房企融資變局：債權融資為主 謀多元化退路

10月11日，正榮地產全資子公司江西正榮地產有限公司發行首期面對合格投資者非公開發行公司債，總體發行規模20億元，票面利率6.4%，獲得基礎發行規模4倍以上超額認購。

據克而瑞統計，今年前三季度正榮地產340.5億元的銷售額較去年同期增長超過83%。有分析師指出，業績無憂之下，正榮借勢融資發力三四線城市項目，正是抓住了調控鼓勵三四線城市去化的契機。而正榮並非孤例。同策諮詢研究部監測的9月份40家樣本企業數據顯示，這些上市房企完成融資金額摺合人民幣共計1060.94億元，環比8月大幅增長137.65%。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，雖然大部分信用債品種(公司債、中期票據等)都受到發債額度不超過淨資產40%的限制，但市場化融資方式有利於優化融資結構、降低融資成本，成為房企融資的主要途徑之一。

多名業內人士認為，隨着有關部門對房企融資收緊，對房地產創新融資渠道的管控也在加強，尤其是對房企拿地環節的配資行為進行限制，房企將不得不轉向債權融資，而現金流出現問題的房企將不得不借助股權融資。

從9月數據來看， 境外發債融資開始抬頭，碧桂園等四家公司就發行了14.96億美元的海外優先票據。

房企債權融資抬頭

正榮地產相關人士對21世紀經濟報道記者表示，為確保未來三年內實現業績快速增長，正榮地產在積極拓展新的融資渠道，此次發行公司債只是開始，未來公司仍將積極尋求融資渠道和融資方式創新，以保持合理的負債率和良好的現金流。該人士認為，正榮地產此次6.4%的利率並不算高。

今年以來房企發行公司債成本個體差異較大，比如花樣年控股發行10億元3年期公司債融資成本達9.5%。海外方面，瑞安房地產全資附屬子公司海外發債(優先票據)3年期成本為4.38%，碧桂園 6.5億美元7年期優先票據成本為4.75%。

同策前述統計顯示，40家典型上市房企成功發行5年期公司債券的平均成本為4.03%，相比8月份的成本3.96%，基本持穩，但仍然可見公司債成本的增加。張宏偉指出，“此前土地成本抬升，企業融資加槓桿普遍，加上現在市場調控，所以未來有可能部分項目或公司面臨債務違約風險”。因此金融機構正通過提升房企融資利率對沖債務違約風險。

境內公司債仍為融資的主要渠道。40家房企8月完成發行公司債總額364億元，環比增長43.87%，另外上市房企中，榮盛發展、華夏幸福共有近125億的公司債正在計劃發行。

對9月債權融資貢獻率次之的融資方式是境內銀行貸款，主要以子公司項目開發貸款為主，規模145.51億元，與8月的42.50億元相比上漲飛速，但與7月份的143.90億元和6月份的149.30億元相比基本穩定。

另外還有銀行向地產公司提供授信額度的方式，如招商蛇口9月向兩家銀行申請了共計24.2億元授信;正榮地產在4月29日獲平安銀行100億元授信，7月14日獲渤海銀行150億元授信額度。

融資多元化的退路

易居(中國)企業集團首席執行官丁祖昱在克而瑞研究中心舉辦的第19屆地產金融形勢發佈會上指出，四季度市場下滑已成定局，這時候房企的融資方式、銷售權益、營業收入結構等均在發生微妙變化。“從之前深圳、蘇州的市場經驗來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達5成，並且如無土拍或其他利好刺激，市場成交至少會持續1-2個月的低位”。

每一次調控來臨，均會加速行業集中度提升與洗牌加劇。也正因此，房企開始未雨綢繆，為了不被兼併收購、迎接市場“寒冬”，儲備“彈藥”供應後期發展，不惜加大融資幅度與成本。

一個明顯的趨勢是，在年度銷售業績優異的房企中，如恒大、萬科、碧桂園等千億以上房企，以及華夏幸福、萬達、綠城等700億以上銷售規模房企，其融資神經更為敏感，融資方式更多元。

在上市公司9月公佈的再融資預案中，融創中國計劃發行新股金額達 28.38億港元，業內人士評價這與該公司近年來的兼併收購舉動不無關係。此外，華夏幸福和招商蛇口計劃通過增資擴股方式進行境內股權再融資，涉資規模超過100億元人民幣。

張宏偉認為，年內股權融資數量仍然較小，目前僅有中海發展一筆297.24億港元海外配股融資和金科股份45億元定增。根據現代資本結構理論中的啄食順序理論(pecking order theory-內源融資優先，債權融資次之，股權融資最後)，股權融資總額在40家上市房企融資總額中佔比較低是可以預見的。通常來説，股權融資若作為企業“最後”的融資手段會被市場解讀為現金流不穩的信號。