中糧地產上海豪宅被指“捂盤”
近日，中糧地產發佈的2016年半年度報告顯示，報告期內，公司歸屬於上市公司股東的淨利潤為1.6億元，與上年同期相比減少了10.79%。資產負債率 81.48%，較2015年78.42%的資產負債率進一步惡化。
在房地產市場普遍“爭當地王”的當下，百億房企中糧地產在2016年明顯放緩了拿地速度。在房企業績普遍飄紅的情況下，對於中糧地產放緩拿地、淨利潤下滑等問題，《中國經營報》記者多次致電致函中糧地產董事會秘書和公關部門，公司方面在回覆中表示，公司以“戰略引領”為核心，並以公司產品線為指引，建立了土地儲備的價值分析模型。同時，公司採取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統土地獲取模式，同時積極通過舊城改造、合作開發、對外收購等方式增加土地儲備。
9月中旬，中糧集團在上海重磅發佈其中糧前灘海景壹號項目，在業界看來，前灘板塊目前炒作成分比較大，下半年地產行情可能會逐步迴歸理性，該項目銷售情況不甚樂觀。與此同時，曾被譽為“滬上第一豪宅”的陸家嘴中糧海景壹號尾盤在售頂層複式房源，均價22萬元/平方米。該項目自2009年面世以來銷售至今，去化緩慢。而7年前開盤售出11萬元/平方米的天價，足足是其拿地成本的25倍，也讓項目頻頻被質疑謀求暴利。
滬第一豪宅去化緩慢屢被質疑暴利和捂盤
9月中旬，中糧地產發佈其繼中糧海景壹號、中糧天悦壹號之後的第三座壹號系作品——中糧前灘海景壹號。業內相關知情人士告訴記者，目前項目售樓處已經開放在蓄客階段，預計11月樣板房對外開放，12月開盤，價格方面目前尚未確定。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，對於前灘的很多住宅項目來説，會有兩個問題。第一是此類區域概念炒作成分比較大，所以相應的住宅價格其實比較高。第二是有很多板塊會對其有競爭，比如虹橋商務區等。換言之，單純從居住角度看，問題不大，也容易贏得市場認可，但從投資價值角度看，依然需要做甄別和判斷。
與此同時，位於浦東陸家嘴板塊的中糧海景壹號尾盤在售579、592、713平頂層複式房源，均價22萬元/平方米的消息一經放出，便受到業界的普遍關注。
該項目也是中糧集團在滬的首個住宅項目，據此前《經濟觀察報》報道，中糧海景壹號經過13年沉沙終於趕上“豪宅熱潮”。首期66套房源在一個月內銷售一空，成交均價達11萬元/平方米，這一數字，是其拿地成本的25倍。從封頂到開盤超過4年的中糧海景壹號賣至天價，無疑盡享浦東陸家嘴在此間土地增值之利。而長時間捂盤是該項目繞不開的話題。
《中國經營報》記者於9月21日實地走訪了中糧海景壹號項目。從地鐵2號線陸家嘴站出來到中糧海景壹號項目門口，沿途經過東方明珠電視塔、滙豐銀行大樓、上海國金中心、太平金融大廈等地標性建築，掩映在綠樹叢中的中糧海景壹號頗為低調。
然而，根據相關機構數據，該豪宅項目今年以來銷售並不樂觀。據中原地產官方數據顯示，中糧海景壹號目前在售房源共15套，近60天成交房源0套。數據顯示，2016年年內，中糧海景壹號僅僅在2016年1月30日售出1套，2016年4月29日售出1套。上海鏈家內部人士告訴記者，中糧海景壹號價格過高或使其銷售承壓。如何在激烈的豪宅市場勝出仍是上海中糧地產面臨的一大挑戰。
盧文曦則認為，“對於中糧海景壹號這樣的樓盤，項目本身拿地早，不存在太大壓力。中糧海景壹號2009年面世至今已經有7年時間了，截止到目前共賣了142套。這樣的產品基本上被房企以資源的理念來看待，這裏已經沒有地塊出售，開發商賣一套少一套，所以價格也往高開。當然，也不排除公司蓄意捂盤惜售。”
對此，易居智庫中心研究總監嚴躍進表示：“陸家嘴周邊的豪宅項目有個特點，就是户型偏大，總價偏高，增幅空間並不大，因此市場接受度也不是很高。尤其是目前樓市投機色彩比較重的情況下，類似的物業並不為購房者偏愛。加之中糧海景壹號周邊高端項目林立，競爭非常激烈。”
對於項目去化緩慢，嚴躍進指出，不排除項目存在捂盤惜售的現象。
拿地速度放緩
相比於房地產市場的火爆，中糧地產今年的拿地速度明顯放緩，拿地面積也僅僅是市場均速的一個“零頭”。
8月17日，中糧地產於晚間發佈消息稱，公司全資子公司上海興悦房地產開發有限公司與北京城市開發集團有限責任公司以及廈門建呈房地產開發有限公司組成聯合體，通過公開競拍成功競得上海市寶山區顧村鎮N12-1101 單元06-01 地塊國有建設用地使用權。該宗地成交價為人民幣67.9億元，規劃面積為70210.40平方米。上海興悦擁有25%權益。
而在此之前，中糧地產於2016年年內僅僅拿下兩幅地塊。6月29日，中糧地產以24.4億元拿下上海浦東新區新場旅遊綜合服務區A10-1地塊，出讓面積為56886.6平方米，規劃建築面積為68264平方米，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%。
另一宗土地則是今年2月3日，公司全資子公司中糧地產成都有限公司以2.84億元的價格競得成都市金牛區西華街道地塊，土地面積為3.76萬平方米。
據中糧地產2016年半年度報告(以下簡稱“半年報”)顯示，2016年報告期內，公司通過公開市場招拍掛取得成都、上海兩宗國有土地建設使用權，合計佔地面積9.45 萬平方米，合計計容建築面積14.34萬平方米。
與之相對，記者梳理中糧地產2015年年度報告發現，報告期內，中糧地產分別在北京、南京及蘇州成功獲取五宗國有土地建設使用權，計容建築面積合計102.10萬平方米，完成全面拿地面積的100%。與2015年的102.1萬平方米相比，中糧地產目前為止的拿地速度尚顯遲緩。
中糧地產2015年半年報提到，公司總部與城市公司形成合力，將全年土地儲備目標重點分解到各重點城市，積極探索股權合作、城市更新、主題地產等多元化的拿地方式，全力推進公司土地儲備。而記者發現，在最近的2016年半年報中，這一説法卻變成“常規和非常規方式並舉，合理儲備土地資源”。
對此，中糧地產在回覆中表示：“公司採取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統土地獲取模式，同時積極通過舊城改造、合作開發、對外收購等方式增加土地儲備。”
與拿地速度放緩相對應的是中糧地產正在積極實施的城市更新項目。中糧地產在半年報中提到，公司在重視常規發展的同時，積極開拓非常規的發展思路，在招拍掛常規方式基礎上，深入挖潛，積極參與城市更新，並通過收購等方式增加土地儲備。而此次城市更新項目則是其“非常規發展思路”。
記者通過梳理發現公司的城市更新項目全部匯聚在深圳。據半年報顯示，除在建的深圳中糧天悦壹號(原名中糧紫雲)、深圳祥雲國際、深圳雲景國際等城市更新項目外，公司還申報了深圳寶安25區城市更新項目、寶安69區城市更新項目。截至 2016年6月30日，公司在深圳寶安區擁有物業建築面積約115萬平方米。
淨利潤下滑負債率攀升至81.48%
中糧地產2016年半年度報告顯示，報告期內，公司歸屬於上市公司股東的淨利潤為1.6億元，與上年同期相比減少了10.79%。對此，中糧地產在半年報中表示，主要是本期公司本部來源於可供出售金融資產出售收益同比減少，同時公司合作項目增加。記者同時發現，公司上半年資產負債率81.48%，較2015年78.42%的資產負債率進一步惡化。
另一個比較值得關注的是中糧地產的融資結構。據中糧地產2015年年報顯示：“短期借款為57.25億元，這57.25億元的項目歸類全部屬於信用借款。”
據《中國房地產報》此前報道，中糧地產短期融資中的抵押借款是2013年開始歸零，同年年報中的質押借款和保證借款均顯示為零，信用借款顯示為81.46億元。此外，中糧地產一年到期的長期借款總額顯示為30.5億元，其中信用借款為17.83億元，佔比58.46%。
對此，中糧地產方面表示，公司的短期借款以信用借款為主，長期借款有抵押借款、質押借款、保證借款和信用借款。“目前公司與各家銀行保持着良好的合作關係，未來公司將繼續實施穩健的財務政策，為業務發展提供穩定的資金來源。”
中糧地產最新發布的融資融券信息顯示，中糧地產融資餘額1022503232元，融券餘額2617128元，融資買入額21150512元，融資償還額24883517元，融資淨買額-3733005元，融券餘量271205股，融券賣出量30000股，融券償還量80000股，融資融券餘額1025120360元。
記者梳理中糧地產部分融資融券信息發現，中糧地產近期融資餘額一直處於下降的狀態。面對部分股友對中糧地產股票走勢的質疑，中糧地產官方表示，公司股票價格受公司經營環境、所處行業發展前景等基本面因素的影響，還受到各種宏觀經濟因素、政治因素、投資者心理預期因素及股票市場的投機行為等因素影響，會產生波動變化。