房價要崩盤了嗎？你還在裸泳嗎？

侯寶林的相聲《醉酒》中有個段子，“甲：一摁手電棒電門，出來一個光柱。乙：哎，那光出來啦。甲：你瞧這個!你順着我這柱子爬上去。乙：噢，那是柱子啊?甲：你爬!乙：那個你爬怎麼樣啊?甲：你別來這一套，我懂!我爬上去，我爬到半道，你一關電門我掉下來啦……”

這個段子嘲笑的好像是上了虛幻事物的當，其實是上了規則改變的當，樓市的規則又要變了，你上當沒有?從北京到佛山，整個國慶期間一共有19個城市出台樓市調控措施，規則也很簡單，要麼限購，要麼限貸，規則變化之一是讓你沒有資格買，規則變化之二是讓你沒錢買。

你要説這19個城市的地方政府真是一條心，我不信，你要説這是中央政府為了防止房地產泡沫形成系統性風險，統一安排了這次集體行動，我信了!不管出於什麼樣的理由調控出台之後，樓市的潮水退去之前，你有沒有在裸泳?

就在上半年的一二線城市瘋漲的樓市中，誰在猛加槓桿買房，誰在最瘋狂的8月、9月還在加槓桿買房，誰在加槓桿的過程中把自己的現金流安排用到了極致，誰就是在裸泳!

這些不管不顧風險的人，和2015年5、6月份還在股市中加槓桿的人很像，都是把槓桿加在了山頂上;當然，在山頂出現下坡路之前，沒有人能準確預測到山頂到底在哪裏，但是，當市場越爬越高的時候，感覺到空氣已經變稀薄的你，就應該知道要注意了，減倉、降槓桿，而不是加倉、加槓桿。

認真對比一下2015年的股市和2016年的樓市，還是有很多不一樣的地方，也意味着兩種裸泳的人的結果不一定一樣。

2015年的股市是加槓桿上去的，講的故事是“國家牛市”，2016年的樓市是去庫存放鬆限貸限購上去的，講的故事是“北上廣深房價永遠漲”;2015年股市的這一波行情結束，是查配資查不講規則不計成本的槓桿打下去的，2016年樓市這一波瘋漲行情也到此為止了，是重新把限購和限貸枷鎖給市場戴上導致的。

不一樣的地方，股市配資下的加槓桿是一個無底洞，而樓市之前的加槓桿基本是清晰或者説是可控的，股市查配資是從市場抽血走，而樓市的重新限購限貸是防止新的資金進入，並不是要讓原來進去的資金出來。一個簡單的比較，比如説某城市現在二套房首付提到七成，並不是讓之前沒有按照七成買房的人補到七成，所以很認真地説，股市去槓桿有股災，樓市降槓桿的所謂的房價崩盤並不存在。

房價崩盤的可能性不大，並不代表在炒房中裸泳的人不在，只要房價不再上漲，只要央行的信貸收緊，只要槓桿資金的成本上升，那些不管不顧流動性安全的炒房者就會遭遇滅頂之災，很簡單的道理，資金鍊斷了，就完了，哪怕幾年後房價重新上漲也和你沒多大關係。

2014年國慶期間，央行對銀行金融機構放鬆了限制，主要是放鬆了購房貸款的限制，“還清首套房貸，再貸算首套，利率最低7折”，而對於那些已經取消了限貸或者根本就沒有限貸的城市和地區，二套房三套房甚至更多房，都是可以貸款的，具體情況由銀行自己去把握。這個時候，就應該去買房。

2016年國慶期間，19個城市出台樓市調控措施，央行行長周小川在2016年第四次G20財長和央行行長會議上喊話説，“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極採取措施促進房地產市場的健康發展。”這個時候，就應該收手。

其實，應該更早收手，就在8月份之前收手，當9月份數據出來大家都在驚呼8月房價還在漲的時候，政府出手調控的預期就很強烈了。甚至早在5月份中央強調防止資產泡沫，強調房價不會漲到天上去的時候，就應該收手了。畢竟，政府手中可以用的工具太多了，既然放鬆限購限貸可以讓房價漲上去，收緊限購限貸也可以讓房價穩下來。

要説房價這一波的行情結束了，靠譜!但要説房價就此堅定了，不好説!“在土地的壟斷供應制度不能改變的情況下，房價長期下降既不可能，也更不應該成為政策追求的目標。”

但是，我們永遠應該強調的是資產配置和槓桿使用的合理性，你就算掌握不了波段，搞不懂市場走勢，你至少應該懂得怎麼樣讓自己的資產安全。