房產債務規模4年增150% 中小開發商潛在風險更大

恆盛地產、佳兆業等房地產企業的債務違約情況接連出現，引發了市場對於地產行業債務風險的擔憂。世邦魏理仕昨日發佈《中國房地產債務》報告稱，房地產企業債務規模、債務延期呈上升趨勢，中小型開發商潛在風險更大。

去年，佳兆業集團因未能支付離岸債券利息，引發市場的強烈關注。隨後，恆盛地產又出現2650萬美元利息延遲支付的情形。雖然恆盛地產在寬限期內完成支付利息，但是接連發生的債務危機事件，讓債務風險成為行業關注的重要話題。今年前三季度房地產銷售回暖，為開發商提供了更多的現金流。不過，在國慶期間20多個城市相繼出台調控政策，以及土地價格的不斷走高，為開發商未來的債務償還能力增加了不確定性。

世邦魏理仕發佈的報告顯示，除了銷售得到的現金流，銀行貸款也是開發商的重要融資渠道之一。在寬鬆的貨幣政策下，房地產貸款佔貸款總額的比重呈上升趨勢，從2011年的15%左右上升到今年的接近35%。此外，從2014年開始，境內債券的比例明顯上升。整體來看，2011年至2015年期間，房地產行業的債務規模累計上升了150%。

從各類開發商的平均淨利潤看，都呈下滑態勢。市值在350億元以上的大型開發商平均淨利潤率下滑趨勢較緩，市值在100億元至350億元的中型開發商，從2011年的20%左右下降到目前的約10%;市值在100億元以下的小型開發商則出現大幅度下滑，尤其在2014年之後，下滑幅度達到15%左右。“中型開發商的債務股本比最高，原因主要是原本市場的銷售情況不理想，需要把業務擴展到其他城市，於是通過大量融資來擴大規模，也因此潛藏着較大的債務風險。”世邦魏理仕相關負責人介紹，小型開發商也面臨着潛在的債務風險，原因則是因為本地市場的銷售不景氣。

該負責人進一步介紹，一部分上市中國房企將債務到期時間推至2018年以後，下一輪公司債到期的高峯將為2018年至2021年間，規模在5440億元，“低利息政策不會長時間持續，如果利率觸底回升，屆時開發商需要以較高成本發債，債券再融資壓力將會加大。”(記者 楊奕)