新政重災區，北京二手房上一週究竟跌了多少？

“押金都交過了，預備國慶回老家籌備首付，沒想到忽然來了新政。”因為買房的事情，幾個月不見的小王憔悴了好多。也因為突如其來的新政，他暫緩了此次的購房計劃。

年初，小王就將買房計劃提上了日程，當時在地鐵黃村火車站附近的一個小區，他看中了一套100平的三居，房子離地鐵不遠，綠化很好，而且周邊的商業、教育配套比較成熟。但是，因為房子老舊，且樓層較差，價格僅22000元/平方米。“當時首付都準備好了，來北京這幾年，省吃儉用，積蓄了不少。可是老家突遇變故，急需用錢，計劃擱淺。”回想起當初的決定，小王既無奈又後悔，“應該狠狠心借點錢把房子買了。”

事情的發展就像大家看到的，幾個月的時間，北京房價進入量價齊升的通道。小王看中的小區房價也都飆升至4萬元/平方米左右，原來的一套220萬的房子，現在要價450萬左右。不得已，小王降低了對於户型的要求，選擇了同小區一套80餘平的小三居，總價在350萬元左右，首付需要100萬左右。

“還差30萬首付，國慶準備回老家向親戚朋友借點。”小王如是説。但是，國慶前夕的930新政打亂了小王的計劃。

9月30日晚，北京出台樓市新政。新政要求，在北京購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外);對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

就首付從30%到35%這一項，已經將小王的首付成本增加了近20萬，小王需要借50萬才能籌夠首付。“仔細想了想，我還是放棄了這套房子，一是因為50萬首付確實難以籌夠，另外，想看看新政後房價的走勢，希望有所下降。”小王表示。

如小王一樣觀望的不在少數。930新政後，或因為購房首付成本增加，或因為預期發生改變，部分購房者暫緩了購房計劃，有些甚至出現違約棄房的現象，北京二手房市場降温明顯。

“目前七成的客户都是置業升級的換房家庭，政策的出台，使這七成家庭都將面臨首付提高的難題，這兩天已經有部分客户提出解約的需求，但是大部分受新政影響的客户還在觀望，並在想辦法解決這突如其來的情況。我們預計，將有兩三成左右的客户因為政策的出台而解約，但是大部分客户估計會想辦法籌措資金，應對首付提高的難題。” 偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹表示。

節後第一週，北京二手房網籤量下降40%

的確，受新政和假日雙重影響，國慶假日七天，北京二手房成交出現了大幅度的下降。但刨除假日因素，北京二手房市場的成交數據到底如何呢?

記者在黃村地鐵站附近的部分中介門店看到，除了工作人員外，店裏面很是冷清，幾乎無前來諮詢的購房者。一位房產經紀人告訴記者，節後的這幾天，來看房的人特別少，即便來了，也表示再考慮一下，大部分都在觀望。這幾天，店裏的成交量少了三分之一左右。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年第42周(10月10日-10月16日)，北京全市二手住宅共網籤5623套，較國慶長假前一週的網籤量下降了40%。當然，從7月至今的周網籤數據走勢可以看出，42周的網籤量與7、8、9月各周的交易量相比並不算太低，但下滑的趨勢已經出現。

更能反應市場情況的是機構實際交易數據。據我愛我家的實際交易數據顯示，北京二手房本輪交易的高點出現在第37周(9月5日-9月11日)，隨後市場實際交易數據開始下滑，尤其是930新政後的41周、42周，市場的實際交易量較9月高點下降了近7成。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，市場實際交易的高點出現在36周、37周，而網籤數據的高點出現在40周，可見網籤數據較市場實際交易有3到4周的滯後，所以，接下來市場的網籤數據還將進一步下滑。

胡景暉分析認為，本輪全國樓市調控中，北京的政策力度非常強，信貸收緊、首付比例上調更是對市場形成了直接的、有效的管控，交易量的下滑可以説是必然。隨着交易熱度的冷卻，房價也將企穩並逐步回落。

機構二手房新增買賣客户量下降36.6%

不得不承認的是，二手房成交具有滯後性，節後二手房的掛牌量等數據才能反映出真實的市場情況。

據數據顯示，10月上半月，我愛我家新增買賣房源掛牌量環比9月份增長了10%，新增買賣客户量環比上月下降了36.6%。胡景輝表示，掛牌量的增長反映出市場上有更多的業主想要在此期間將房屋賣出，並在一定程度上説明之前業主惜售的現象有所減弱，不少業主希望能夠趕緊將房屋出售。

“而買賣客户量的增加則説明了客户購房意願降低，市場需求正在減少，交易熱度正在下降，客户已從930之前的恐慌購買狀態走出。而新增買賣房源量環比增加、新增買賣客户量減少，説明市場買賣雙方的博弈角色正在發生轉變，10月份開始，北京二手房市場交易量將出現明顯回落，房價也將企穩。”胡景輝如是説。

買二手房，還要再等等麼?

更多人關心的還是房價到底會不會下降這個問題。孔丹表示，“目前來看，業主報價恢復理性，跳水漲價的已經很少了，但是主動降價的基本沒有。不會那麼快降價的，但是隨着成交量的下降，房價漲幅會縮小並逐步企穩。”

但在亞豪機構市場總監郭毅看來，新政對於二手房市場的打壓效果將更為顯著。由於二手房是根據評估價格決定貸款額度，而隨着今年二手房價格的快速上漲，實際成交價格的增速已經遠遠高於實際評估價格的漲幅，在本輪調控前，北京二手住宅的實際首付比例已經高達40-60%，隨着政策的落地，預計二手住宅的實際首付比例將會進一步提升，有可能達到50%-70%，這極大抑制二手購房需求，預計部分在今年漲速過快的區域，二手房價格將出現回落。

“如果是單純的自住需求，要考慮房子的地段、產品和價格三者之間的關係，價格不是最主要的，即便短期內出現調整，長期還是會漲起來的。對於有自住需求的購房者而言，現在可能是比較好的出手時機。如果保值增值在購房需求中佔比較高的話，就要考慮整個投資回報率的問題，短期內就不適合購房了。”郭毅如是説。

對於什麼時候購房比較合適，孔丹表示，首次置業的剛需人羣，可以根據自己的置業節奏和預算來置業，如果比較着急，隨時都可以購買，因為就是解決一個居住的問題，不要總想着未來資產縮水、增值的問題。如果不太着急，可以等一等，因為調控剛出來，未來房價的回落值得期待，等到今年年底或者是明年年初，應該是一個比較好的購房時機。