上海小公寓可以買海外大房子

國內樓市調控，人民幣再度大幅貶值，海外地產再次成為投資焦點。Jerry最近收集了一些美日英澳等發達“敵對勢力”國的房產投資情報。

看起來，歪果仁的房子真的性價比好太多了。貸款利率低不説，租金和房價比真的太有賣點了，關鍵是，在上海600、700萬買個小公寓，海外可以買大house，當包租婆也能收到很多很多錢。

難怪，全球房子都是中國有錢人在買買買!看看價格，也不是富豪才能買啊，只不過，中國富豪們的信息更多，更有投資意識。

Jerry花了半個月時間，跑會聽會，收集各高大上的海外樓盤推薦會資料，整理了各國房價、維護成本、税費、貸款及購買要求等信息。文章略長，聰明的你可能花15分鐘來細讀，但是這些乾貨信息應該配得上閲讀所花的時間。

Jerry不是房產人士，只是出於個人需要去了解，相關信息也查閲各種資料去核實，如果不夠準確的地方，歡迎修正和補充。

美國

美國大選剛剛經歷了二次辯論，看起來華爾街精英們喜歡的希拉里大媽的勝率越來越高，強勢美元似乎會繼續強勢。聰明的中國人早已到美國買房“佔領華爾街”。

優勢

“剛需大，租金漲”美國房產的租金逐年平穩上漲，因為它是美元資產。作為國際貨幣，不僅是流通性和抗跌性、增值性相比其他貨幣都有很大優勢。

税費&附加費用

美國房產在購買期間需要評估房產的法律費用和過户費用等等，是購買價值的2%-3%左右，購買之後的維護費用和管理費用在年收入的6%，維護的話看房子的新舊程度，建議每年留出1%做儲備。

過户時間

從簽約到交易結束在45-60天可以完成。

貸款情況

要求是兩種，第一種為單純以購買標的來抵押，第二種以買方自身資產來抵押，如果沒有賣方的資產抵押的話，一般可以貸款到65%的比例，如果算上賣家的資產，最多可以到75%，利率基本上5%-6%，年限一般是15年、20年、25年。

年均淨收益

租金回報率在7%-10%左右。

對移民是否有幫助?

對移民不會有特別直接的關聯，除非你選擇和EB5相關的商業地產投資項目。

政策方面

最影響目前房產市場的就是美國大選，民主黨上台的話會對弱勢羣體比較保護，如果你是房東的話，付不起房租的租客想要驅逐會比較困難，這是可以預計的相對不利的因素。

案例

區域：135 East 54thStreet， New York， United States

房型：2卧3衞，建築面積151㎡，土地面積156㎡

售價：1767萬人民幣

租金：8589美元/月(合人民幣51537元/月)

日本

日本因為地震高頻，房子基本上10-15年就要整體翻修一次，這也是日本一些房產建築年限久、看起來還是很新的原因。

優勢

房屋面積按使用面積計價，陽台、過道面積均為贈送，自帶精裝修、附帶土地所有權、以及2020年東京奧運會的附加價值。

税費&附加費用

購買期間：房價*6%;

持有期間：房價*1%;

租房的話，還需要每月繳納租金的5%作為税費。

過户時間

一個半月(含郵寄材料等時間).

貸款情況

在日本低於3000萬日元的房子是無法貸款的，高於3000萬可以貸款，貸款利率為2.6%—2.8%，而且只能在日本的中資銀行(中國銀行、交通銀行)貸款。貸款人要求年齡不能超過60歲，貸款期限一般控制在15年以內。

提供材料：個人收入證明(税單、銀行流水、房產租金證明等)反映出來的收入是還款的2倍比較容易申請。

年均淨收益(減去管理費、修繕費和固都税)：5%—9%

對移民是否有幫助?

如果是需要居留權的話，可以辦理投資經營管理簽證，投資房產收租是一種方式。現在看來大部分都是為了投資而購房，為了移民的很少。

政策方面

因為最近旅遊業的發展，很多投資者把眼光放在了投資民宿市場，從而想在東京置業，這裏想提醒大家，民宿一直是日本的一個“灰色地帶”，短租房很容易被周邊住户投訴或者處罰，基於穩定收益考慮還是推薦購買後長租。

案例一

區域：東京新宿區(距離地鐵步行6分鐘)

房型：高層公寓住宅，面積33.25m2(使用面積)，精裝修

售價：2480萬円(合計人民幣約160.8萬元)

租金：12萬円/月(合計人民幣約7930元)

案例二

區域：東京杉並區(地鐵步行16分鐘，距離新宿地鐵12分鐘)

房型：整棟樓，裏面有14間單身公寓，土地面積267.77㎡

售價：14000萬円(合計人民幣約925.76萬元)

租金：73.15萬円/月(合計人民幣約48385元)

英國

英國脱歐公投過後，倫敦房產仍然供不應求，加上英鎊匯率大幅下跌，呈現購買優勢，再加上英國央行基準利率下調，按揭貸款利率低，所以現在成為很多海外買家選購英國房產的時機。

優勢

精裝新房，地租費用、市政費、物業管理費低。

税費&附加費用

購房期間(以下述案例房產為例)：

律師費：2500英鎊;

印花税：房價12.5萬磅以內的部分不收，12.5-25萬磅區間部分徵收2%，25萬-92.5萬磅區間部分徵收5%，92.5-150萬磅區間部分徵收10%;

土地註冊費：540英鎊;

本地調查費：250英鎊。

租房期間(以下述案例房產為例)：

地租：750磅/年;

物業服務費：3197磅/年，市政税(出租由租户付);

租賃中介費(按年租金12%，可選項，市場行情在15%左右)：4243磅/年;

共計：8190磅/年(摺合人民幣：70678元).

過户時間

新房要等到交房後才能過户，一開始需要一個月簽訂合約、繳納10%首付款。

貸款情況

可以貸款70%，貸款利率為3%，最長可貸款時間為35年，一般會選擇貸20-30年，年齡最好不要大於50歲，提供材料和國內相似，包括個人收入證明、房產證明、税單等等。

年均淨收益：4%

對移民是否有幫助?

英國是非移民國家，所以對移民沒幫助。

政策方面

英國脱歐公投過後給海外買家最大的優勢就是利率差，相當於在原本房價上打了九折，但是在英國首相特蕾莎上任後，後續會不會出各種限貸或者房屋收緊政策無法預知，這也是一個需要考量的點。

案例

區域：Prince of WalesGardens，毗鄰巴特西公園，新一區地鐵北線延線

房型：一室一廳/兩室一廳/三室一廳

預計竣工時間：2019年二季度或三季度

售價：以兩室一廳為準：87.4萬英鎊(摺合人民幣760.38萬元)

租金：2946英鎊/月(摺合人民幣25636元/月)

根據英國各項標準計算，税費&附加費用共計：36990英鎊(摺合人民幣：31萬9216元).

以此套房產為例，如果出租後，租金抵扣掉每月應該繳納的費用和還貸等，還需要買家支付約300英鎊的差價(摺合人民幣2670元).

加拿大

綜合考慮城市規模、人口增長、經濟總量、產業結構等關鍵條件以及氣候等相關因素，加拿大具有較大地產投資價值的城市主要包括：多倫多及其周邊城市(安大略省)、大温哥華(不列顛哥倫比亞省)、卡爾加里(艾伯塔省)、薩斯卡通(薩斯喀徹温省)、里賈納(薩斯喀徹温省).

優勢

加拿大作為繼美國和澳大利亞之後的第三大華人熱衷的投資國家。並且温哥華作為宜居城市，吸引了越來越多的華人投資者。

要求

1. 外國人需要在加拿大本土開設銀行賬户。

2。無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄。

3. 外國人需要有足夠的首付款。

4。外國人可以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。

5。外國人需要做好加拿大銀行賬户的管理和安排。

6。外國人在貸款買房時，銀行會要求律師在登記產權時備註“外國人税務條款”，即，在賣房時，借款人如果依然還是非居民身份，需要將部分賣房款留置到完成税務申報之後再決定如何處置售房款。

税費&附加費用

加拿大買房時，除了房價之外，還有一些額外的費用，其中包括：買房定金、律師費、驗房費、土地轉讓税(印花税)、產權保險費等。

買房定金：一般為5000加幣;

律師費：一般為1200加幣;

驗房費：一般為200-500加幣;

產權保險費：一般為房價的0.2%~0.5%之間;

土地轉讓税：

例如，在多倫多買一套50萬的房屋，你需要交的税為，

多倫多市税：55000*0.5%+(400000-55000)*1%+(500000-400000)*2%=5725加幣;

安省省税：55000*0.5%+(250000-55000)*1%+(400000-250000)*1.5%+(500000-400000)*2%=6475加幣;

總共土地轉讓税=12200加幣。

成功購房後，房屋的持有費用主要分四大類：房產税、物業費、房屋保險、維修費。

房產税：多倫多地區房產税徵收方式是房屋評估值的0.8%左右。簡單來説，如果購買condo，每年房產税大約為房價的0.5%;如果購買別墅，房產税大約為房價的0.8%~1%左右。新房的房產税普遍比同地區二手房要低一些。

物業費：一般condo、townhouse和部分有社區規劃的house需要繳納物業費。Condo物業費普遍為0.5~0.7加幣/平方英尺一個月;townhouse和house的物業費則較低，一般為500加幣~800加幣一年。

房屋保險：新房交房後第一件事情就是給房屋買保險，一般為房價的0.2%左右。購房者可根據自己的需求選擇保險種類，而且和汽車保險捆綁購買會有一定的優惠。

加拿大最近的新政策關於“主要住宅税務豁免”規則修改如下：

簡單地説就是，今後所有在加拿大購買房子的人出售房屋時，所賺的利潤都要將(無論是否是自住的第一套房)賺取得利潤要拿50%拿出來打税，即物業增值税(capital gain tax)“只有擁有法定居住權，並且能證明該物業持有人在購房一年自己居住在內的才可以享受。”

過户時間

買二手房：辦理貸款預批-->選經紀人-->選房-->出offer-->賣家接受offer-->簽訂購房合同-->支付房價5%作為定金-->檢驗房屋-->檢查產權-->支付尾款-->簽約過户-->完成交接

買新房：選項目-->簽訂購房意向合同-->支付5000加幣定金-->簽訂正式合同-->30天內支付總房價的5%(減去5000加幣剩餘部分)-->180天內再支付5%-->370天內再支付5%-->540天內再支付5%-->交房前半年開始辦理貸款-->交房時支付總房價15%和印花税(剩餘65%貸款)-->完成交接

貸款情況

準備至少35%的首付款，並要求該筆款項在加拿大存放30到90天。有時候，借貸機構還會要求不足35%首付款的貸款人購買房屋借貸保險。加拿大居民通常可以很輕易地貸款房價的70%，非加拿大居民可以貸到60%-65%。貸款可以分20-25年攤還。

平均淨收益

在多倫多市中心的公寓投資，按照現在的貸款利率，年投資回報率可以達到8-9%;北約克或其他地方公寓樓的投資回報率在7%-8%。

對移民是否有幫助?

不能移民。投資者在加拿大買房是不符合加拿大政府投資移民規定，且目前為止加拿大政府也沒有開放類似政策。

政策方面

外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。根據加拿大聯邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

案例

區域：加拿大安大略省多倫多

房型：建築面積88㎡，2卧室2衞生間1車庫

售價：279萬人民幣

租金：1200加幣/月(摺合人民幣6021元左右)

澳大利亞

悉尼和墨爾本都是比較好的投資標的，墨爾本和悉尼的房租相差不大，但墨爾本的房價大概是悉尼的三分之二。

澳大利亞二手房也不能買，可以投資新開盤的公寓和聯排別墅。公寓管理費較高，聯排別墅價格相對貴一些。

對於租户來説，聯排別墅租户大都是家庭，比較穩定，房子保存的也比較好，而公寓的話大多會針對學生，在折舊上會快一些。從升值來説，帶地皮的house相對更有升值潛力。

税費&附加費用

購房期間：

印花税：房款的8%—9%左右，需要購房者一次性繳納;

律師費：2000澳幣左右(摺合人民幣約為10000元);

海外申請費：100萬以下的房子5000澳幣，100萬以上的房子10000澳幣，超過200萬每加100萬多10000澳幣。

以聯排別墅為準，需要繳納的各種費用在54萬人民幣左右。

建議至少持有一年以上，3-5年比較合理。否則賣掉需要徵收50%的增值税，得不償失。一年以上就降到20%-25%，只有過了兩年才會來徵收。

通過會計做賬，把房子賣出時候登廣告、中介佣金包括往返澳洲的機票住宿等等算在房屋成本里面，可以合理避税。

租房期間：

保養費：聯排別墅每年1000澳幣左右，包括公共草坪的修整、電子門維護等等;

市政費：每年900-1100澳幣左右;

公寓的費用在所有項目上乘以4.

如果因為租房產生收入的話，租金如果抵扣掉貸款、日常維護等等支出基本都被去掉了，如果歸零的話就不算產生收入，如果產生也很少，在一萬澳幣以下的話達不到徵收標準。

過户時間

以交房時間為準，手續1個月左右。

貸款情況

和澳洲本地居民政策一樣，一般可以貸到房款的60%，材料需要三個月的工資流水、在職證明、税單等等。

因為選舉等因素，為了安撫工人階級，澳洲現在貸款比較緊，如果可以放開建議多貸。貸款利率在4%到5%左右。

現在澳洲本土銀行貸款比較嚴格，到今年年底走澳洲本土四大銀行可能會有些緊，所以可以選擇中國銀行、滙豐銀行、新加坡的大華銀行等來貸款。

年均收益率：4%

對移民是否有幫助?

會給你移民加分，但是不會起到決定性作用。

政策方面

澳洲大選過後政策會有些變化，但是至於寬鬆還是收緊還未知，現在澳洲的很多銀行家都發聲希望政府不要太過於限制海外買家的貸款，但具體的結果還是要看明年的政治形勢。

案例一

地段：Belmore St，Burwood(悉尼內西區重鎮Burwood中心地段)

房型：公寓(兩房/一房)精裝修，贈送地下車位，兩房使用面積在70-80㎡

售價： 一房60萬澳幣左右，兩房90萬澳幣左右

(摺合人民幣約為300萬、450萬元)

租金：3500澳幣/月(摺合人民幣17500元)

案例二

地段：29 Gaza Rd，450米至火車站和購物中心，開車10分鐘到Eastwood，開車20分鐘到悉尼市中心(坐火車30分鐘)，

房型：聯排別墅，土地面積在160㎡—200㎡

售價：120萬—140萬(摺合人民幣為600萬—700萬)

租金：7000澳幣/月(摺合人民幣35574元/月)

Jerry在收穫信息和參與會議的過程中，發現投資者除了關注房源和各國政策本身之外，他們還關注以下幾點問題：

1. 限購：關於各國的限購政策，Jerry簡單的梳理總結一下，美國、英國、加拿大都不限購，澳大利亞只能買新房，不可進行房屋拍賣，沒有限購要求，加拿大貸款買房比較合適，而日本的話如果沒有合理的身份取得當地銀行貸款是有限制的。

2. 關於換匯：中國公民每年有5萬美金的換匯額度，要想一次性湊足首付款會遇到額度不足的問題，但是對於英國和澳洲的新房就不存在這類問題。新房很多都是到2018年或者19年才會交房的，只需要購房者在交房時付齊首付款就沒有問題了只需要每年按照額度來換取外匯就可以。

3. 是否需要本人去當地購買?這個不是硬性規定，不過很多國家都有這樣的一條政策，如果你在國外購買房產之後，可以以維護房子的理由去當地考察，這樣機票、住宿等等都會算在已購買房屋的成本里，未來出售時可以幫助投資者減免税款。

Jerry在吸收這些知識的的同時也暗自給自己定了個小目標~

不能買別墅，買個小公寓也是極好的，畢竟投資是讓資產保值增值很重要的一步內~看起來還不是很難，努力吧!