樓市調控加速行業洗牌 倒下的或許不止中小房企

（原標題：樓市調控加速行業洗牌 倒下的或許不止中小房企）

每一輪樓市調控，都會帶來新一輪房地產行業洗牌。樓市調控讓一些曾經的大開發商，從行業前10位退出，又讓另一些中小房企進入了領軍企業行列。這一次的樓市調控，也不例外。

然而，誰會退後，誰會向前？並不只有規模大小那麼簡單。這一輪樓市洗牌，究竟是哪家歡喜哪家愁？前9月銷售好的企業，是否真的更容易熬過這一輪的調整？那些拿地金額超過了今年前9月銷售額的企業，是否存在槓桿過高的風險？

每一輪的樓市生態變革，都會產生新事物、新模式。上一輪誕生的電商、首付貸等模式，最終卻成為這一輪樓市泡沫的推手。在這一輪更為嚴厲的調控下，房地產市場能不能產生真正有意義、有價值的行業新模式呢？

大規模樓市調控之後，往往伴隨着房地產行業的新一輪洗牌。

2010年4月17日，國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措。《每日經濟新聞》記者梳理克而瑞2011年至2015年間發佈的上市房企銷售排行榜發現，在持續調控之下，房企排名出現大洗牌。

輪轉之下，2011~2013年世茂房地產和華潤置地從第二梯隊入列前10；融創中國自2014年衝入TOP10；“常居二線”的華夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

第一梯隊的戰場已顯動盪，何況其後若干層級的競技場。Wind數據就顯示，2005~2011年已有105家（約44.1%）涉房上市企業退出房地產。

行業的新陳代謝一直在進行，調控潮的出現，則會如“推進器”一般刺激行業加速洗牌，影響行業發展格局。

標杆房企排位之變

2016年，在這一輪樓市調控潮下，如果僅用分化加劇、集中度提升來描述，或許顯得太過簡單。

記者注意到，在2012年中國房企數量抵達近9萬家的峯值之後，已呈現“只減不增”的態勢。全聯房地產商會副會長李轍就預測，未來10年中國頂多剩下1000家房企。

這意味着整個房地產市場的容量正在被壓縮，這將倒逼房企角逐進入深水區，被洗牌的將不止是中小企業，第一梯隊也要面臨競爭高壓。2014年以來上市房企銷售排位變化加速就是印證之一。

克而瑞數據顯示，在今年上半年，中國房企第一梯隊中萬達集團的銷售金額為500.9億元，同比去年減少109.2億元，排名也由第6位降為第10位，這是萬達近5年來最低排名。

前8月銷售金額1794.2億元的碧桂園則首次進入三甲，此前其最高年度排位在第6位。與其相似的是從TOP20上位第7的華夏幸福，前8月銷售金額實現760.2億元。

萬科坐了十多年的“頭把交椅”也不再穩固，今年10月11日恒大披露的前9月銷售業績為2013億元，再次改變了行業老大的位次。

“企業的發展最終由綜合實力決定，但在中國的房地產市場，企業對宏觀戰略的把控顯得尤為重要。在去庫存的大趨勢下，選擇民生地產路線的恒大、碧桂園等一類企業，近年發展速度驚人。有一些企業出於對趨勢的不同判斷，選擇了不同的路，有一些也因為策略失誤而衰落。”曾任職多家標杆房企的資深人士胡曉波就對《每日經濟新聞》記者直言。

宏觀邏輯的確對中國房企發展影響至深，因而可以看到，這一輪調控的來臨，正在加速第一梯隊的身份更迭。

調控加速行業洗牌

10月9日，國土部發布消息稱，“十三五”期間，將嚴格建設用地總量管控，落實城市開發邊界。”這意味着房地產企業將面臨更大的成本壓力和更激烈的行業競爭。

建設用地的總量管控很可能成為地價持續上漲的最大觸因。據易居研究院數據顯示，截至2015年全國十大城市土地成交均價已上漲七成。高漲的土地成本則將進一步侵蝕房企的利潤率。

雖然伴隨基準利率的下降，以及政府對債券市場發展的推動，企業能加大發行期限長、利率低的債券降低融資成本，但北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹向《每日經濟新聞》記者直言，目前上市公司平均投資回收週期在4.5年。土地成本佔比的上升，要求企業有更多的融資來支撐投資回收週期延長帶來的資金壓力。目前已有六成上市房企面臨再融資問題，如果地租成本持續上升，回款週期再拉長，會有更多的企業面臨再融資問題。

放在房企第一梯隊的語境下，即使一些實力房企能夠大規模發行公司債，優化表面上的企業債務結構，但不能免除高槓杆的風險。比如在融創中國的中報裏，記者注意到，截至6月30日，企業負債總額1279.57億元，淨負債率達到了約85.1%，而上一期淨負債率為75.9%。同策諮詢數據則顯示，融創中國今年1~8月的土地支出已超580億元，而其上半年銷售業績為560億元。

據克而瑞監測，千億級房企中，上半年綠地、萬科的負債率也分別在88.36%、80.6%，保利的負債率也近80%。地產行業的中期財務風險，還在持續上升。

杜麗虹向記者透露，當前約有53%的上市房企投資回報率比債務融資成本還低，在這種情況下，越使用財務槓桿，股東投資回報率越低。目前房企的投資回報率降到了8.3%。

這意味着，當前的行業格局中，在成本壓力下，即使是更具優勢的標杆房企，也必須要進入關於投資回報率、利潤率、週轉率等各指標的更殘酷角逐。

“伴隨調控和地產的週期調整，在行業發生動盪的時候，即使是千億規模的大企業也難言輕鬆，一旦失誤就可能跌出主流名單，甚至走向衰亡。當前的行情下，房企的確是如履薄冰。”胡曉波就直言。

未來排位取決於當下策略

影響房企長期排位的更重要因素，或許是戰略眼光。正如方正證券首席經濟學家任澤平所説，“房地產週期短期看金融，長期看人口。”

《每日經濟新聞》記者注意到，10月11日國務院印發《推動1億非户籍人口在城市落户方案》。任澤平就指出，目前我國城鎮化率56.1%，預示着房地產有基本面支撐，房地產也還有發展空間。

國慶期間20餘城輪番而至的樓市調控，一個顯著的特徵就是因地制宜、分城施策。針對一線和部分二線城市“過熱”的樓市，調控政策從供給端、需求端和營銷端進行調整，但基於城鎮化和寬鬆貨幣政策，這類城市的房地產發展仍得到了充分鼓勵；針對部分三四線城市的大量庫存，國家通過嚴控土地批覆、差異化調控來打通發展癥結。

這預示着，無論看短期市場還是看政策層面，作為國民經濟支柱之一的房地產仍有發展空間。杜麗虹就直言，“這一輪樓市變動有一個特點，一線城市和部分二線城市房價漲幅依然明顯，這是這些城市的投資價值決定的。”

不過，第一梯隊房企對“房地產”的態度似乎已經迥然不同。

近日，恒大發佈公告稱，擬27億元出售三大快消品業務，專注於房地產主業。萬達商業則於2014年主動下調了房地產收入目標至640億元，如果按以往每年增長10%的比例計算，萬達商業下調房地產收入超800億元。綠地也在近年加碼“大基建+大金融+大消費”的產業集羣，綠地2016年一季度報顯示，房地產營業收入同比增長119%，基建和汽車則分別增長了113%、172%，增長態勢已超主業。

產業預期的不同使得標杆房企在房地產行業的發展態勢也呈現分化，這便影響了今年1~8月各大房企企業房銷售金額和銷售面積的排名情況。如若削弱在房地產領域的銷售目標，一些第一梯隊企業更長期的市場排位是否會受影響？

在克而瑞信息集團董事長丁祖昱看來，行業新常態下，房企普遍採取房地產+多元化並舉的方式，追求更穩健的發展。轉型不確定性高，一定會有部分企業會失敗、虧損、出局。如果能把房地產和多元產業同步做好，就會有更大的勝算。