新城控股陷“串標”拿地風波

近日，浙江省義烏市官方媒體盤點該市近年來部分招商引資重點項目，其中“新城吾悦廣場項目”被列入“投資30億元以上的特別重大項目”名單。《經濟參考報》記者在義烏採訪發現，正是這個號稱將提升義烏國際化品位的大型城市綜合體項目，被指以“白菜價”獲得義烏市中心城區核心的地塊，造成近十億國資收益流失。上市公司新城控股(601155，SH)也因此陷入“串標”超低價拿地風波。

核心地塊拍出“白菜價”

作為新城控股旗下商業綜合體旗艦，新城吾悦廣場自進駐義烏以來就備受關注。據介紹，新城吾悦廣場是暨萬達廣場之後，義烏迎來的第二個商業綜合體項目。該項目規劃總體量超過40萬平方米，涵蓋中心自持大商業、高檔住宅、酒店式公寓、商業街等多重業態，預計2018年開業。

2015年8月20日，義烏市國土資源局在其網站上發佈的出讓公告顯示，擬出讓“江東路A地塊”，該地塊為商業、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5—4.3，掛牌起始價10億元。

2015年9月21日，新城控股公告披露，通過掛牌出讓程序以10.09億元收購義烏市“江東路A地塊”，並於2015年9月30日前與義烏市國土資源局訂立出讓合同。

這一出讓結果在義烏市掀起軒然大波：炙手可熱的“江東路A地塊”，最終被新城控股子公司——新城萬博置業有限公司(以下簡稱“新城萬博公司”)在起始價上僅加了900萬元就競得，樓面價每平方米僅為3100元左右，遠遠低於周邊房地產項目的樓面價。

“江東路A地塊”位於義烏市江東路與賓王路交叉口東南側，毗鄰義烏國際商貿城和體育、會展、文化中心。《經濟參考報》記者採訪得知：與其緊鄰的義烏市文化中心07、08地塊曾在2011年以整宗72.2億元成交，樓面價約每平方米15000元;附近的“久府和園”項目地塊，2010年拍賣時，整宗成交價39億元，樓面價每平方米約13000元。

記者調查還發現，與其一路之隔的“梅湖公館”二手房成交價每平方米都在22000元以上。相比之下，“江東路A地塊”商業面積佔比高達30%以上，顯然更具商業價值。義烏房產成交信息顯示，該地塊周邊住宅均價達每平方米20000元，商業設施均價每平方米達40000元以上。

在新城吾悦廣場的售樓中心，有工作人員向記者介紹，該地塊是義烏目前最繁華、最絕版、最核心的商住地塊，新城控股早在三年前就開始謀劃該地塊了，正是憑藉新城控股與義烏有關政府部門的良好關係，以比預期還要低很多的價格拿到了該地塊的開發權。工作人員還説，目前已拿到四證，預計到11月初可能會開盤售房。屆時，住宅價格將在每平方米18000元至20000元之間，商鋪的價格預計比住宅的售價貴1倍左右。

當地某房產公司一位專業測算人員對記者表示，“江東路A地塊”保守估值20億元以上，該地塊以10.09億元拍出，國家至少有10億元國有收益流失;開發完畢後，至少能有20億元以上利潤回報和七萬平方米大型零售商場的固定資產(該固定資產估值約為10億元左右)。

街道辦審核引發競拍者異議

一位當地地產商告訴記者，由於“江東路A地塊”性價比很高，即使掛牌起始價、樓面價上浮100%，也有相當誘人的盈利空間。因此，該地塊出讓公告一出，不少房地產企業躍躍欲試，本地具有一定實力的房地產企業如建築房產、久府房產、萬廈房產、九州房產等踴躍參與，綠城、萬達等知名房企都有意謀求。

然而，眾多有意競拍的房地產商發現，義烏市國土資源局2015年8月20日發佈的《國有建設用地使用權掛牌出讓公告》(義土掛[2015]10號)中給參與該地塊競拍的申請人設置了一個前提條件：競拍者需先通過義烏市江東街道辦事處的資格審查，雖然義烏市國土局是“江東路A地塊”出讓人，但競拍者如果沒有江東街道辦事處的審核意見，想參與競拍連門都沒有。

記者查閲義烏市“江東路A地塊”《國有建設用地使用權掛牌出讓文件》顯示：報名資格條件由江東路街道辦事處審核，並出具審核意見。

有當時曾想參與競拍的房地產企業人士在接受記者採訪時説，當時江東街道辦事處以種種理由不讓通過資格審查，只能“望地興嘆”;或者，他們去招投標中心拿到招標文件後，也是讓找江東街道辦事處，結果是被告知不符合條件，並且不説明哪些條件不符合;有些房地產企業則直接被勸退。

這種約束性條件引發了眾多有意競拍者的異議。一位原先準備參與競價的企業老總認為，上述地塊屬於商業出讓，但設置條件具有排他性，直接導致不少企業無法參與競拍，土地價格無法被合理市場價拍出，只能以低價成交。

一位要求匿名的當地房地產企業負責人表示，從去年拍賣結果出來的那一天起，針對該地塊出讓合法性的質疑就從未停止過，多家房地產企業認為新城吾悦廣場地塊的中標協議是無效的，應當廢標。

2010年12月2日，浙江省國土資源廳《關於進一步規範住宅用途國有建設用地使用權出讓公告的通知》(浙土資廳函〔2010〕1276號)重申：“國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓必須堅持公開、公平、公正原則，不能按照特定對象進行“量體裁衣”，設置排他性且唯一性競買或投標條件。”

為何在拍賣文件中對競拍者設置“由江東路街道辦事處審核”的前提條件?義烏市國土資源局回應稱：為推進該地塊的開發，方便羣眾生產生活，從2012年起，我市有關單位作了多輪推介招商;公告、出讓文件中競買資格要求為：“中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加。”“法律、法規、規章另有規定及在本市尚有無故拖欠國有建設用地使用權招拍掛出讓金、違約金等違約行為和被列入義烏市土地、礦業權出讓黑名單的，不得參加競買活動。”實際工作中，有關單位根據上述要求進行審核;報名截止時，有2家企業報名參與競買並取得競買人資格，分別為新城萬博公司與皓尊置業公司。上海皓尊置業有限公司(以下簡稱皓尊置業公司)是2015年6月份成立的，註冊資金僅為1000萬元。

江東街道辦事處在審核過程中對競拍者又是如何審核的呢?江東街道辦事處黨政辦公室一位工作人員對《經濟參考報》記者表示：在這個事上，我們不接受採訪。記者多次致電曾負責該地塊審核工作的江東街道辦事處原副主任、現任黨工委委員張瑋瑋，張瑋瑋均未接聽電話。記者發短信，張瑋瑋也未做回應。

在地塊出讓過程中，競買人報名資格，先要由義烏江東街道辦事處審核，並出具審核意見，否則無法入圍。浙江省國土資源廳土地利用管理處副處長毛茵表示，這種行為是不允許的。記者瞭解到，對義烏江東路A地塊涉嫌違規“招拍掛”的認定已轉至浙江省檢察院舉報中心。

兩參與投標企業被指有串標嫌疑

在義烏市國土資源局解釋説明中：僅有兩家企業報名參加競買並取得競買人資格，分別為新城萬博公司與皓尊置業公司;最終，去年9月21日，由新城萬博公司以10.09億元的價格競得“江東路A地塊”的土地使用權;後按公告規定，受讓人變更為由新城萬博公司設立的義烏吾悦房地產發展有限公司(以下簡稱義烏吾悦公司)。

對此結果，有多家房地產企業認為，兩家參與投標企業在該地塊拍賣中有“串標”的可能性：“首先，皓尊置業的股東是上海中梁地產集團，並且正好在土地中標時間2015年臨時註冊，只有1000萬元的註冊資本。其次，皓尊置業在已經交了5億元的保證金之後，居然因為投標價只差900萬元，就拱手讓新城萬博公司中標，10億元的起拍價格僅加價900萬元，皓尊置業就放棄了，這顯然不符合常理;第三，皓尊置業的母公司中梁地產集團與新城萬博母公司新城控股之間合作緊密，曾聯手做過多個項目。”

記者通過查閲工商登記資料發現，該地塊的受讓人義烏吾悦公司最終是由兩家參與投標企業共同控制。

新城萬博在2015年10月19日同時成立了由其100%控股的義烏新城萬博房地產開發有限公司和吾悦房產公司。

據調查，吾悦房產註冊資本1960.79萬元，最初由新城萬博100%控股，2015年12月31日股權又變更為新城萬博持股51%，金華瑞禾貿易有限公司持股49%。

金華瑞禾貿易有限公司，註冊資本100萬元，成立於2014年2月27日，股東分別為田景文持股51%、朱晅持股49%，在2015年10月28日，它的股權變更為上海融豪置業有限公司100%控股，11月16日股權又變更為金華市景沐投資有限公司持股20%，上海融豪置業有限公司持股80%。原股東朱晅任公司董事，原股東田景文任公司監事。上海融豪置業有限公司成立於2015年8月14日，由上海中梁地產集團100%控股。

值得注意的是，上海中梁地產集團也是義烏市“江東路A地塊”兩名參與競拍方之一皓尊置業公司的股東。

針對串標質疑，《經濟參考報》記者致電新城控股，一位工作人員對記者表示：董秘陳鵬不在，一般不會將問題轉給陳鵬。(王文志)