多地土地市場限價地塊退燒 預計調整期6至9個月

在多地調控措施作用下，10月份以來全國範圍內高價地數量明顯減少。中原地產研究中心統計數據顯示，在22個城市陸續出台樓市調控政策後，各地土地市場出現了明顯的退燒現象。專家認為，部分城市開始收緊房企獲得資金的途徑，有利於土地市場逐漸迴歸平穩。

截至10月24日，10月份以來全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊為15宗、超過5億的地塊有37宗。總價10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、瀋陽、南昌等城市。

對比來看，相比調控前夕行情火爆的8、9月份，此前全國土地市場持續多月的高溢價率現象在10月份開始減少。中原地產的數據顯示，9月份前22天，全國合計成交單宗土地超過10億的地塊達到了37宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了27宗。8月份全月，全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的高價地達到46宗。

與住宅市場密集的調控政策相比，土地市場也正在進入新一輪深度調控當中。9月30日，北京市在《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》中明確提出“強化‘控地價、限房價’的交易方式”。

業內分析人士指出，“控地價、限房價”政策是為了防止北京高價地和高房價的現象繼續蔓延，也避免因此推導市場產生房價上漲預期，催升投資投機需求。

不僅僅是北京市，10月20日武漢市國土資源和規劃局掛牌18宗地，針對本批次出讓用地，武漢對其中的多宗地塊限定了最高價，試圖為過熱的土地市場降温。據悉，限定了出讓最高價的地塊，在競價達到設定的出讓最高價後，將按掛牌文件規定的方式確定競得人。

10月21日，福建省辦公廳發佈《關於進一步加強房地產市場土地調控的通知》，要求各市、縣(區)合理確定房地產市場土地供應規模。其中規定：商品住宅庫存去化週期小於12個月或房價上漲較快的市、縣，應擴大商品住宅用地供應規模;庫存去化週期超過24個月的市、縣，應明顯減少商品住宅用地報批、供應規模;庫存去化週期超過36個月的市、縣，須相應暫停出讓商品住宅或商業辦公用地。

此外，為防範地價過快上漲，福建省要求各地可積極探索土地公開出讓新的競爭方式。經營性房地產用地出讓，土地競價溢價率超過一定比例時，現場拍賣可中止，並採取“限地價，競房價”或“限地價，競配建”等方式確定競得人。也可根據土地競價溢價率比例，逐階段要求縮短全額付清土地出讓金的時間、提高商品房可銷售的條件等方式確定競得人。

值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現在土地出讓方式上，監管方向已經開始延伸到企業的拿地資金方面。福建省提出，嚴禁房地產開發企業通過發行債券、信託計劃、資產管理計劃等融資的資金用於支付土地出讓價款。各級金融監管部門要加強監管，嚴禁資金違規進入房地產土地市場。與之類似，上海市日前也出台了針對企業拿地資金的監管政策。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從10月份土地市場的成交數據來看，説明調控政策在短期內已經達到抑制市場恐慌預期的效果。他認為，房企資金寬裕是導致高價地出現的主要原因，“部分城市開始收緊房企獲得資金的途徑，有利於土地市場逐漸迴歸平穩”。

“當下市場在連續重磅政策的影響下，已經開始明顯降温”。張大偉説，此前出現土地市場過熱現象將會明顯被抑制，預計市場未來的調整期將維持6至9個月。“至於這一輪市場的最終調整力度，則要看信貸政策的收緊尺度”。