張可雲：調控樓市莫忽視“空城鬼城”

進入10月份以來，全國21座城市先後發佈新的樓市調控政策，計劃通過限購、限貸和增加土地供給等地方性措施遏制房價過快上漲。

從區域分佈來看，新公佈樓市政策的21個城市有19個在中東部地區，意味着調控重點放在沿海經濟帶、京廣經濟帶與長江經濟帶上，並未涉及經濟下滑問題較突出的老工業基地與資源型城市，且中央政府並沒有出台具體條文。應當肯定，這是房地產領域調控的一個進步。但此輪調控與之前歷輪房地產調控相比有一個共同點，即以房價下降為主要目標，對區域經濟發展大局注意不夠，尤其是前段時間受到不少國內外媒體關注的“鬼城”“空城”問題。

事實上，在一些房價過高的城市，既存在高房價地區，也存在人氣不旺的“空城”;在一些老工業基地城市，還存在“鬼城”。當然，“空城”與“鬼城”是有明顯區別的：空城是新建的人氣不旺的城市或城區，而鬼城是曾經高度發達但由於經濟蕭條而人去樓空的城市;空城是年青城市存在的問題，而鬼城是老年城市的突出問題。一些媒體混淆“鬼城”與“空城”，過分渲染中國的“鬼城”問題，有別有用心之嫌。將樓市調控與治理“空城”與“鬼城”問題結合起來，才能促進區域經濟發展。

對於既有高房價區又有空城區的城市，應該合理引導人口在城市內不同地區重新佈局，採取調整產業佈局的方式誘使高房價地區的人口向“空城”地區流動，以取得“一石二鳥”的效果：既保持了房價的穩定，又解決了“空城”問題。

對於目前房價居高的城市，也要提前預防“鬼城”的出現。根據城市發展的一般規律，任何城市發展到一定程度後，若不注意產業結構與產業佈局的調整，都有可能陷入“鬼城”的泥潭，發達城市都應該提防這種老化問題。“鬼城”的出現前兆是房價塌方式下跌。發達城市的房地產調控宜與功能疏解、結構調整與人口再佈局結合起來，才能既保證房價不過快上漲，又能保持城市發展活力。刻意打壓房價或大規模建設低價房區，有可能誘發中上收入階層逃離，形成“鬼城”。

對於目前缺乏發展活力或經濟已經陷入困境的城市，不能跟風進行打壓房價的調控。這類城市的關鍵在於聚人氣而非限制房價。

對於房價低迷與高房價地區並存的省級行政區，可通過省級政府政策誘導房地產開發在省級行政區域內重新配置，以達到既均衡地區發展又抑制房價過快上漲的目的。

總之，此輪地方政府主導的房地產調控與之前的調控相比有明顯改進，但樓市調控政策應該與解決或預防“鬼城”“空城”問題緊密結合，以促進城市與區域經濟發展，以免出現跟風或一刀切。  (作者是中國人民大學區域與城市經濟研究所教授)