樓市調控沒有萬能靈藥 房地產税只是調控輔助功能

樓市在一片“限”聲中再次迎來了政策拐點。而正如每一輪的樓市異動，都伴隨着房地產税話題的風聲再起，此次亦不例外。

有人曾把房地產税比作懸在樓市上空的達摩克利斯之劍。但正如很多業內人士所言，樓市調控從沒有一味萬能靈藥，税收也從來都不是萬能手段，房地產税改革應該在一個明確、宏觀、長遠的框架下進行。

在樓市調控的工具箱裏，税收不是針對短期行為的

針對中國目前的樓市調控，國際貨幣基金組織(IMF)官員近日建議中國徵收房產税，但同時表示“房產税從立法到實施需要耗費較長時間，無法應對短期房價過快上漲問題”。

一些國內專家學者也再度呼籲，房地產税應加快落地，其在一定程度上能夠抑制房地產投機，並倒逼一些存量房流入市場，改變市場供需，這對整個樓市的健康穩定意義重大。

房地產税的討論這些年從未停止：有人認為推出宜緩不宜急，有人認為宜急不宜緩;有人認為首先要解答“租”來的土地為何要徵税的問題;有人則提出“怎麼徵”“為什麼要徵”的問題亟待明確……

種種話題的討論，甚至是觀點的直面交鋒一定程度上折射出這項改革究竟“怎麼改”的共識還在深度形成過程中，也反映出各方希望樓市能夠擁有着眼長期的工具來有效調控，避免大起大落。

眾所周知，税收、信貸、限購、土地等都是樓市調控工具箱中的重要工具，但税收不是針對短期行為的。正如一些專家所言，税收是嚴肅的、持續的，如果用長線工具做短線操作非明智之舉。

“樓市調控需要強調製度建設，如果盲目引入税收調節手段只是頭痛醫頭，腳痛醫腳。房地產税的改革應該在尊重樓市規律、税收規律的前提下進行。”中國社科院財政與貿易經濟研究所研究員楊志勇説。

房地產税只是調控的輔助功能

如果將2003年中央層級文件中出現“物業税”作為房地產税進入視野的起點，13年中，這項改革已經完成了數次的語境轉換。從物業税到房產税，再到房地產税;從樓市調控到收入分配調節，再到落實税收法定原則等，各種表述讓人們對房地產税改革有了很大的遐想空間。

徵收房地產税是國際慣例，在一些發達國家的歷史甚至超過百年。一位從事房地產税國際比較研究多年的專家曾對記者説，一些外國專家驚訝於中國很多人擁有多套住房，而讓他們更加驚訝的是中國沒有徵收針對個人的房地產税。

作為一個税種，房地產税有三重功能，其一是作為一個典型意義的財產税，調節收入分配;其二，作為一個典型意義上的地方税，完善地方税體系;其三，作為典型意義的房屋保有環節的税種，進行樓市調控。毋庸置疑，這三項功能都是目前中國所亟需的。

不同的主體功能定位很可能會有不同的改革考量。從税收角度而言，樓市調控只是房地產税的一個輔助功能。

“房地產税的改革應放到一個宏觀、長遠、可持續性的角度去考慮，要避免走形。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長鬍怡建説。

房地產税法已列入立法計劃

擁有世界上最聰明“大腦”的愛因斯坦曾説過，他最無法理解的就是個人所得税。作為與個税具有同樣直接税特徵的房地產税，有着複雜的税制設計與徵管系統。在房地產税的眾説紛紜與樓市的變幻莫測並行中，一切討論、質疑、期待的前提應該是瞭解這個税種。

如今，房地產税改革已進入立法通道，房地產税法也已列入今年全國人大的立法工作計劃，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭研究。

事實上，除了是對第幾套房子徵税、是按平方米徵税還是按套數徵税這些税制設計上的難點外，房地產税推出的另一個難點是“究竟怎麼徵税”。中國目前還沒有完全構建起針對房地產税、個税等直接税的徵管體系，以及不動產登記中遇到的難題，都讓這項改革障礙重重。

對於房地產税的推出，普通百姓的心態可能不盡相同，初次購房者可能一方面怕波及自己，增加税負，另一方面也希望能夠“逼”出更多房源，抑制房價。但對於擁有多套住房者可能會反覆觀望，考量着是不是要出手，什麼時候出手。

北京大學法學院教授劉劍文説，從程序上講，房地產税的推出會有公開徵求意見、審議、表決等程序，不會一下子出來，而且會在於法有據、保護納税人權利的基礎上進行，會最大限度滿足普通百姓的基本住房需求，賦予地方更多的自主權，社會也要對房地產税的推出有合理的期待。