐蘭高鐵和京廣-深港高鐵交匯處，2009年鄭州東站開始施工，2012年9月正式啓用。在高鐵經濟巨大的作用之下，鄭州高鐵商圈價值不斷凸顯，鄭州東站尚未正式啓用之前，多數投資者已將目光聚焦此地，2010年商業用地成交量大幅增長，是前一年成交量的兩倍，2011年繼續放量，絕對水平達到高點;隨着商業及相關配套設施的逐步進入，帶動住宅市場快速發展，2011年住宅用地成交量呈現大幅增長態勢，2012年絕對水平創新高。

圖：2009-2015年鄭東新區商辦用地和住宅用地成交量價走勢

資料來源：中國指數研究院綜合整理

節點旅遊城市等將迎將機遇。高鐵縮短了城市間的距離，交通便捷、出行便宜將給沿線旅遊型城市帶來新的機遇。除當地和城市羣內部遊客羣體外，隨着高鐵的通達，將帶來沿線其它城市客羣，帶動旅遊型城市擴大客羣範圍、提升服務質量、打造以旅遊資源為主體的經濟發展模式。此次規劃後，昆明由原先不通高鐵轉為有三條高鐵接入，貴陽、南寧樞紐地位鞏固，三地與長江中游、珠三角等城市羣車距縮至半天，深圳3小時可直達湛江北海，將進一步帶動滇中、黔中、北部灣城市羣旅遊業發展。

以此前開通的南廣高鐵為例，南廣高鐵於2014年12月26日正式開通，廣州直達南寧最快只需3小時。南寧旅遊定位珠三角後花園，廣東是南寧旅遊的第一大區外客源。2015年南寧全年共接待國內旅遊者8159.14萬人次，比上年增長18.16%，國內旅遊收入729.93億元，增長21.91%。而旅遊人數的增長也將帶動當地旅遊地產、酒店等業態的增長，2015年南寧星級賓館達到51家較上年再增1家。2016年南寧已經提出力爭國內遊客人數達到9046萬人次，同比增長14%;入境遊客54萬人次，同比增長8%;旅遊總收入850億元，同比增長18%;創建國家3A級以上旅遊景區3家、三星級以上飯店3家。同樣，武廣高鐵開通後，沿線各地區充分利用區位優勢，發展諸如會展、旅遊、餐飲、住宿、零售等第三產業，實現了客流增長和經濟發展之間的良性互動。

新提升節點城市未來發展可期。鐵路樞紐拉動當地經濟發展已是不爭事實，而進入高鐵時代，通過高鐵對人口流動、聚集能力的增強，將進一步帶動新型城鎮化進程。特別是從沿線城市提升為節點城市，因人流湧動和物流業的發展，推動經濟增長，帶來房地產業需求。從規劃來看，西部地區節點城市提升較多，如宜賓、綏德、合作等，多處於兩大通道交匯處，未來發展潛力明顯。

以普鐵時期的株洲為例，“五橫三縱”的普鐵時期，京廣線與滬昆線交匯於株洲，在2014年滬昆高鐵南昌~長沙段開通、長沙取代株洲成京廣滬昆高鐵交點前，株洲享受兩大主幹線鐵路帶來的紅利，其地位於鄭州相仿。同時，株洲的房地產業也蓬勃發展，2006-2012年，株洲GDP增長穩定在12-16%之間，房地產業指標增長也較快，開發投資年均增速在30%左右，商品房銷售面積和銷售額年均增長也在20%和40%以上。同樣，普鐵時期京九線與滬昆線交於向塘站。向塘是南昌市南昌縣下轄鎮，也是江西省最大的建制鎮，在鐵路經濟拉動下，向塘總人口達15萬人，城鎮化率為60%，明顯高於江西省平均水平。

圖：2006-2015年株洲房地產開發投資、銷售面積、金額及GDP增速

資料來源：中國指數研究院綜合整理

小結

高速鐵路的建設，是我國優化運輸結構、順應時代形勢的必然選擇，對完善我國綜合交通運輸體系、促進交通運輸提質增效升級、引領和支撐國土開發和城鎮建設具有重要意義。高速鐵路能夠顯著提高沿線地區的空間可達性，改善區域投資環境，為沿線地區經濟發展和生產要素集聚創造條件。

從長期來看，高鐵對沿線地區經濟發展起到了推進和均衡作用，高鐵覆蓋城市的經濟價值將不斷得到提升。一方面，基礎設施迅速發展和高鐵站區與城區的聯絡通達大幅改善各個城市的交通，另一方面，高鐵站區域作為直接受益地區，帶動城市新區發展，刺激對高端商業設施的需求。從短期來看，高鐵帶動人流由中心城市向周邊擴散，促使高鐵沿線中心城市與衞星城鎮選擇重新佈局，在疏解中心城市人流和升級產業的同時，也將周邊衞星城鎮進一步納入中心城市功能圈。受中心城市人口、產業隨高鐵溢出影響，其周邊城市房地產外來需求也不斷提升。而以旅遊業為主導的城市，也將伴隨高鐵通達，有更多的客羣往來，相關旅遊地產、商業地產成長空間進一步擴大。

當前我國已進入高速鐵路規模快速擴張的新時期，《中長期鐵路網規劃》新提出“八縱八橫”的規劃佈局，高鐵的空間效應、通道經濟和樞紐經濟效應將進一步顯現。從高鐵新佈局對沿線城市影響來看，一線城市交通樞紐地位不變，合肥、重慶、西安等城市地位提升，高鐵經濟帶動力度更強，昆明、貴陽、南寧等旅遊城市獲益最大。而同時，由於此次調整表現為省會城市、城市羣中心城市更彙集鐵路資源，株洲、向塘、達州等城市落選新規劃節點，此前這類城市經濟發展主要依靠鐵路拉動，而未來則需要尋求新的經濟牽動力。如隨着電子商務產業的迅猛發展，物流產業迎來了“水漲船高”爆發式增長，目前向塘藉此轉型着力推進省級物流產業集羣建設，將成為其它城市的參照。