不要用經濟規律談論中國房價

經濟不是做數學題，沒有絕對準確的規律，就好比股市一樣，同樣是行業前景不明，同樣是業績表現一般，有的企業股價就是會上漲，有的則會下跌。簡單來説，經濟的變動可以粗略歸為三點原因：一是購買行為，二是購買力影響，三是購買預期。通常而言，只要政策制定者不對購買做出太多限制，市場會不斷進行自我修復以實現價格、供需的平衡。

中國的房地產市場之所以會瘋狂上漲，沒有人能夠解釋得清楚，產業發展、人口紅利、外匯因素、廣義貨幣(M2)增速等都被各類專家學者研究得很透徹，但由於因素的多樣性，沒有任何一種研究分析能夠確切地反映出控制房價上漲或下跌的因素，更多是通過直覺，以及房價長時間不會下跌的“神話”。

中國不同城市的房價呈現出分化的三種局面：一個局面是上漲，一個局面是下跌，一個局面是基本上沒有變化。對於房價沒有什麼變化的城市而言，不需要什麼擔心;對於房價下跌的城市而言，去庫存成為一大難題;對於房價上漲的城市而言，則需要防範房價過度虛高。如今，部分城市的房價上漲增速過於迅猛，因此近段22座城市選在了在2016年國慶節以及國慶後的時間段裏出台了樓市限購政策。

這些出台樓市限購政策的城市有哪些特點?從各省市公佈的2016上半年國內生產總值(GDP)數據來看，2016年上半年GDP總量排名前55的城市當中，有20座城市在這幾天宣佈了限購政策。在GDP總量排名前10的城市中，上海、北京、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、武漢、杭州這9座城市宣佈了限購。可以説在某些程度上，GDP表現是房價的晴雨表。

這也意味着，一座城市的產業發展越好、產業供應鏈越完善、經濟效益越好，其房價出現非理性上漲的可能性將越高。在城市GDP排名當中，重慶市GDP總量排在第6位，但從其人均GDP情況來看，其與總量靠後的城市都沒有足夠的競爭優勢，這也許是重慶暫未實施樓市調控的原因之一。

如同多部門在2015年下半年出台各種措施抵抗股災一樣，其釋放的深層信號是擔憂股市還會繼續下跌，各種措施只是為了防止下跌幅度過大。同理，各地幾乎在同一時間段出台相應的樓市調控政策，其釋放的信號為擔憂房價還有可能持續非理性上漲，但由於泡沫膨脹已經成為不可逆趨勢且未來一定會破滅，因此控制泡沫的膨脹速度至關重要。

筆者看來，各地在控制泡沫增速的同時，還需要通過各種方式將泡沫“充實”。一個城市的產業如果長期處於領先地位，那麼該城市無論是在招商引資、產業發展、人才引進等方面都會具有一定的優勢，當地地價自然有持續走高的理由。

以深圳為例，如果高端人才要在深圳購房，並不會有太多的阻礙。一方面深圳的人才引進計劃能夠為高端人才快速完成户籍手續，短時間就能跨過户籍限制門檻;另一方面，諸如孔雀計劃等高額補助能夠降低高端精英人才購房難度，幫助高端人才在深圳快速置業。引進並留住高端人才，就會如同催化劑一般刺激深圳全產業鏈快速發展，並跟隨時代實現有效的轉型升級、與時俱進。

這意味着，限購城市將從各種渠道將各種以投機為主的炒房客逐漸擠出市場，以便讓剛需人羣更好地置業，更好地為城市發展服務。這還意味着，真正願意在這些城市中置業的人羣，是真正看好這座城市未來發展，相信能夠在這座城市實現人生目標，這些人羣對城市的發展是積極有利的。

通過限購政策，能夠在一定程度上淡化房地產的投機屬性，讓房地產的屬性在調控過程中更為偏向於居住功能。在這種環境下，房地產價格增速將會趨緩，並令炒作空間大幅收縮。那麼房子是否有投資價值?當然有，因為即便房屋的屬性向居住功能靠近，但其依然具備投資屬性。要知道不僅是在國內，房地產在國外也都被看作是一個保值增值的產品。

當然這些預想都建立在理論當中，實際情況我們依然無法預料，畢竟此次22座城市短時間內出台樓市新政後，還有其他城市也可能出台相關政策。這些城市的特點或是GDP總量大，或是人均GDP高，或是名義GDP增速在兩位數以上，當這些城市的房價投機被政策干預阻斷時，那些需要去存庫的三四線城市又會如何?恐怕難以用理論去判斷。