鄂爾多斯“房票”試水去庫存：可以自由拆分交易

10月20日，已經入秋的鄂爾多斯下起冷雨，東勝區祥和社區一處棚户區內，低矮破舊的磚瓦房歪斜地矗立在風雨中，坑窪的路面蓄積着雨水，透露出幾分蕭瑟。“這是上世紀80年代建的職工宿舍，磚瓦結構，現在看來破舊不堪，夏天蒼蠅蚊子亂飛，冬天沒有集中供暖，只能自己燒煤，有的房子沒有下水道，污水就潑撒在門外，冬天就有可能結冰。”居民齊慕格説。

齊慕格是鄂爾多斯東勝區一所中學的退休教師，此前一直住在這片低矮潮濕的棚户區內，2016年年初，她所在的棚户區迎來了拆遷改造。按照當地的棚改政策以及特色推行的“房票”制度，齊慕格家160多平方米的棚户房被政府兑換為190多平方米的房票，隨後憑房票在政府的選房平台上選了一套190平方米的新建商品房，“新小區很漂亮，有綠地、居民活動中心，房子都是帶電梯的，我們也由原來的二類地段轉到了更加市中心的一類地段。”齊慕格説。

鄂爾多斯，這個地處內蒙古自治區西南部，三面為黃河環繞，毗鄰晉陝寧三省的地級城市，曾因煤炭行業的興盛而在西部迅速崛起，也曾因房地產泡沫、民間借貸斷裂而聞名全國，其規劃建造的康巴什新區也一直被冠以“鬼城”的稱謂，這個地域面積相當於浙江省，人口只有185萬的地級城市，也一直以樓市庫存量巨大，去化難度巨大而成為三四線城市的典型代表。而現在，從年初開始試點的“房票”政策，似乎正在對樓市庫存的去化、爛尾樓的完工、民間借貸的解決以及其他社會矛盾的化解產生微妙影響。

7種面值的房票

“房票”的官方稱謂是鄂爾多斯市房屋兑換憑證。在鄂爾多斯市的三個主城區，康巴什是新區，不存在拆遷、棚户區改造的問題，東勝區是鄂爾多斯市的老城區，有50多萬人口，“半拉子工程”(爛尾)項目數以百計，棚户區改造的範圍也很大。有着24萬人口的伊金霍洛旗也存在大量樓市爛尾和庫存。

據東勝區房屋與土地兑換憑證管理結算中心主任田東明介紹，今年年初，根據住建部和自治區政府提出的通過棚户區改造加大去庫存的要求，東勝區出台了棚户區改造26條配套方案，針對國有土地上的房屋徵收補償、規劃區內的集體土地徵收補償方案，作出修訂，創新性的提出房屋兑換憑證實施辦法。其主要內容是對棚户區拆遷户不再以貨幣補償而是發放房票，再利用國家棚改優惠政策獲得政策性貸款，用以回購開發商已建、在建甚至爛尾停工的商品房項目，拆遷户憑房票自主選房。房票可以拆分找零，可以相互轉讓。

2016年4月，東勝區房屋與土地兑換憑證管理結算中心正式成立，其時，東勝區在建、“半拉子”項目多達166個，全區房地產總庫存高達1321萬平方米，其中住宅642萬平方米，3.39萬套，商業庫存總量也達678萬平方米。而棚户區改造的現狀是，有18414户是待改造的房屋，包括城中村6000户，城市的棚户區12414户，主要是平房集中區和老舊的危樓。東勝區政府利用國家棚户區改造優惠政策，通過向自治區政府備案，獲得政策性銀行的貸款支撐，整體打包成133個項目，重點推進。“我們向國開行、農發行兩家政策性銀行以及興業銀行累計貸款了78.73億元，資金到位了25.03億元，這一部分資金主要用於政府購買一些商品房，幫助住户做回遷安置。”田東明説。

在徵求羣眾意見後，當地政府建立信息比價平台，“哪些房源可以供老百姓去選，也徵求了羣眾意見。”東勝區房屋與土地兑換憑證管理結算中心大廳接待主任耿濤説，在房源採購方面，有單價、有總價，這個價格不是由政府定的，也不是由開發商定的，而是通過公開招標的方式，由5家第三方的評估機構來對回購地產項目進行評估，去掉一個最高價，去掉一個最低價，其他3家取一個平均價，形成一個政府的控制價，如果開發企業認可，就可以把房源拿到政府的平台上讓住户選擇，如果不認可，就不上平台。這樣一方面控制了房價，一方面也保證了這個房價不會隨行就市波動。

2015年東勝區政府通過這種方式，向開發企業採購了8842套住房，總投資60億元，2016年又推出實銷實結的方式，杜絕了開發商將不好銷售的房源打包銷售給政府的情況。

“開發企業通過我們的招標方式、評估方法，將房源信息拿到我們信息比價平台上，讓住户去選擇，住户在選擇時是非常有話語權的。”耿濤説，他們採購的項目都是基礎設施比較好，品質比較高，羣眾比較認可的房源和小區，在做方案時，被徵收的棚户區平房是按照新建高層毛坯住宅樓的標準進行評估的，在政府規定期限內和政府達成協議的，還額外給予拆遷户總建築面積30%的補償，並給予每平方米500元的裝修獎勵，向棚户區拆遷户發放的“房票”即房屋兑換憑證，有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7種面值，房票正面是平米數，背面是幾類地段，單價，評估價，還有二維碼信息，有住户姓名、身份證號、發放日期，可以做到全程跟蹤。房票是由財政局和金融辦共同印製的，根據徵拆協議發放給拆遷户，拆遷户再拿着房票來結算中心平台上選房，這個流程是個閉環流通的環節。

自由兑換，票面價值打6到7折

10月20日上午，東勝區房屋與土地兑換憑證管理結算中心大廳內，聚集着不少選房的羣眾，大廳的LED顯示屏上，公示着可選房源的小區名稱、樓號、面積、單價、總價、交工時間等房源信息，一些居民在排隊辦理兑換房票和選房手續。除此之外，一些胸前掛着“買房票”、“賣房票”牌子的羣眾也格外引人注意。一名“賣房票”的大媽説，她是東勝區下面鄉鎮的居民，通過棚改，拿到了房票，給女兒在市區換了一套170平方米的房子，但她還想在市中心優質地段再買一套，於是從別人手裏買了一張100平方米的房票，不過優質地段的房子選的人多，自己沒能選上，於是打算再把這100平方米的房票賣掉，“6.5折，折扣跟我買的時候一樣。”

另一位名叫牛如濱的市民説，她家棚改，兑了200多平方米房票，全選了房子，“一套156平方米自己住，一套104平方米明年5月交房，打算給兒子做婚房，不過感覺104平方米有點小，想再買20平方米的房票補一下面積。“以前的房子確實不好，30多年接近40年了，屬於危房。但拆遷的時候評估價都達到了4000元/平方米。”

“住户也是允許轉讓房票的，比如拿到的房票是200平方米，自己130平方米就夠住了，那麼剩餘的70平方米可以轉讓，如果自己拿到的房票面積不夠，也可以購買別人的房票。”耿濤説，在房票實名制轉讓過程中，省卻了房屋契税、增值税等税費，刺激住户進行轉讓，同時也可以轉讓給沒有房票的剛性需求人羣，一方面解決了原址回遷安置的風險，也突破了政府點對點安置的壁壘，通過房票，可以自由拆分找零，可以自由自主選擇想要的房屋，在選擇房源上，本着公開、公平、公正的原則，對拆遷户，按照先拆先選的原則，轉讓的，採取線下隨機抽號的方式，房源分批次發放，這次沒選上可以下次。結算中心在各社區都設有選房服務站。

據耿濤介紹，剛開始推出房票政策時，很多居民對政策不瞭解，一些房產中介會在結算中心收購居民的房票，然後再加價賣出去，後來結算中心專門設立了房票交易買賣的專區，想買房票或想賣房票的居民可以自行張貼買賣傳單，直接交易，“根據地段不同，目前買賣房票的折扣在6-7折，政府讓開發商上平台的時候，已經在報價上降了15%，棚户房評估時加了1.3倍的獎勵，轉讓時，又打了折扣，像上我們平台的商品房最貴的是4300多元/平方米，最便宜的2700多元/平方米，如果在銷售時打個6幾折，便宜的相當於1600-1700元/平方米，好地段的打完折也才3000元/平方米，對於東勝區房產市場來説，這個價格是很低的，刺激了很多剛性需求來購買。”

關於轉讓環節中6-7折的折扣，耿濤稱，棚户區拆的時候，政府給住户補的比如是100萬元的房票，其實房屋價值只有60幾萬，這樣測算下來，就是打6折也是不虧的。“現在平台上公佈的有1000多套房，位置都較好，醫療、教育配套也不錯，拿到房票選了房子，可以放個兩年，東勝的樓市不可能一直低迷，肯定會漲，不一定要急着賣掉，賣掉就縮水了。”

東勝區樓市庫存中，面積段在200平方米以上的房屋佔到40%，100-200平方米佔49%，100平以下僅僅佔到11%，針對庫存房源大户型比較多的情況，政府推出了產權共有的方式，以按揭、出租、擔保三種方式與住户共有產權，按揭是找商業銀行做成尾款，出租是按照公租房的價格，政府收取租金，租金可以抵頂房款，擔保是找擔保人，擔保在一定時間內將尾款結清。

在鄂爾多斯市另一主城區伊金霍洛旗，當地政府也成立了棚户區改造攻堅指揮部，指揮部下屬國有房屋運營公司總經理孫文玉介紹説，伊金霍洛旗是一個小的旗縣，今明兩年棚户區改造的任務是10770户，從今年8月初正式開始棚户區改造，通過房票發放，產權調換、商住安置，推進去庫存工作，目前全旗住宅庫存18365套，近260萬平方米，今年原來的棚户區改造的任務是7000套，到現在已完成接近6000套，“資金主要是政策性貸款，國家開發銀行批了16.5億，農業開發銀行6億，一共22.5億元。”孫文玉説，伊金霍洛旗是鄂爾多斯最早推行房票政策的，1月4日正式發行，經過10個月的運行，很順暢，很方便，到目前已累計發放17.3萬平方米的房票，按1.2:1比例發放，即有12萬平米的房子，最多發10萬平方米的房票，“我們的目標是3年時間去庫存，爭取2年時間完成。

棚户區改造只是當地政府去庫存的一個方面，針對不在棚户區改造範圍內，但也有居住、改善型需求的，可以以小換大、以舊換新，或者想將商業房置換成住宅房，或者住宅換商業，也是可以的，將這些房屋放到平台上去評估，如果認可政府的控制價，就可以將這些閒置的房屋放到平台當中，讓住户去選擇。只要有住户選擇，政府就會發放房票。針對低收入羣體，推出租售並舉，已經申請到公租房的這一部分羣體，在購買公租房時讓利20%，之前交的租金也可以抵房款。

地產商主動接入：虧一點就虧一點，總比爛尾強

“現在納入平台的樓盤有接近80個，都是開發企業主動找上來，政府定的價格是很低的，有個樓盤單價從7000多被壓到4000多，可它自己降價也賣不掉，只能通過政府的房票平台解套，不然賠得更多。”耿濤説，目前近200個未完工項目據估算總投入數以百億，主要是2009、2010年市場瘋狂時投的。開發商是被逼無奈，外來人口流失以後，本地持有房子的人已經飽和了，沒人去買，通過棚户區改造，就把庫存去了，東勝區的在建項目也就是期房，非常多，總庫存3.39萬套房子，有不到1萬套是現房，其餘都是期房，老百姓叫半拉子工程，我們讓老百姓去選，國家有棚改的政策支持，把這部分資金封閉運行到這一部分項目當中，棚改的資金可以流到開發商，對於開發商來講，那些爛尾樓3年5年都完工不了，通過房票制度，不止是解決棚户區改造，還可以解決爛尾、民間借貸，通過小小的房票，解決了很多社會問題。棚户區改造的貸款支持，利息非常低，期限為25年。房票制度是沒有辦法的辦法，只能這樣。房票轉一圈，能解決很多社會問題。東勝的民間借貸問題不能通過房票制度完全解決，但能解決相當一部分。開發商也是通過融資，建樓盤，後來爛尾，政府通過棚改資金，將項目完工，資金回籠。

針對在建的“半拉子工程”(爛尾工程)，通過3種方式，一種是有政府性債務的，優先償還政府性債務，這一部分資金設立共管賬户，將資金注入這個項目，封閉運行。按照工程進度注入資金，幫助項目完工。一種是開發企業已經無力完成工程建設的，由有實力的國有公司來進行兼併、收購，項目建成後將房屋收回。第三是將五證齊全已經完工70%的項目，也放到平台上，如果有超過50%的住户選擇，政府也會將資金封閉注入，幫助項目完成後續建設，目前，這類項目的復工率達到80%，“通過這些舉措，一方面可以提升城市的形象，消除爛尾樓，也可以解決一些商品房逾期交付的問題，因為有些住户已經付了首付款，因為項目完成不了，這部分羣體也比較多。另外，棚户區拆掉後，收回的土地用於建設公共設施，如綠地、公園、廣場等，等若干年後，根據城市的規劃，再做下一步考慮。建設綠色、宜居、現代的城市，可以吸引更多的外來人口來鄂爾多斯去庫存。”此外，針對農村土地、宅基地也可兑換地票，價格按基準地價評估，農民可以按照地票換同樣價格的房子，促進農民進城。

鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局副局長吳伊婕表示，由於全市庫存巨大，從2011年起，政府已經不批新建，專心致志去庫存。由於前幾年，鄂爾多斯市的房地產市場幾乎處於停擺狀態，在售樓盤的銷量是很微小的，此次推出的房票政策雖然拉低了全市均價，但對不在平台上的開發商的房屋銷售基本沒有什麼衝擊影響，相反，想納入平台的開發商大都非常踴躍。“由於推出了房票政策，今年住宅的成交量較去年提升了80%，民間借貸的矛盾化解不少。”

鄂爾多斯當地房企內蒙古正元置業有限公司董事長李春稱，鄂爾多斯2005年商品房市場開始形成，2010年達到最高點，市區均價達到8、9千，而隨着民間借貸的斷裂，鄂爾多斯樓市出現腰斬。但今年以來市場有所回暖，主要是政府去庫存的政策原因，不批新建，只去庫存，使得一部分剛性需求、改善型需求起來了。關於房票，該老闆認為是一個很好的辦法，“房票是地方代金券、信譽證，可以互通，如果不兑現，房票上的價格是不變的，對於企業，可以拿去銀行抵債。”該老闆説，他的3個房地產項目都停工4年了，工程款壓力很大，很想被納入政府採購平台，對房票寄予希望，“按照政府的採購價格，只能解套，沒有利潤，能解套就不錯了，虧一點就虧一點，總比爛尾強。”

正研究全市自由兑換

“以上種種舉措，整體盤活了房地產市場。”田東明説，房票制度從年初開始設計，5月份開始實施，截止10月10日，東勝區共計發放面值32億元房票，房票總面積68.5萬平方米，通過房票已兑付房屋2500套，40萬平方米住宅。對於期房項目，政府可以向選房住户支付過渡費，住户也可以先拿房票，等期房建好再拆遷。根據地段和房子品質結構，將被拆遷房源分為四類，一類4500元/平方米，每類差300元/平方米。羣眾之間互相之間有債務關係的，可以拿房票抵，但最終離不了換房。對之前幾年的民間借貸的資金斷裂，也能夠起到緩解作用。

值得一提的是，鄂爾多斯並非三四線城市中第一個實行房票政策的城市。去年9月份，安慶市也試水了房票。今年初，奉化市曾試水了房票制，但房票僅限房票所有人之間轉讓一次，房票轉讓應當經雙方當事人共同確認，並經房票管理辦公室登記後發生效力。

隨着去庫存的深入，曾經被稱為“鬼城”的鄂爾多斯新城區康巴什，也漸漸實現了人口聚集，澎湃新聞記者在這裏看到，筆直寬闊的馬路上，已經有相當數量的車流，一些商場、購物中心也漸漸有了人氣。據當地政府相關負責人介紹，康巴什新區規劃人口30萬人，目前已入住人口10萬人，由於基礎設施、醫療、教育等配套設施先進，康巴什新區的房價今年以來有所上漲，目前穩定在7000元/平方米，“目前新區的住宅庫存只有1000多套。”

據鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局提供的數據，今年1-9月，鄂爾多斯全市化解住宅庫存23124套、273.18萬平方米，同比上漲131.91%和94.6%，住宅成交價格3942元/平方米，同比下降1.79%，截至9月底，全市住宅庫存量為71594套、1140.4萬平方米，去庫存形勢依然嚴峻。“今年以來，鄂爾多斯樓市比較平穩了，反彈還談不上。”田東明説。

吳伊婕表示，目前房票政策只在鄂爾多斯老城區東勝區和伊金霍洛旗各自推行，但政府的方案也是不斷在補充，在全市範圍內實現房屋與土地兑換憑證流通，打通各旗區自由兑換的方案，正在研究制定中。“在推行過程中也有些爭論，比如房票制度合規嗎，安全嗎，我們也做了調研，目前住宅供應的面積是大於拆遷量的，發出去的房票也遠遠低於借貸回來的資金，因此總體風險可控，人們接受新事物有個過程。”