允許宅基地轉讓激發城裏人遐想空間

國土資源部、國家發展改革委、公安部、人力資源社會保障部、住房城鄉建設部近日聯合發佈《關於建設城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落户數量掛鈎機制的實施意見》（簡稱《意見》），允許進城落户人員在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。

如果這項政策在全國範圍內普遍推行，並且進城落户的農民願意有償退出或轉讓宅基地，那麼未來20年，中國城市（鎮）的人口結構、生產與生活服務業態、階層形態、風俗文化都將發生深刻的變化，無論對進城落户人員還是原户籍居民，都將產生廣泛的影響。城市居民切莫以為這事只與“三農”有關，與城裏人無關。

《意見》涉及五個方面內容，包括差別化用地標準、規劃統籌管控、改進用地計劃安排、優化土地供應結構、提高農村土地利用效率。關於城市化率，國內長期存在兩套數據，若以城市實有人口計，中國城市化率已經超過50%，若按城市户籍人口計，城市化率仍然不足40%，且該數據似乎永遠都“長”不上去。

如此尷尬事起兩大突出困境。一個是，進城務工且飯碗已基本穩定的進城農民尤其是青年農民，有意願在城鎮買房定居，但其中大多數卻缺乏在城裏按揭買房的首付款。因為僅憑打工收入，在支付掉各項日常開銷後，他們中大多數人的收入所剩餘無幾。如果他們把户籍遷入城市的同時，允許他們有償退出或轉讓宅基地，那麼他們就有了一大筆“宅基地變現款”，在用於支付購房首付外，剩餘部分還可把新家安排妥帖，憑自己勞動踏踏實實做市民。所見，要突破此困境，允許宅基地流轉起來就是一根撬槓。

另一個是，多數進城務工的農民想買而買不起房，城市商品房的剛性需求就無從全面釋放，由此引發經濟增長、就業、內需、税收等一系列負向拉動和連鎖反應。為了土地財政和税收，城市政府就可能有意無意刺激、鼓勵房地產投資，致使房價大幅上漲。如此一來，勢必有更多已進城務工的農民，以及在城市落户的大學畢業生和創業創新人員，更加買不起城裏的房子，從而形成典型的惡性循環。即便單從調控城市房價的角度，允許進城農民有償退出或轉讓宅基地，也是有效調控房價漲幅的基礎性治本之道。

允許進城落户人員有償退出或轉讓宅基地是個大事件，是農村土地政策的又一重大突破。但也要看到，這項將逐步在全國實施的政策又是相對保守的——無論是有償退出還是轉讓，接盤者都只能是宅基地所在的村集體經濟組織。在中國農村的大部分行政村，並無實打實的村級集體經濟組織，所謂讓村級集體經濟組織接盤，就是讓村委會來接盤。那麼，在多數村委會的日常運作開銷都得靠鄉里補貼或縣裏轉移支付的情形下，村委會從哪兒籌措巨量的接盤資金呢？就算接盤資金有地方籌集，假如這些退出來的宅基地不能在更高層級的土地市場流轉和交易，試點多年的土地流轉改革就仍然不能充分盤活。

就五部委發佈的《意見》，各省將陸續出台實施細則。退出來的宅基地如何流轉，當村集體經濟組織不便或無力接盤時，是否允許其他社會資本包括城裏自然人資本來接盤呢？農村宅基地不僅是土地，通常上面還有農民的私有住房，既然允許轉讓宅基地，那就得允許地和房一起轉讓。在農民住房已完成確權登記情勢下，這是否意味着農民私有住房交易市場也將開啓？是否意味着城裏人可到鄉下購買農民的私有住房？

什麼叫改革？改革就是做順應時勢變化的事，今天做不到的事，明天或許就能夠做到。（魯寧）