德國樓市罕見上漲 中國投資者身影隱現

一向以平穩著稱的德國，房產價格也罕見上漲，來自歐盟和中國的買家成為德國樓市的主要投資者，上漲的房價已經引起德國政府警惕，構想着針對外國購房者的税收機制。

房價上漲似乎已經席捲全球，中國人的投資身影也出現在世界上任何一個角落。連一向平穩的德國也不例外。

在全世界的發達國家，房地產市場穩定和房價低廉的幾乎僅有德國一個。作為社會福利的關鍵一環，德國政府鼓勵租房而非買房，數十年來房地產市場一直以平穩著稱，被譽為“德國模式”。

但是近年來，德國房價總體呈現增長態勢，租金也明顯上漲，根據海外房地產投資平台居外網數據，2016年二季度，德國房市漲幅排全球第三，同比增長10.1%。

來自歐盟和中國的買家成為德國樓市的主要投資者，低廉的房價被認為是資金避風港，但德國政府對於炒樓盈利有嚴格的限制和懲罰措施，炒樓並不能明顯獲利；投資者更看重的是保值增值或租金收益。

目前，上漲的房價已經引起德國政府警惕。比如柏林市政府正密切關注温哥華政府採取的針對外國購房者的税收實施情況，也在構想針對外國購房者的税收機制。

持續升温的德國樓市

二季度漲幅10%，全球第三，令人對德國樓市產生好奇：這裏究竟發生了什麼？

畢竟，在1977年至2010年期間，德國平均房價僅上漲60%，其中2000年之後的10年裏，德國物價平均每年漲幅2%，房價漲幅僅有1%。

21世紀經濟報道多方採訪發現，德國房地產的平穩局面被打破，始自2008年金融危機後，德國房地產價格上升的步伐開始加快。

根據德國統計網站statista發佈的報告，到2013年，德國大中城市的平均房價相較2007年幾乎翻倍。以西部城市杜塞爾多夫為例，2007年每平方米房價平均為1775歐元（約1.51萬元人民幣），而到了2013年四季度已上漲至3760歐元（約3.20萬元人民幣）。

2015年，德國中央房地產委員會以一套高配、約六七十平米的單元房為例，調查7大城市2015年1至9月與2014年同期房價增減情況，結果顯示，斯圖加特的房價增長最高，達18.8%，其次是柏林（14.4%）、慕尼黑（12.9%）、科隆（12.5%）、法蘭克福（11.7%）、漢堡（9.4%）及杜塞爾多夫（8.7%）。

進入2016年，德國房價上漲加快。根據全球最大中文海外房地產平台居外網報告，2016年2季度，全球房市漲幅排名前五位的市場分別為：新西蘭（10.43%），羅馬尼亞（12.1%），德國（10.1%），土耳其（9.67%）與加拿大（8.40%）。

房價上漲趨勢在大城市更為明顯，據居外網英國歐洲及中東地區負責人BernieMorris介紹，柏林房價一直處於領先地位，自2007年以來公寓價格上漲了97.7%，房租上漲了51.1%。

其他一些中小城市房價也在上漲。德國中央房地產委員會發布的報告顯示，2016年，在德國縣一級和非縣轄城市，房價增長超過6%。

值得關注的是，除了房屋售價高漲，德國的租房價格也在不斷上漲。

在擁有比較成熟發達的住房租賃市場和完善的住房租賃政策的德國，半數德國人選擇租房。據德國統計局數據，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中，49.6%的家庭租房居住，年輕人中超過70%都是“租房族”。

德國城建研究所調查顯示，2015至2016年，德國全國平均房租上漲了3.3%。

一些大城市如柏林、慕尼黑、漢堡等房租上漲幅度更大，德國南部的一些大學城的漲幅也超過了50%，巴伐利亞州首府慕尼黑更是高達69%。

同樣以前述7大城市一套高配、約六七十平米的單元房為例，2015年1至9月與2014年同期相比，慕尼黑的租金增長高達7.4%。其次是斯圖加特（6.8%）、柏林（4.4%）、法蘭克福（3.8%）、杜塞爾多夫（3%）、科隆（3%）和漢堡（1%）。

生活在杜塞爾多夫的中國留學生林樺對於租金上漲的感受明顯。她告訴21世紀經濟報道，其租住的杜塞周邊米爾海姆片區，近一年來房租上漲約20%。

“房價避風港”背後

德國樓市的平靜局面是被什麼打破的？中國社科院歐洲研究所博士秦愛華指出，全球金融危機爆發後，歐洲部分國家的房地產市場受到嚴重衝擊，歐元區國家房價急轉直下，房地產泡沫破裂，從2008年開始一直處於下降狀態。特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國家房價跌幅更大。

而價格穩定、風險更低的德國房地產市場成了國際投資的避風港，部分歐洲國家的房地產投資方將資金轉向了德國，從而推高了德國房價。

據居外網數據，2009年柏林房地產15%為外國買家所購，這一數字在去年增加到68%。

除了法國、意大利、西班牙等周邊國家，據BernieMorris介紹，中國買家對德國房地產的熱情也在攀升。2016年第2季度中國人詢盤量（網上訪問量與線上線下諮詢量總和）達到有記錄以來最高值，比2015年明顯增多，其中投資買房的比例佔39.9%；柏林、法蘭克福、杜塞爾多夫成為最受中國買家歡迎的德國城市。

在德國西部北威州首府杜塞爾多夫，專業房地產經紀人RuedigerHoley向21世紀經濟報道表示，“越來越多的投資者到來，他們傾向於購買10萬歐元到50萬歐元的房產。”

記者實地走訪瞭解到，杜塞擁有大量中國留學生及來此做生意的華人，許多中國買家在杜塞購置整棟舊樓，然後改建成公寓出租，收益不菲；由於單純的海外投資者買房不能貸款，許多中國投資者是一次性付款。一些總價幾十萬人民幣的小公寓很搶手。

此外，為了刺激經濟復甦，歐洲央行實行低利率政策，也推動了德國樓市的強勢增長。金融危機後基準利率不斷下降，截至2016年8月8日，歐央行的基準利率已降至-0.4%。

RuedigerHoley説，低利率是造成價格上漲最主要的因素，這使更多人負擔得起房產，推動價格升高。“近5年來德國7大城市及他們周邊地區的樓價房價增長率甚至達到30%。”RuedigerHoley表示。

總體而言，近年來德國經濟呈積極態勢，據德國聯邦銀行預計，2016年德國經濟的增長將超過3.0%，經濟增長使得房地產需求也一定程度上升。不少投資者認為，德國房地產價格的上揚是由宏觀經濟走勢決定的。

經濟增長對人口的吸引力也在增強，僅德國首都柏林，每年就有4萬人搬遷到這裏。BernieMorris預計，柏林近年來新增居民約100萬，但人口數仍低於二戰前，仍有很大增長空間。

除此以外，難民不斷湧入德國，在2015年一年，柏林就接收了5.4萬名難民。

德國郵政銀行報告認為，僅1%的人口增長就將使城市公寓價格平均提高3.5%，獨棟房屋提高1.9%。報告分析，難民人數上升本身不會直接影響房地產成本，但會造成價格上出現“多米諾現象”。住房補貼會增加需求量，這反過來會推高需求和高端租賃成本，最終提高收購價格。

政府管控抑制房價

多年來，德國房地產一直處於政府的強硬幹預之下，調控重點始終放在抑制房價上漲、打擊投機炒作房價、有效保障住房民生上。

面對火熱的房地產市場，德國政府延續了其對房地產市場一貫強硬的做法，從增加房屋供給與抑制房產炒作方面出台了一系列措施。

德國統計局公佈的數據顯示，德國批准建設的住宅數量在1994年達到峯值後逐年下降。

但從2009年開始，德國政府批准建設的住宅數量穩步上升。其中，2014年批准建設的住宅數量同比增長近5%。2015年1-9月德國政府批准建設住宅數量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建設。

以柏林為例，柏林政府決定，截至2026年，將實現公寓數量從8萬套提高到40萬套的目標。為此，柏林城市內的六大國有房地產公司，將從市場上購買26600套公寓，並建造53400套新住房來滿足市場需要。

與此同時，柏林市政府劃定了33個社區作為“城市保留區”，並在保留區內禁止再開發項目；社區的房東也不能將房屋變賣為託管公寓，以防止房產投資商哄抬房價。

事實上，在德國嚴厲的税收環境下，炒房盈利空間不大。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產税，房屋買賣還要交3.5%的交易税。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利税。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合税率更高達50%。如果五年內賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得税。

RuedigerHoley告訴記者，儘管現在新建公寓中投資比例佔很大部分，但想通過投資房地產賺取差價的人很少，大部分買房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風港。

德國還通過嚴格的房價定價機制穩定住房價格，德國的房價、地價和房租都實行指導價制度。德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。如果地產商制定的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便構成犯罪。

RuedigerHoley談到了德國最新規定：20%至30%的新房地產項目中，如果有超過100個公寓的項目，那麼它必須是低價公寓。

在租房方面，德國有嚴格的《租房法》，並出台了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。德國政府修建了大量商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，德國法律對房租的上限進行限制：與“指導價”制度類似，如果房租超出政府規定“合理租價”的20%，就構成違法行為。如果超過50%，就構成犯罪，將有可能面臨三年徒刑。

在租房客佔據了城市人口85%的柏林，政府近期出台了一項新規定，要求新簽訂的租賃契約中，房價不能高於城市平均水平的10%。為推進該項規定，柏林政府正在通過要求房東公開前次租賃價格的方式，從而監測新收取的房租是否符合政府規定。

儘管房價持續攀高、政府出台抑制措施，仍有投資者對房地產市場保持信心，BernieMorris説：“柏林房產是全球中價格最合理的城市，這裏的價格遠遠低於西方其他各國首都，這裏每平米2500英鎊的價錢與倫敦的5000英鎊和巴黎的6000英鎊比起來還很便宜。柏林房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間。”

作者：張曉玲 石鈺