小區廣告怎成物業公司“私房錢”？
如今住宅小區裏隨處可見商業廣告：有的在小區步道的燈箱上，有的在電梯間或電梯轎廂裏，有的甚至掛滿整個樓面。可這些見慣不怪的小區廣告，真的應該悄無聲息地充斥業主眼簾?業主對廣告收益是否應有分享的權利?
在採訪中記者發現，由誰來出售小區廣告位、收益又該歸誰正成為一筆糊塗賬。業內人士及法律專家紛紛表示，按照相關法律法規，小區公用部分廣告收入理應由業主決定並及時公示，但由於業主委員會“難產”、執法主體力度不夠、法律空白等原因，往往讓廣告收入成為一筆隱性賬目，悄然流入物業公司的腰包。
廣告充斥眼簾 業主頗有怨言
家住哈爾濱市某高檔小區的朱先生説，剛搬進小區的頭兩年，小區內幾乎還沒有什麼廣告，但最近兩年，他發現不僅樓道里的電梯外牆上安裝了廣告屏幕，就連電梯轎廂裏也都掛滿了廣告牌。“因為電梯門要經常開關所以沒有掛，剩下的三面都掛上了廣告牌，而且廣告每隔兩三個月就換一次。”朱先生説。
除了電梯廣告充斥眼球，不少業主還告訴記者，部分小區內的燈箱、立柱旁也掛上了廣告牌。這些廣告以早教中心、整形醫院、買房、招聘類居多，宣揚禮義、誠信等傳統美德的公益廣告偶爾也有，但是數量很少。
在哈爾濱市一個建成不久的小區內，不少業主也反映剛剛住進新房，廣告板就已經在電梯內“圍堵”住了業主。“兩面都有，都是些快餐外賣什麼的。”一位業主説。
採訪中不少業主表示，他們關心的往往都是小區物業費、取暖費、車位費等擺在明面兒上的收入，“即便看到了廣告位，也不知道誰賣出去了”，對於管理者是誰以及是否侵犯了業主權益，受訪者也往往表示知之甚少和略顯無奈。
剛剛在天津買房的蘇先生則在採訪中反問：“小區內的這些位置都是業主共有的，裝廣告板不應該由我們説了算麼?到底是誰做了主?”
朱先生也有同樣的質疑，他的女兒上小學五年級，每次接女兒放學回家，走進電梯女兒會盯着廣告牌看半天，然後指着廣告牌問“爸爸，什麼是玻尿酸，什麼是無針水光注射”，這讓他很是無奈。
物業隱性收入埋着一筆大賬
受訪中部分業主認為，小區裏不是完全不能出現廣告，但是對於廣告的內容及商家，物業沒有徵求過業主們的意見，而且電梯作為公攤面積，電梯廣告獲得的收益理應歸全體業主所有，或與業主協商分配，並且及時公示每年的廣告費收支情況。
對於業主的訴求，正在從事廣告位經營的小鄭向記者道出了箇中實情。“往往是物業公司把小區內的廣告位承包給我們，我們和他們簽訂合同時，根本不會問業主同不同意，我們是渠道公司是花錢拿廣告位的，錢花了廣告位到手就OK了。”小鄭坦言，承包廣告位的事情知道的人越少越好，只需花錢買通小區物業的幾個負責人就行，若是知道的人多很有可能會因為業主阻力大而沒辦法成功。
蘇先生説：“每次問物業廣告費收了多少，用到哪裏去了，他們都是支支吾吾説不清楚，讓我們找經理，經理又避而不談。”這也從另一個角度印證了小鄭的話。
福州市台江區某小區的一名物業工作人員也表示，該小區的電梯廣告位已經一次性承包給了一家廣告公司，具體投放什麼廣告由廣告公司決定，“但廣告費收入其實不多”。
那麼諸如小區電梯中的廣告位到底值多少錢?記者登錄一家傳媒集團的官方網站，找到了該公司電梯廣告投放的相關報價。按照廣告類型來分，電梯轎廂框架刊例價698元/周/塊(紙張尺寸570mm×420mm);電梯內門貼刊例價698元/周/部(紙張尺寸370mm×760mm);電梯轎廂視頻媒體方面，以北京為例，15秒×600次/天刊例價398元/塊，發佈時間為1周。該公司網站上註明，電梯廣告投放費用依時間段、地點而定，彈性很大。一般來説，可以在報價基礎上至少砍掉40%，收費則一般按照周或月來計費。
以電梯轎廂框架內廣告版砍去60%的保守價格280元/周/塊估算，一部電梯內若裝四個廣告版一年的收入約為5.3萬元，一棟擁有五個單元的住宅樓一年僅此項收入就為26.5萬元。
家住江西省南昌市紅谷灘某小區的周女士向記者出示了她所在小區2015年全年的業主委員會收支明細單，其中廣告收入除卻物業公司的分成後，共計9.63萬元。
小鄭則透露，由於住户量、發展水平等因素各地不同，廣告費用也千差萬別，但超過兩棟樓的小區僅電梯廣告費一年收入普遍為數十萬元，大城市甚至能過百萬。
而在各地小區，當記者問到廣告費用、用途是否進行了公示、業主是否知情時，大多數業主表示由於沒有成立業主委員會，對於這些業主並不瞭解。
“沒有業委會的小區，這些費用確實都由我們物業來收取，但並不是都進了個人腰包，説我們靠此盈利有些偏頗，因為這筆收入我們主要還是用來彌補公共費用的不足。”哈爾濱一家物業公司的負責人表示。
業主與物業公司之間“信息不對稱”
法律專家表示，按照我國《物業管理條例》規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
一位曾在哈爾濱一家物業公司工作過的人士告訴記者：“物業公司的收入大頭就在電梯、外牆廣告收入以及車位費收入，一部電梯廣告費一年有15萬元左右。”即使在賬目上能看到，這筆收入也不會被髮到業主手中，因為按規定這筆收入應該用於補充物業費的不足、業主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業從中可以收取一些管理費。
但關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪裏去了?業主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又是如何被花掉的，業主和物業公司之間就普遍存在着“信息不對稱”。
河南豫龍律師事務所律師付建表示，小區內公用區域屬於全體業主共有，將小區內公共區域改變作為商業用途使用應該提交業主大會討論通過，而且小區公共區域的廣告收入屬於全體業主共有，物業企業作為全體業主的服務者應該公佈收入的使用情況、支配情況及剩餘存款，業主所得收益應該用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
專家表示，業主可以要求物業服務企業定期公佈公共收益部分的資金使用情況，如物業服務企業拒絕公佈，可以提交業主大會，決定更換物業服務企業。
而在實際情況中，由於業主委員會缺乏、相關監管部門權責不清執法力度不夠以及相關法律的空白，由此類隱性收入導致的物業與業主之間的糾紛屢見不鮮。
“沒有多少物業公司願意賬目公示，這是出力不討好的事情。”採訪時，哈爾濱一家大型物業公司的負責人告訴記者，物業公司很清楚，每年需要把具體的收支情況曬一曬，但是不公示也沒有具體的處罰，不少進行公示的物業公司，更像一種作秀，走走過場而已，而且大部分業主不知道物業公司每年的收支情況需要公示。
哈爾濱一位區級物業辦工作人員向記者透露，物業公司從服務內容、收費定價到消防佔地等方面，涉及數個政府管理部門，且很多部門並沒有執法權，一旦物業違規，業主投訴，往往可以針對性地找到對應管理部門予以督促，但平日則很難有管理部門進行定期的檢查，就算查出問題也無法進行處罰糾錯。
專家認為，利用小區公共部位進行經營，其收益歸全體業主所有，這個毋庸置疑。目前主要問題有兩個，一個是物業企業在從事經營前，應當徵得二分之一以上業主同意，程序上得合法;另一個是經營的收益應當公開，具體用項得合法(包括支付部分經營費用和分配給業主)。如果物業企業違規收費，不按規定用途使用，業主有權要求物業企業公示收費金額，並有權拒絕其不合法的收費。實踐中，業主權益受到侵害時，個人維權往往成本較高。律師建議，如果條件成熟，最好是成立業委會，來維護小區業主共同的合法權益。
周女士説，她所在的小區於2013年左右成立了業主委員會。針對小區廣告的收入，業委會與物業公司按照《物業管理費條例》中規定的比例進行分配。
“有了業主委員會，每一年小區的所有收入，包括廣告收入我們都能及時掌握，也能更好地進行分配，把錢花在維護廣大業主權益的公共服務上，對物業公司而言，也起到了良好的監督作用。”周女士説。
但由於業主委員會的產生“相對麻煩”，且大多也不夠規範，導致許多小區業主對業主委員會簽訂的物業服務合同不予認可或根本不知情。
此外，付建等人表示，隨着我國經濟的發展，物業管理行業迅速發展，但相關法律規定對於管理權限的劃分、違約責任的承擔等問題缺乏明確的規定，出現問題時相互推卸，造成業主與物業服務公司之間的糾紛不能得到很好的解決。
業內人士表示，目前物業服務企業是業主大會聘請的服務全體業主的企業，很多人誤把物業公司當作管理者，其實物業公司就是服務於廣大業主的服務企業，全體業主要樹立一種觀念，不要把物業管理企業當成行政管理者。