21城嚴厲調控後 地產股還買不買？

樓市火爆時地產股沒漲，調控後地產沒暴跌，咋回事、啥原因、接下來?

國慶溜達了一圈回來，發現自己徹底買不了房了，不是因為沒錢，而是各種“限”把我限住了!

關於本次樓市調控對A股的影響，市場觀點不一，有認為樓市資金迴流股市，利好A股的，也有認為A股也會連帶受到重擊的。然而回顧歷次樓市調控，A股影響並不明顯，在調控後一段時間下跌的情況只是略多而已，跌幅也比較有限。

時報君今天不談這個，重點分析一下這次調控對地產股本身的影響。

1地產股會不會被打“趴”?

這個問題，節後第一天的盤面已給出了部分答案。

一如10日地產指數(399241)走勢圖，地產股在開盤及早盤時段遭遇了一波拋售，但午後逐步拉起，收盤僅跌1.16%。

把時間段拉長一點，影響又如何呢?

如下表，從時報君統計的情況來看，新世紀以來以“國N條”命名的樓市調控，多數對地產股構成較大沖擊，比如2005年“國八條”發佈後，地產股整體出現調整，在政策發佈20個交易日內下跌4.89%;2013年“新國五條”發佈後，地產股在政策發佈20個交易日內跌幅也接近5%。

但與嚴厲的調控政策相比，地產股在政策出台後總體上並不算很糟。最明顯的莫過於2011年“新國八條”出台，彼時強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。政策出台後，房地產股反而迎來階段底部，轉而出現上漲。

2地產股走勢分化、地產公司迎來洗牌?

最典型就是今天恒大相關聯地產股的分化，箇中邏輯耐人尋味。

嘉凱城、廊坊發展、萬科A早盤大跌，這些個股此前均屬於恒大概念股。由於此前恒大強勢入股，有着恒大借殼預期，如今恒大借殼標的敲定深深房A，上述地產股被借殼的預期自然破滅。

而另一邊，則是深物業A、深振業A等的逆勢上漲。恒大借殼的深深房A是深圳國資委所屬企業。此前深圳地鐵入股萬科的計劃受阻，作為深圳國資旗下的上市公司，他們自然成為投資者聯想的借殼標的。

此外，歷史情況表明，歷次樓市調控後，房地產行業均迎來新一輪洗牌。在樓市調控的背景下，除了房產銷售存在壓力，開發商的融資渠道可能也會收緊，這使得開發商之間的洗牌在所難免。

3樓市將迎來真的寒冬?

有觀點認為，本輪樓市調控力度前所未有，樓市短期內可能進入急凍期。

比如今日有消息指，受新政影響，作為“樓市四小龍”之一的合肥，房屋成交連續數日零備案。

又如堪稱史上最嚴的深圳樓市新政規定，非深户購房的社保繳費年限由3年提高至5年，大幅提高了非深户購房門檻。數據顯示，截至2015年，深圳市非深户常住人口仍然高達782.90萬人，是户籍常住人口的2倍以上，這意味着提高社保繳費年限後，大量非深户人口將失去購房資格，而事實上此類人羣可能是購房的剛需羣體，也較具購買力;另外，新政對無房但有貸款記錄的羣體，首付不低於五成的規定，提高了小房換大房的資金門檻。

平安證券研報認為，房地產投資的短週期改善或已接近尾聲。一是從房地產投資的改善週期呈現持續時間縮短、滯後於銷售的時間拉長、反彈力度減弱的特點，從歷史趨勢看本輪改善可能接近尾聲;二是近期的房地產銷售、新開工、土地購置等增速均已呈現回落的趨勢，銷量的回落也將在一定程度上影響投資改善的持續性;三是從全國範圍來看，考慮到三四線城市庫存量仍然高企，本輪二線城市房價的上漲很難繼續向外蔓延至三四線城市，地區間的分化依舊嚴重;四是各地限購限貸政策再起，政策風向的轉變對於房地產開發商的投資積極性影響顯著。

不過，從目前的情況來看，樓市的變量或許還在於調控政策是否會很快放鬆。如果調控導致成交量急劇下滑，威脅整個房地產行業乃至實體經濟，真正購房者的購房需求又得不到滿足，就有可能違背調控的初衷。此外，地方政府財政收入中土地出讓收入佔了很大一塊，在未徹底擺脱土地依賴症之前，地方政府都有很強的放鬆調控動力。