22城掀限購風暴：上市房企承壓 去庫存任務艱鉅

今年“十一”長假前後，中國樓市熱鬧了一番，迎來新一輪的限購限貸大潮。自9月28日起直至黃金週結束，包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等22城市(包括蘇州下轄縣級市崑山市)出台了房地產調控政策，其中部分城市持續追加調控政策。

房地產政策再一次收緊之時，緊張的不僅僅是消費者，上市房企的壓力也隨之而來。

上市房企承壓

對於多家上市房企而言，這突如其來的限購，也許意味着他們就此再一次告別了銷售盛夏，邁入了漫長的秋季。

時代週報記者查閲2016年中報發現，地產板塊上市公司整體營收增速比一季度明顯回落，但略高於去年全年。

國金證券研報顯示，根據整體法測算，2016年上半年板塊整體實現營收5860.0億元，同比增長38.5%，相比一季度的增速101.2%有明顯回落，但仍高於2015年37.2%的增速。上半年整體淨利潤增速延續去年增長勢頭。

另外，從上市公司樣本個數來看，2015年實現盈利的公司個數有116個，2016年第一季度實現盈利的減少到102個，而2016年上半年實現盈利的又回升至116個。

但值得注意的是，業績同比有增長的公司是在持續回升，由2015年的69個、2016年第一季度的78個提升至2016年上半年的86個。

截至2016年上半年，2015年營收規模在30億元以上的58家公司(以下簡稱“重點公司”)共計持有貨幣資金之和為6089.7億元，同比增長了42.2%，環比2016年第一季度也增長了9.7%;2016年上半年重點公司實現營業收入之和為5333.0億元，佔地產板塊之比為91.0%(公司個數佔比為40.8%)，相比2015年的93.4%有小幅回落，但依舊維持在高位，也明顯高於2011-2014年。

除此之外，主動補庫存導致了存貨的持續增長，2016年上半年重點公司的存貨賬面價值合計為29693.0億元，同比增長了16.8%。

興業證券認為，國慶期間多城同步開啓調控，地產或將迎來階段性拐點。除了樓市銷量將受影響外，後續新開工和地產投資下行將使基本面承壓。

億翰智庫研報顯示，從上市房企現金排行榜TOP100來看，恒大地產以1640億元名列榜首，中海地產以843億元位居第二，萬達商業、萬科A、碧桂園分別以731億元、532億元、479億元、438億元緊隨其後，拿下TOP5中的剩餘3個座次。除此之外，排進前10的還有綠地控股、招商蛇口、保利地產、華潤置地和長實地產，貨幣資金分別為438億元、406億元、375億元、375億元和373億元。而今年拿地較為激進的時代地產以48億元排名第68位，同樣拿地尤為激進的榮新中國排名第97位，貨幣資金為27億元。

根據億翰智庫發佈的2016年上半年上市房企存貨Top100，截至2016年6月30日，上榜的100家房企的存貨總額為5.8萬億元，較2015年12月31日的5.3萬億元上升了9.43%，存貨進一步增加，而其中TOP10企業的存貨總額為2.6萬億元，相當於TOP100總額的44.82%，集中度高。

在上榜的企業中，存貨佔資產比例超過70%的企業有14家，其中京投發展的存貨額為224億元，資產總額為274億元，存貨佔比高達82%，華遠地產的存貨佔比也達到了80%，其他TOP10企業為大名城、天地源、嘉凱城、南國置業、金科股份、迪馬股份、魯商置業和雲南城投，存貨比均超過了74%。

除此之外，中國恒大的存貨較2015年底整整上漲了30%，達到4999億元，從第二躍居至榜首，萬科A的存貨較2015年底上漲了16%，排名上升一位，以4275億元排在第二，而綠地則以4065億元的存貨額由第一跌至第三。另外，位列TOP10的企業還有保利地產、碧桂園、萬達商業、華潤置地、中海外、招商蛇口、長實地產。

去庫存任務艱鉅

中國國家金融與發展實驗室9月底發佈的《2016年上半年A股上市公司盈利分析報告》指出，今年上半年，A股上市公司扭轉了去年同期盈利下滑的趨勢，出現了小幅反彈，而盈利變化的首要因素是房地產市場的火爆。今年上半年A股的上市公司(報告選取2271家2012年以前上市的非金融類A股上市公司為樣本)實現增加核心利潤318.85億元人民幣，同比增加5.9%。

國家金融與發展實驗室資本市場與公司金融研究中心高級研究員呂峻在接受媒體採訪時表示，今年上半年上市公司盈利質量改善首要得益於區域性房地產市場的火爆，上半年房地產上市公司為整個非金融A股公司直接貢獻了近45%的營業收入增長和近40%的淨利潤增長。如果考慮到房地產市場行業景氣對於上下游產業的拉動，房地產行業對上市公司營業收入增長的貢獻應至少達到五成以上。

時代週報記者整理數據發現，截至10月9日，萬科A全國總銷售套數為261667套，銷售金額為4326.57億元。其中屬於限購城市的全國總銷售套數為194617套，銷售金額為3617.05億元。

保利地產全國總銷售套數為112958套，銷售金額為1846.41億元。其中屬於限購城市的全國總銷售套數為81542套，銷售金額為1573.71億元。

金地集團全國總銷售套數為38856套，銷售金額為652.42億元。其中屬於限購城市的全國總銷售套數為24866套，銷售金額為533.19億元。

中國恒大全國總銷售套數為93145套，銷售金額為1072.68億元。其中屬於限購城市的全國總銷售套數為39634套，銷售金額為588.38億元。

在上一輪樓市限購週期，高峯時期共46個城市發佈了限購政策。然而據統計，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市沒有取消限購。

如今，樓市調控再度襲來，調控政策密集出台，房地產銷售隨即迅即降温。數據顯示，國慶期間，一、二、三線城市銷量分別環比下跌57%、71.2%和42%。

莫尼塔分析師鍾正生、張璐認為，本次政策密集收緊將人為加速樓市降温。房地產市場熱度在城市間分化明顯，銷售集中度較高。熱點城市紛紛轉為庫存緊俏，但三四線樓市卻普通一直不愠不火，去庫存任務依然艱鉅。因此，房地產調控“因城施策”成為順理成章的事情，且政策密集出台後，銷售下滑應較以往更為劇烈。