信達地產“地王”遇債轉股 調控風口的漲停風波

此次調控可能會持續更久。有業內人士甚至認為地產行業即將進入寒冬。這對於此前產生的地王顯然是種打擊，尤其信達地產(600657.SH)。

去年下半年以來，信達地產創造了6個區域地王，但在國家地產嚴控之下，地王似乎難以全身而退。

就在信達地產在四個月前剛獲得“地王”的上海，10月14日下午，上海土地市場官網發佈了三條土地使用權出讓補充公告，要求競買者的申請文件增加“經會計師事務所及註冊會計師鑑證的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》，增加30日競買資格審查時間，對交易資金來源進行嚴格審核。

各種房產調控政策接踵而來。

資深房產人士薛建雄向21世紀經濟報道記者預測，“在明年4、5月份調控顯現，上海可能會跌20%左右。現在需求已經嚴重萎縮。”

14日，上海一家大型地產商人士告訴21世紀經濟報道記者，公司已經開始嚴格控制價格。“我們在寶山的一個項目價格漲幅控制在上次開盤價的5%以內。”該人士向21世紀經濟報道記者透露，房價被壓制，一些開發商就會選擇不開盤，例如不取預售證以拖延時間。

巧合的是，在債轉股熱點之下，信達地產突然受到市場追捧。14日，信達地產再度盤中漲停。

儘管目前信達地產的資產負債率超過80%，但在業內看來，其背靠中國四大資產管理公司中國信達的強大背景似乎影響發酵。

針對信達地產在債轉股消息釋放之後的漲停，截至發稿21世紀經濟報道記者並未聯繫到該公司相關人士進行置評。不過，信達資產一位相關負責人在接受21世紀經濟報道記者採訪時，強調了信達地產在信達資產不良資產處置上的功能。AMC機構被認為可能在債轉股推出之後獲得巨大的市場機遇。

調控政策之下的危機

曾經的風光地王，如今卻可能面臨尷尬的窘境。

信達地產從默默無聞到一舉創下6個區域地王，成為新晉地王制造者。數據顯示，自2015年7月以來，信達地產通過公開招拍掛新增9塊土地，其中6塊為區域地王，累計金額超過350億元。

但信達地產的中報數據顯示，今年上半年實現營業收入30.68億元，淨利潤1.01億元，歸屬上市公司所有者的淨利潤為1.30億元。貨幣資金90.87億元，資產負債率85.6%。信達地產拿地的實力顯然並非來自豐厚的利潤，而是強大的融資功能。

21世紀經濟報道記者統計，今年以來，信達地產共發行了90億元規模的債券，其中非公開發行債券60億元，公開發行債券30億元。截至7月31日，信達地產累計新增借款達到79.12億元。

但在國家房地產嚴格調控之下，該種模式顯然難以繼續。

10月14日，上海開始明確核查土地拍賣資金來源。當天，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，此類嚴查效果會立竿見影，尤其嚴查過程中很強調兩點，第一是要求會計師事務所參與資金審查的過程，第二是明確了資金審查的時間進度安排。

資深地產人士薛建雄向21世紀經濟報道記者表示，“按照新規，發債募集資金是不被允許了。開發商的資金來源基本上只能是自有資金，加大了開發商的資金壓力。之前是可以預付10%，等拿到地之後再通過銀行貸款進行融資。現在完全不可行了。”

但一位資深房產人士向21世紀經濟報道記者直言，“央企儘管負債率高，槓桿高，但不會有風險，民營房企風險較大。”

在多位業內人士看來，此輪地產調控對於大的開發商來説會放慢擴張腳步，但不會有致命影響。“這些地王可以等下一輪再解套，民營中小開發商是撐不住的，一些可能面臨資金斷裂問題。對於大的開發商，包括信達地產完全沒有問題，影響只不過是放緩擴張步伐。” 薛建雄向21世紀經濟報道記者表示。

儘管發債等融資手段受限，但背靠中國信達的信達地產擁有更多的融資方式。根據信達地產過去融資記錄可以看出，在信達地產的資金來源中，母公司中國信達一直是重要支持者，經常通過基金提供委託貸款、進行股債權投資以及吸引合作對象等對信達地產進行資金大輸血。例如，今年3月信達地產公告，擬申請200億元的房地產私募基金投資額度。

克而瑞研究中心認為，信達地產瘋狂奪地，無論是否賺錢，都已經完成了母公司中國信達的資產配置需要，某種程度上比單純盈利更為重要。

債轉股帶來的機遇?

根據21世紀經濟報道記者瞭解，此前信達地產就積極參與了嘉粵集團的破產重組，通過承債式收購嘉粵集團的房地產項目，目前項目仍在推進。信達地產在集團內擁有戰略性地位，根據最新數據，中國信達涉房類不良資產總額1321.41億元，佔所有不良資產總額的47.49%。

信達地產作為中國四大資產管理公司中國信達的子公司，中國信達本身並不參與到實物資產處置的流程中。而實物資產處置業務，通常由旗下的房地產子公司——信達地產負責。

實際上，目前市場對於上一輪銀行不良資產剝離，不少不良資產被盤活帶來的業務增量記憶猶新。

10月10日，國務院發佈《關於積極穩妥降低企業槓桿率的意見》和《關於市場化銀行債權轉股權的指導意見》。這意味着債轉股正式拉開序幕。在利好刺激下，債轉股概念大熱，也引發A股市場相關概念股的悸動。債轉股概念連續多日上漲。信達地產繼13日漲停後盤中再度漲停。

“連續漲停或有兩方面因素。第一是整個資本市場的大盤本身也處於一個反彈的過程，這會利好此類地產股。第二是在調控升級的背景下，此類資金雄厚的企業相對能夠保持業務的獨立性，進而利好股價抬升。”嚴躍進表示。

在此次債轉股的浪潮中，這些利好的概念股受市場追捧的原因究竟是心理預期的利好還是會真正對業績產生推動作用?

北京一家券商地產行業研究員認為，債轉股前景尚不明確，還需繼續觀察。“債轉股還沒有正式啓動，對於是否允許地產行業直接債轉股還不明確，我認為一切都有待觀察。”14日，該研究員向21世紀經濟報道記者表示。

“對於信達地產來説，債轉股本身是利好，但如果樓市調控房價下跌，這種影響就是負面的。目前來看，中央、地方、住建部不斷出台政策嚴控地產，債轉股不足以彌補這個利空。”薛建雄向21世紀經濟報道記者表示。