合肥樓市：黃金週零成交

因為房價一路上漲，今年以來，“小兄弟”合肥(樓盤)與蘇州(樓盤)、廈門(樓盤)、南京(樓盤)一起躋身“四小龍”。8月11日，蘇州率先成為首個重啓限購的二線城市。9月5日，廈門啓動限購政策。9月25日南京重啓“限購令”。就在剛需們鉚足勁、千方百計準備奮戰國慶黃金週時，國慶各地限購令如同當頭一棒，敲暈樓市也敲醒了購房者。

合肥連夜出台限購令

10月2日傍晚，在合肥市政府的新聞發佈會召開前，發佈會的部分內容已經在坊間流傳。合肥版限購主要內容是，將加大居住用地供應力度，並在市區範圍內開展限購。合肥政府表示年內再供應5000畝居住用地;市區本地人限購2套;外地人購房需要1年個税社保或納税;最低首付30%;停止三套房貸款。停止異地公積金貸款;樓盤備案價格6個月內不給上調，6個月外上調不得超過1%。

作為限購政策補充，10月8日，合肥市最新發布住房限購查詢實施細則，明確了商品住房限購查詢的對象、流程等。商品住房限購查詢對象為，購買合肥市市區範圍內新建商品住房的購房人，包括購房者本人、配偶及未成年子女在內。其中，非本市户籍購房人除上述資料外，還須提供購房之日前2年內，在該市區逐月連續繳納1年以上的個人所得税或社會保險證明原件。存量住房方面，限購查詢對象為購買市區範圍內存量住房的非本市區户籍購房人，同樣包括購房者本人、配偶及未成年子女在內。購房人除提供家庭成員身份證明、户籍證明、婚姻證明等相關材料(核驗原件，收繳複印件)外，還需提供購房之日前2年內在該市區逐月連續繳納1年以上的個人所得税或社會保險證明原件。

限購令連續升級，在合肥事實上有着不得已的一面。7月1日，合肥市開始執行購房貸款差別化政策，8月9日限貸政策進一步收緊，各銀行開始執行堪稱合肥史上最嚴格的貸款細則。銀行限貸政策為：有兩套房及以上，有一次及以上貸款記錄，一次或一次以上未結清，將停止貸款;有一套房，有兩次及以上貸款記錄，一次或一次以上未結清，將停止貸款。同時，合肥也大大提高了銀行貸款的首付比例。根據新規，合肥市區無房無貸款，首付比例仍為25%。合肥市區無房有一次貸款記錄已結清，首付比例40%;未結清，首付比例50%。合肥市區無房，有兩次及以上貸款記錄，已結清，首付比例60%。而在此前，合肥的放貸政策相對寬鬆，二套房也就30%左右的首付。

之所以再次加碼，皆因7月1日的限貸令成效微弱。星空地產研究院數據監測顯示，9月11日至9月24日這周內，合肥市區內累計成交商品住宅1861套,面積累計20.88萬/平方米，市區內的住宅成交均價約13885元/平方米。較前一週 (9.11-9.17)的13735元/平方米單週均價上漲了150元/平方米，漲幅為1.09%。九區均價連漲兩週，連續刷新合肥房價的制高點。9月24日上午，融創地產在合肥一樓盤開盤，88套高層，備案均價29600.48元/平方米，精裝洋房60套，備案均價35005.29元/平方米，開盤一小時，高層全部售罄，洋房也僅剩餘部分房源，一小時勁銷6億元，合肥樓價從2萬元/平方米以上直接跳升到3萬元/平方米以上，開創了合肥樓盤開盤傳奇。

同全國其他城市相比，由於限貸剎不住樓價上漲的步伐，合肥限購只是遲早的事。

尷尬的零成交

黃金週變成限購周，從合肥來看，政策效果明顯。

據萬家房產網數據監控統計，10月1日—6日，合肥九區住宅成交量全部為零。由於零成交，所以價格上漲還是下跌，均無法直接反映。排除政策因素，零成交還有一種可能，放假期間樓盤備案數據滯後。截至10月7日，市區中僅有一家開盤。而2015年十一黃金週，合肥九區共售住宅732套。今年的“金九銀十”的零成交，顯然刷新了合肥樓市又一記錄。

黃金週以後，合肥樓市何去何從頗為引人關注。

截止到9月30日，合肥九區庫存8797套，同比2015年9月30日28126套庫存，下降19329套，降幅高達68.72%。三季度以來，庫存持續下降，合肥樓市供需失衡現象嚴重。另據萬家房產網統計，2015年10月份濱湖住宅均價為8470元/平方米，與合肥九區均價打平手。而截至10月2日限購政策出台，濱湖房價飆升到17568元/平方米，已經超出合肥市區住宅均價近30%，一年上漲108%。越去越高，讓合肥躋身於“四小龍”。

未來，合肥樓市會不會在限購政策短期蟄伏後再次大漲，目前一個至關重要的因素是土地供給。在住宅供地方面，按照合肥市規劃，預計2016年商品住房用地供應達到7000畝，但實際上，合肥1—8月份共供地6579.177畝。其中市區居住用地(含商住地、醫療居住地、商辦居住地)供地2913.73畝。市區居住用地是房企競爭的核心，全年已經過去三分之二，土地供應不足3000畝。由於土地供應節奏遠低於規劃指標，在5月份舉行的兩場土地拍賣，以及6月份舉行的土地拍賣上，合肥土地出讓平均溢價超過200%，最高溢價率超過380%。

業界認為，土地供給短缺，地價一再漲價，直接推高合肥樓價。

限購新政中，合肥明確規定，在土地供應方面，年內將在市區再供應5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應超10000畝。同時，調整供地結構，提高上市土地的居住用地佔比，在規劃設計時，主城區內90平方米左右中小户型新建商品住房佔比不低於50%。

接下來的問題是，如果繼續零成交，新盤推出的數量將越來越少，限購前地王頻出，開發商勢必不敢再拿地，大量推地的結果將只有一個，土地流拍，地市、樓市會處於膠着的狀態。而一旦限購取消，在庫存極低條件下，此輪限購或許就是下一輪上漲的前奏，區別是，時間延遲而已。