深圳新政後首個樓盤4.5萬起 降價模式開啓？

一週前，被譽為史上最嚴的“深八條”新政在深圳落地。一週後，在市場各方的注視下，一個新盤用入市測試着新政的威力。

10月9日，位於南山蛇口赤灣的純新樓盤山語海正式開盤，這是深圳“10·4新政”出台後第一個開賣的項目。

事後開發商透露，開盤主推79-238平米2-5房户型，當晚548套房源共成交400套左右，銷售率約72%，實際成交均價4.4萬-6.2萬/平米。此前認籌800餘批，最後到場700餘批，多為南山本地客户。

記者拿到的第三方數據統計，或許更接近真實成交情況。深圳中原的數據顯示，當晚銷售340套，去化率62%，整體價格區間約4.4萬-9萬/平米;到場客户約570批。

新政之下，再也不見“售罄”、“日光盤”等字眼了。

“賤賣”後去化仍不理想

記者查詢深圳市規土委的銷售公示信息顯示，山語海是9月21日取得預售許可證的，預售備案價是單價4.8萬至9.8萬元。按照規定，它本來應該是取得預售證10天后開盤的，卻拖到了10月9日新政後開盤，有人就説“估計開發商腸子都悔青了”。

記者從購房者瞭解到，山語海這次開盤最低真實售價是單價約4.5萬，大多數單位售價在5萬至5.2萬間。這個價格相比於此前的市場吹風價，基本上是每平方米少了1萬元。

針對外界關於降價的評論，項目方面負責人表示，定價是基於項目自身情況和市場變化的合理定位，而且項目取得預售證是新政之前，開盤價格也在備案價格的區間。

同一片區，去年上市的新盤——前海丹華目前售價大約是每平方米7萬元，漢京九榕台13萬元/平方米，香格名苑則為9.5萬元/平方米。同片區包括招商花園城、半島城邦等二手房均價則在7萬元/平方米上下。

雖然價格低出市場許多，但去化結果一般。開發商方面認為，開盤吸引800人到場，整體均價為5.8萬元/平方米。第三方統計數據顯示，項目當天成交約340套，去化率62%。

《每日經濟新聞》記者在項目開盤第二天來到營銷中心，雖是早上，但是已經有很多購房者，大部分是前來簽約的。

在問及還有哪些房源在售時，工作人員告訴記者，現在正在統計開盤數據，具體的房源和價格還沒出來，但是80平米左右小户型比較緊張，130平米以上的比較充裕，價格可能會比開盤價格上調。

在售樓處，開發商在醒目位置放置《關於山語海項目營銷信息的嚴正聲明》，當中特別提出關於購房資格的免責聲明：“請購房者確認購房資格，負責完成的後果由購房者承擔”。

對於山語海的定價，市場觀點認為與項目自身的缺陷有關。樓盤號稱是蛇口樓盤，但距離地鐵較遠、商業配套缺乏。記者在樓盤外圍發現，由於靠近工業區，大貨車、工程車輛往來頻繁。

同時，樓盤附近有一個垃圾處理廠，樓盤所在的村莊還揹着深圳癌症村的惡名，這或許在一定程度上影響了購房者的心理。

不過，新政的威力在該項目的影響毋庸置疑。深圳中原認為，從銷售情況看，成交主要集中在單價6萬元以下的低價區，6萬元以上的户型仍不理想，“説明客户對市場的觀望情緒濃厚”。

降價拐點真的到了嗎?

在山語海的營銷中心，一位購房者因為沒有購房資格而苦惱，無奈一下，他想用公司名義購房，但需要全額付款，壓力很大。

10月4日，深圳出台被譽為市場最嚴的樓市調控。具體舉措涉及限貸限購升級，包括深圳户籍家庭2套房以上禁止購房，單身人士(含離異)限購1套，非深户籍限購1套;重啓“90/70”政策，以及對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或周邊二手房價格的，將實行限制手段。

10月8日上午，深圳市房地產評估發展中心發佈通知稱，將於11月8日起對房產評估價格進行調整。不少市場人士認為，屆時上調評估價的可能性非常大，以提高二手房交易的税費。

據深圳中原研究中心監測，新政前後樣本樓盤的訪客總量下降5成左右，同時二手日訪客量變動不定，9月底受十一黃金週影響訪客量下跌30個百分點。10月初各地紛紛出台政策，受全國市場整體政策調控影響，深圳訪客量下跌20個百分點。

從本週業主報價的房源佔比來看，7成二手房業主下調房源價格。其中下調幅度在1%~5%區間段的房源佔比較上週增加8個百分點，達到43%。

同時房價下調幅度在5%~10%區間段的房源佔比較上週增加近5個百分點，達到20%。

根據深圳規土委的數據顯示，上週(10.3-10.9)一手住宅成交789套，成交面積7.4萬平方米，環比分別上升52.3%和48.5%，受剛需盤集中備案影響，上週新房成交均價為43400元/平方米。

深圳中原研究中心總經理王飛表示，山語海的開盤對全市有代表性意義。“新政對售價有明確限定，預計新入市項目價格將再次迎來調整，這時已開盤的定價及結果往往會成為參考標準。”

在王飛看來，目前購房者的觀望情緒已進一步濃厚，若後續還有樓盤繼續低價入市，或許將徹底改變買賣雙方的心理預期。“深圳出台政策之後，樓盤的訪客量出現明顯下滑，部分項目還零成交。”

一對小年輕人説，他們明知道這個山語海位置非常偏，目前來看距離商超、地鐵站都很遠，所謂山景無非就是些土坡。“我們來這裏就是為了結婚買房只要能買，單價5萬元左右我肯定買!這是蛇口樓盤賣出坪山的價格，好歹能留在關內呢!但今天銷售説，現在房源價格都在統計中。我感覺開發商肯定在算賬，剩下房源多了就降價，房源少了再提價，還挺擔憂價格又漲上來。”

記者梳理發現，深圳山語海之後至少有7個樓盤取得了預售許可證，分別是山語海花園一期、華潤城潤府二期、中糧紫雲花園、信義荔景御園、心海城一期、佳華領域廣場和嶺宏健康家園。

按照最新的政策，這些新盤都必須開盤一次性推售的，市場供應量不算小。這其中，信義荔景御園、華潤城潤府等，基本上預售備案價在8.5萬元以上。

從這些主流樓盤的銷售情況，或將會進一步顯示深圳新政後走勢。