許維鴻：重慶房控可借鑑，但難複製

今年十一，當多個一二線熱點城市密集出台限購限貸政策，抑制過熱房市時，9月主城區每平方米均價只有7164元的重慶成為關注焦點，甚至有媒體將其稱為“高燒樓市中的一股清流”。然而，重慶房市調控方式很難在全國其他地方複製。

作為我國四大直轄市之一，重慶至少有兩條大多數地方難以比擬的優勢：首先是既擁有省一級的“立法權”，又擁有城市土地的“財政權”，可將城市發展與產業政策導向充分結合，把控“土地財政”節奏。

同時，重慶是唯一一個內陸直轄市，改革開放後很多年一直是勞動力輸出地，城鎮化進程相對滯後於沿海地區。隨着經濟結構轉型，越來越多產業回遷內地，重慶的優惠政策吸引不少外出務工人員帶着技術和產業迴流，形成獨特的“後發優勢”。

儘管如此，回顧重慶設立直轄市後的歷史，除土地供給價量平衡外，筆者認為至少有五個方面值得兄弟省市借鑑：

房地產發展基於產業就業，人口集聚是大前提。設立直轄市以後，歷屆重慶領導班子都把城鄉統籌發展作為首要任務，持續在全境架橋修路，不僅帶動“酉秀黔彭”等傳統山區羣眾脱貧，更形成持續的人口集聚，為解放碑、觀音橋等中心地段的摩登繁華打下基礎。同時值得一提，儘管山城重慶的高速公路建造養護成本比東南沿海地區高一倍，但中心城市的土地增值能充分支撐遠郊區縣的基礎設施投入。

房地產行業終究要服務實體經濟，不應過度貨幣化;土地財政也應為城市產業集聚升級服務，不可獨立存在。重慶抓住“人口迴流”機會，通過產城融合，推動汽車、電子信息、裝備製造、化醫、材料、消費品、能源等支柱產業集羣化發展，實現上中下游產業鏈垂直整合，同類企業集聚共生，製造業與生產性服務業融合，創造足夠就業機會，避免“鬼城”出現。同時針對工薪階層剛需，推動建設廉租房、保障房，差異化定位商品房。

房地產與現代金融相伴相生，如何保證企業不靠房地產投機牟利，反倒千方百計降低基礎設施和房地產開發的金融成本？西南證券、重慶銀行、重慶國投等重慶“錢袋子”的市場化經營至關重要，它們為境內外來重慶的投資者提供“高於平均投資收益”的合理溢價，有效避免資金在房市扎堆。現代金融市場更引來惠普、京東方等國內外龍頭企業，創造更多有效就業。

儘管山城重慶基建投資連續每年增長20%左右，但重慶市政府儘可能避免直接承擔債務，而是成功通過PPP投融資模式創新降低運營成本。

重慶一直把房地產投資控制在固定資產投資的25%左右，既保證新興城市應有的建設體量，又不至於使實體經濟喊“渴”：按每平方公里1萬人的標準規劃建設，按人均30-40平方米規劃城市住宅總量，每2萬元GDP配建1平方米寫字樓，每2萬元商業零售額配建1平方米商貿設施，實現各類房產建設的總量平衡，始終把樓面地價控制在當期房價的1/3左右。

總之，重慶一些房地產調控方式值得肯定與借鑑，但無法被複制。(作者是中航證券首席經濟學家、重慶金融學會副秘書長)