遏制房地產泡沫極為關鍵 財政政策料將加碼

離岸人民幣對美元的匯率繼續下跌，未來人民幣匯率會如何變化?針對部分熱點城市房價大漲，國慶長假前後多地先後出台調控政策，本輪調控的原因到底有哪些?如今，房地產市場的高槓杆率已引起了人們的高度關注，房地產市場過熱會帶來哪些隱憂?從宏觀經濟方面看，中國三季度GDP數據即將公佈，又將如何看待?

針對上述熱點問題，10月14日，瑞穗證券亞洲有限公司董事總經理、首席經濟學家沈建光博士在杭州出席英國《金融時報》2016年度中國高峯論壇期間接受了《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)的專訪。

沈建光表示，預計中國的貨幣政策會趨緊，從目前來看貨幣政策的有效性在下降，實體經濟面臨着結構性的扭曲，投資動力減弱，不少資金都進入房地產及適合短期投機的渠道，這對金融穩定非常不利。接下來，監管部門很有可能採取一些積極的財政政策，用財政政策投資來替代對房地產的刺激。

●人民幣對美元匯率短期壓力大

NBD:2016年以來，人民幣匯率不斷承壓，對此，您怎麼看人民幣匯率問題?

沈建光：人民幣貶值，其實指的是人民幣對美元貶值，但對很多其他貨幣人民幣是升值的，包括人民幣對英鎊、對歐元、對東南亞的一些貨幣，都是升值的，由於美元是強勢貨幣，所以人民幣與美元要脱鈎。另外，從目前來看，對人民幣產生較大壓力的是房地產的泡沫。

NBD:當前，市場比較關注12月美聯儲是否加息，您如何評價?

沈建光：今年12月，美元加息的可能性是非常大的。如果希拉里當選，美國政治的不確定性消除，美聯儲還可能會加快加息步伐，在這種情況下，如果我們不做好準備，包括人民幣貶值及資金流出壓力會加大。同時，美聯儲的動向對全球的影響會非常大。

NBD:從目前的趨勢看，未來人民幣對美元的匯率趨勢將如何?

沈建光：鑑於目前的形勢，預計今年人民幣對美元的匯率還將承壓。

●要打破對樓市只升不跌的預期

NBD:此前，中國房地產協會公佈的《全國住宅房價行情城市排行榜》顯示，有34個城市8月房價同比去年漲幅超過了15%,其中漲幅超過30%的就有11個，這種現象背後存在哪些隱憂?

沈建光：一線城市以及熱點城市房價上漲，購房者恐慌性買房，對人民幣匯率貶值的壓力也日益增大。房地產市場已不僅僅是資產泡沫大小的問題，而是對整體經濟形成了如下八大風險：

一是房價漲幅之大，漲速之快前所未有;二是本輪房價大面積上漲與經濟走勢和居民收入預期背離，缺乏基本面的支撐;三是從房價基本面指標來看，中國房地產價格已遠超可承受範圍;四是恐慌性購房、投機性購房增加經濟脆弱性，一旦預期扭轉，可能加大金融風險;五是住宅用地供給不足;六是房價過快上漲加大收入差距，損害社會公平;七是房地產一枝獨秀，或將遏制轉型與創新;八是房地產政策綁架政府，讓政策進退兩難。

NBD:您之前提到了房地產泡沫，那麼，如何衡量目前國內的房地產市場是否存在泡沫?

沈建光：當前，從房價收入比指標來看，一線城市北京、上海、深圳房價已經高於倫敦、紐約和東京;二線城市中，南京、廈門、蘇州等城市的房價也超過了收入可負擔情況;深圳、廈門資產泡沫情況更為突出;而從租金收益來看，上海和北京租金收益(年租金/房價)在2011年~2015年僅有2%~2.2%,而到2016年這一比例繼續下降至2%以下，甚至不如理財產品的收益。國際指標對比顯示，當前中國房地產市場存在泡沫。

NBD:針對今年一線城市和熱點城市房價大漲的情況，國慶前後多地迅速出台了一系列樓市新政，該如何理解本輪密集調控?

沈建光：這次各地出手還是很迅速的，因為房地產泡沫太大最後只會跌得越慘，這次也是吸取了去年A股大幅震盪的教訓，採取了一城一策的政策，因地制宜。

此番中國的多個城市房價大漲，很多人會想到此前的次貸危機，當時美國民眾對本國房價普遍存在“只漲不跌”的預期，甚至借錢買房，這也是次貸危機的一個誘因，針對國內的房地產市場，也一定要打破房價只漲不跌的預期。

●中國經濟有所企穩

NBD:當前，一方面人民幣面臨貶值壓力，另一方面外匯儲備在縮水，對央行而言，挑戰可謂不小，您認為未來的貨幣政策會有新的變化嗎?

沈建光：預計接下來貨幣政策會趨緊。從目前來看，貨幣政策的有效性在下降，雖然釋放了很多流動性出來，但當前實體經濟面臨着結構性的扭曲的問題，投資動力也在減弱，不少資金都進入房地產以及適合短期投機的渠道，這對金融穩定是非常不利的。接下來，監管很可能採取積極的財政政策，用財政政策投資來替代對房地產的刺激，如果真是這樣的話，貨幣政策可能由寬鬆開始收一收，財政政策則會繼續加碼。

NBD:今年以來，A股市場的活躍度並不積極，您怎麼看?

沈建光：目前，A股市場持續震盪與去年市場大幅波動及救市有關。目前來看，維護一級、二級市場穩定，保護投資者合法權益，這些方面有很多事情需要做。而這些問題的核心在於，中國的金融監管體制如何改革。

NBD:這兩年全球經濟都比較低迷，當前中國經濟發展應如何評價?

沈建光：今年以來，相關部門已在協調積極的財政政策與貨幣政策，為穩增長提供了支持，並取得了一定成效，中國經濟有所企穩。當然，也要警惕另外一種風險，即是否存在保增長保過頭的可能。

NBD:從整個宏觀經濟的發展看，接下來中國該如何應對?

沈建光：從短期來看，遏制房地產泡沫十分關鍵。從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加槓桿幫助企業降槓桿的嘗試是有風險的，切實推動結構性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。

精彩觀點：從 短 期 來看，控制房地產泡沫十分關鍵。從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加槓桿幫助企業降槓桿的嘗試是有風險的，切實推動結構性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。