房地產信託發行放緩 投資者熱情不減

樓市調控政策密集發佈，房價或見頂的討論不絕於耳，房地產信託還值得投資嗎?本報記者調查發現，房地產信託投資熱沒有降温，專家指出，投資者要注重風險控制，優先選擇北上廣深一線城市的房地產信託項目。

自2015年以來，在信託資金投向中，房地產行業佔比一度整體呈下滑趨勢。但伴隨着樓市回暖，房企的資金缺口加大，房地產信託再次充當了房企的重要融資渠道，經歷一年多萎縮的房地產信託，發行規模大幅跳漲。

用益信託數據顯示，2016年1~8月份，集合信託市場上共計發行595只房地產信託產品，發行規模達1549.16億元，同比上漲13.7%。僅9月第三週成立的60款集合信託產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規模居首，佔信託募資總額的30.45%。數據還顯示，房地產業務已成為一些信託公司拉動今年盈利增長的首要業務。今年以來發行房地產信託的公司有49家，在全部68家信託公司中佔比達72%。前8個月，房地產信託發行規模達50億元以上的信託公司多達8家。

用益信託網顯示，國慶後沒有新發行的房地產信託產品。雖然信託公司放緩房地產信託發行的腳步，但投資者熱情不減。10日，安信信託預售廣州荔灣區一款房地產信託項目，不僅預期收益仍高達7.3%~8%，還首次推出項目現場實地考察，讓投資者深入瞭解新項目的具體情況和已投項目的投後運行情況。

中融信託公司的工作人員告訴記者，現在的房地產信託產品有融資型和投資型兩種，二者最大區別在於運作主體完全不同，前者主要由房地產公司提供相應信託資金回購或資產抵押條款，或信託公司受讓房地產公司相應債權形式發行信託產品融資，信託公司僅僅充當貸款中介角色;而後者在實際運作過程中，信託公司必須參與房地產項目開發進程，並從項目開發收益中分得一杯羹。

相比融資型信託產品主要考慮房地產公司資產抵押物估值，投資型信託產品必須考量信託資金所投資的房地產開發項目銷售前景與現金回籠速度。該人士表示，“但目前信託公司對房地產項目開發營銷尚缺乏豐富經驗與運作案例，所以目前發行的大多是融資型信託產品。”名詞解釋

債轉股：是市場化銀行債權轉股權的簡稱，債轉股是指金融資產管理公司(AMC)等作為實施機構，把原來銀行與企業間的債權債務關係，轉變為金融資產管理公司與企業間的控股(或持股)與被控股的關係，債權轉為股權後，原來的還本付息就轉變為按股分紅。除國家另有規定外，銀行是不得直接將債權轉為股權。

業內觀點

房地產信託仍有獲利空間

在房地產信託產品安全性的考量上，當前多數信託公司已設計各自的房地產信託融資項目資質評分體系。記者調查發現，信託公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產投資風險高低的評估標準。

廣州某房地產開發人士接受本報記者採訪時表示，一款預期年化收益率8%的房地產信託產品，加上向信託公司、銀行等相關機構支付的諮詢費、託管費等財務顧問費用為5%，開發商的融資成本在13%左右。如果市場行情向下，中小開發商剛性兑付的能力將面臨挑戰。

雖然專家預計房地產投資下半年或繼續下滑，但用益信託研究員帥國讓認為，下半年房地產信託仍有獲利空間，考慮到二三線城市房地產業庫存壓力較大，未來房地產行業很有可能進入調整期，房地產類信託項目可能會面臨一定的違約風險。投資者應優先選擇北上廣深一線城市的房地產信託項目。

投資TIPS

在選擇房地產信託產品時，應考慮如下三個方面。

首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信託公司。其次，要選擇投資綜合實力較強的一線房地產開發公司的信託產品。最後，要關注房地產信託的產品結構。