進城落户人員宅基地可有償轉讓
土地要素的資本屬性未能激活，轉讓兩端的積極性缺乏，使得宅基地在同一集體組織內部的流轉很難。
進城落户人員可以有償轉讓宅基地意味着什麼?雖然這一操作空間被限定在集體經濟組織內部，但之於激發農村“三塊地”(農村土地、集體經營性建設用地、宅基地)的商品性、流動性和資本性趨勢來説，仍是前進了一大步。
10月10日，國土資源部、國家發展改革委、公安部、人力資源和社會保障部、住房和城鄉建設部等五部門聯合召開《關於建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落户數量掛鈎機制的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)新聞發佈會，提出到2018年基本建立人地掛鈎機制，同時允許進城落户人員在本集體經濟組織內部自願有償轉讓宅基地。
國土資源部規劃司副司長周建春指出，《實施意見》的目標任務是，到2018年，基本建立人地掛鈎機制;到2020年，全面建立科學合理的人地掛鈎機制政策體系，為如期實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落户提供用地保障。
安徽建築大學房地產研究所所長李國昌認為，這一舉措，既是為了改善農民沒有固定資產和財產性收益現狀，同時還是緩解房地產市場城鄉分離難題的嘗試，也反映了農村土地進入交易市場的趨勢。
1200萬畝新增建設用地
周建春指出，建立人地掛鈎機制，既是確保對新型城鎮化的用地保障，也是對土地城鎮化的制約，可以起到“一石兩鳥”作用。
所謂人地掛鈎，按照2011年國務院在《國務院關於支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》中的表述，就是在嚴格執行土地利用總體規劃和土地整治規劃的基礎上，探索開展城鄉之間、地區之間人地掛鈎政策試點，實行城鎮建設用地增加規模與吸納農村人口進入城市定居規模掛鈎、城市化地區建設用地增加規模與吸納外來人口進入城市定居規模掛鈎。
“十三五”規劃綱要強調加快農業轉移人口市民化，建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落户數量掛鈎(簡稱人地掛鈎)機制。
此次發佈的《實施意見》主要措施包括五個方面，一是實行差別化的用地標準，二是實施規劃統籌管控;三是改進用地計劃安排;四是優化土地供應結構;五是提高農村土地利用效率。
其中，實行差別化的用地標準明確，要綜合考慮城鎮容納空間等因素，現狀人均城鎮建設用地不超過100平方米的城鎮，對於進城落户人口，按人均100平方米標準安排新增城鎮建設用地;現狀人均水平在100-150平方米之間的城鎮，按照人均80平方米標準安排;現狀人均水平超過150平方米的城鎮，按照人均50平方米標準安排。超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。
周建春指出，2015-2020年全國新增建設用地總規模約3900萬畝，其中包含了進城落户1億人口的各類用地需求，初步估算為1200萬畝。如果按以往規劃編制方法，農村流動人口只按城鎮人均建設用地標準的60%安排用地，1億農村流動人口用地約為720萬畝。因此，從現行規劃看，土地供應方面可以滿足進城落户人口發展用地需求。
緩解房地產市場城鄉分離難題
“人地掛鈎”要求以人定地，地隨人走，而在城鎮化過程中，大量農民進城落户，對於這些人員的宅基地如何處置，成為了亟待解決的問題。
對此，《實施意見》提出，要結合農村宅基地制度改革試點的要求，允許進城落户人員在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地，鼓勵農村土地經營權規範有序流轉。規範推進城鄉建設用地增減掛鈎，通過整理復墾，增加耕地面積。
中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明認為，在“三塊地”改革過程中，相對集體經營性建設用地，宅基地的制度改革一直相對緩慢。包括《土地管理法》規定的一户一宅制度等，都限制了相關改革的進度。而此次《實施意見》的相關提法，是對宅基地過往改革的延續和細化，對加速推進農村土地改革有着重要意義。
安徽建築大學房地產研究所所長李國昌認為，這一舉措，既是為了改善農民沒有固定資產和財產性收益現狀，同時還是緩解房地產市場城鄉分離難題的嘗試，也反映了農村土地進入交易市場的趨勢。
重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文認為，這一政策，為農民提供了更多選擇，是尊重社會經濟發展規律的表現，體現了我國土地改革穩中求進的積極態勢，但不能認為，在當下放開農村集體土地進入市場就必然是有益的，還需要考慮到農民在城市的生活能力、城鎮化發展水平等諸多條件。
激活農村“三塊地”的大趨勢值得注意
實際上，近些年來，此類改革在農村改革發源地的安徽，已有先行嘗試。
2016年6月，安徽省發佈《關於去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見》，對農民自願退出宅基地給予貨幣補償。標準規定對自願將宅基地退還給農村集體經濟組織的，縣政府按每畝不低於5萬元給予獎勵，一時引發輿論熱議。
李國昌告訴21世紀經濟報道記者，實際上這一套交易和補償機制，實施效果不甚理想。對於進城購房農民而言，由於宅基地入市預期可能性，和遠高於補償價格的潛在價格，使得退還和交易宅基地的積極性不高。而對於本集體經濟組織內部的宅基地潛在受讓人而言，一方面擁有受讓資格的農户不多，另一方面傳統的宅基地申請過程並不需要花錢。沒有外部資本的引入，轉讓兩端的積極性缺乏，使得宅基地在同一集體組織內部的流轉很難。
安徽社科院鄉鎮所所長謝培秀表示，土地要素的資本屬性未能激活，是此前安徽試點成效一般的主要原因。
他認為，《實施意見》中的相關措施，只是農村土地改革“萬里長征”第一步，在實際實施過程中的效果還有待觀察。但其背後，激發農村“三塊地”商品性、流動性和資本性的大趨勢值得注意。在堅守耕地紅線，堅持土地用途不擅改的前提下，激活農村土地資本屬性，實現集體土地與國有土地，同地同權同價，是農村土地改革的方向所在。