恒大銷售額超越萬科

中國恒大 10日發佈的9月銷售簡報顯示，今年累計銷售額已達2805.8億元，同比大增117.9%，目前已超越萬科成為銷售金額“一哥”。 碧桂園 則以2256億元位列第三。

從房企近日密集發佈的銷售數據看，受市場回暖刺激，房企前9月業績仍然較為亮眼。不過，分析人士指出，隨着多地開始密集調控，2017年年 中房地產 行業將進入新一輪調整週期。激進拿地以及高負債的房企後續將面臨較大挑戰。

9月房企業績亮眼

受各地樓市成交火爆影響，房企9月業績亮眼。

10月9日晚間， 萬科A 率先公佈了其9月銷售數據。9月公司實現銷售金額253.8億元，同比環比均出現上漲，並終結了7、8連續兩個月銷售金額環比下滑的趨勢；前9月實現銷售金額2629億元。儘管仍受股權之爭困擾，在行業大面積轉暖的情況下，萬科的業績仍有所改善。

此外， 保利地產 實現簽約金額201.46億元，同比增長72.53%。1-9月簽約金額1575.09億元，同比增長43.47%。 招商蛇口 預計，前三季度淨利為55億至57億元，同比增188%-198%。除合併因素外，招商蛇口指出，前三季度公司 房地產 銷售業務結轉收入增加約90億元，同比增長超過40%，相應帶來毛利增長。

億翰智庫數據顯示，今年前9月，中國恒大、萬科和碧桂園三家成為銷售金額過兩千億元的房企。其中，碧桂園已經完成了全年銷售任務。

不過，隨着10月地產調控政策密集發佈，銷售縮量成為不少市場人士的共同看法。

由於存在一定的時滯效應， 中金公司 預計，10月份 房地產 銷售強勁勢頭仍有望持續。考慮到地方性調控政策影響，預計10月份新房銷售額同比增長35%，環比下降1%；銷售面積同比增長18%，環比下降1%。同比增幅與9月份相比有所收窄，但仍然高於過去五年的平均增速。但在高基數的情況下，11月和12月份銷售增速可能呈現下行趨勢。

東興證券 研報認為，從9月最後一週成交量看，近期行情較好的成都、長沙、廣州、濟南和青島數據表現亮眼，接棒一線城市以及前期上漲加快的二線城市溢出的房價上漲動能。這些城市房價相對具有較好的安全邊際，還有一定的上漲空間，預計“銀十”行情主要依賴這些城市發力。

激進拿地企業面臨挑戰

世聯行 董事長陳勁松認為，隨着調控政策的出台，部分城市成交量會急劇萎縮。整體上看，今年很可能是房地產階段性成交總額的高點，明年成交總額會下滑。

從以往的調控歷史看，每一輪市場調整期，都有一批房企退出房地產市場，行業併購與整合的現象頻繁發生。

同創諮詢研究總監張宏偉認為，2017年年中將開始新一輪樓市調整期，前期激進加槓桿拿“地王”的房企將面臨較大的挑戰。

分析人士表示，本輪調控政策在10月初集中發佈，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，因此市場率先調整極有可能從這些城市開始。

張宏偉則認為，按照房地產週期判斷來看，6-8個月之後，也就是2017年年中開始，伴隨供應量的增加，預計明年上半年市場去化週期會進一步回升至12個月以上，個案價格可能在2017年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊可能率先降價。上述熱點城市將率先出現個案大幅降價現象，市場普遍進入降價週期，並回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能延續到2018年上半年。這意味着去年下半年的地王項目如果2017年入市將面臨尷尬的處境。其中，2015年至今拿地較為激進的閩系房企或將面臨較大挑戰。

整體負債率處於高位

從房企經營數據來看，儘管今年前三季度房企規模性、銷售狀況明顯向好，但總負債、資產負債率呈現偏高狀態，速動比率處在不合理區間。加之現在政策趨緊，預計明年樓市將迎來調整期。上市房企可能面臨資金面的問題，不排除個別資金緊張的企業可能出現資金鍊斷裂的風險。

同策諮詢研究部數據顯示，上半年，上市房企總負債排行TOP100企業的負債總額達到84060億元。其中，恒大以8179億元的總負債金額排名首位，成為唯一負債金額超過8000億元的房企。在總負債方面，排在恒大後面的三家房企分別是萬科、綠地、萬達，總負債分別為5743億元、5453億元、5047億元。

資產負債率方面，2016年上半年，上市房企資產負債率排行TOP100企業的平均資產資產負債率為77.6%，半數企業在這一平均值之上。其中， 魯商置業 、 嘉凱城 、 天津松江 資產負債率最高，資產負債率分別為93.7%、93.6%、90.2%，資產負債率都過了90%。

分析人士指出，上半年、三季度行業整體“增收不增利”、負債率高企等風險已顯現。隨着房地產企業融資收緊初現苗頭，各家房地產企業需要警惕負債率進一步升高，出現系統風險。