李嘉誠內地庫存盤點：投資物業僅剩20萬平方米

以200億的價格，長江實業掌門人李嘉誠賣掉了上海的世紀匯廣場。這成為目前為止，李嘉誠在內地單筆轉讓金額最高的一個地產項目。先後轉讓多個內地房地產項目後，李嘉誠在內地的投資房產已剩無幾，其投資物業只有20萬平方米。

賣掉內地房產項目後，李氏近年來頻頻到英國、歐洲及全球範圍投資佈局。分析師指出，在李嘉誠全球的佈局中，國內只是其中一部分。不過，今年上半年內地的房地產業務，仍對長實起到不小的支撐作用。對於外界認為持續從內地撤資的看法，李嘉誠在今年長實年報發佈會上表示，公司撤資之説是謠言，並表示自己並沒有從內地撤資，繼續看好內地。

結束11年馬拉松開發

上海房價升到近幾年以來的最高點之際，李嘉誠賣掉了上海的一個項目。

10月26日晚，長江實業地產（01113.HK）發佈公告，公司以200億元的價格將位於上海浦東的世紀匯廣場轉讓給了一家保險公司。公開資料顯示，浦東世紀彙總建築面積36萬平方米，其中寫字樓建築面積13萬平方米，商場建築面積14萬平方米。有媒體報道，從長實地產手中購入世紀匯的保險公司，是中國人壽。

據長實的公告信息，Mapleleaf Developments間接擁有和黃地產陸家嘴，而和黃地產陸家嘴則持有浦東世紀匯項目。HPL、Chinex及Champ各自擁有Mapleleaf Developments已發行股本的25%、25%和50%。

長實披露，HPL和Chinex分別為長實的間接全資附屬公司，而Champ則是李嘉誠海外基金會ARA 資產管理的直接全資附屬公司。

這樣的股權結構意味着，長實地產將獲得此次轉讓一半的收益，另外一半的收入則歸到李嘉誠旗下的ARA資產管理公司。

浦東項目的轉讓，並非幾個月前開始，而是始於一年前。

“大宗交易的週期最快也要三個多月，一般在半年左右的時間。目前看到的交易，其實大約在三四月份就已經開始進行了。”一家國際房產機構高層表示。

記者瞭解到，早在去年8月份，市場就傳出了李嘉誠準備轉讓世紀匯的消息。據瞭解，當時世紀匯的報價在160億-200億元左右。按長實此次最新披露的出讓價格，世紀匯的平均售價達到5.55萬元/平方米。

成功出售之後，長實地產在浦東的這一項目，也完成了長達11年馬拉松式的慢週期開發。

2005年，此前的“長和系”以1.2萬元/平米的單價獲得了浦東世紀匯地塊。去年長實與和記黃埔有限公司資產重組，地產及非地產業務也進行了合併重組。歷經11年的開發及公司大變革，這一項目到目前還沒有正式竣工投入使用。而目前5.5萬元/平米的市場單價，較當初翻了4.6倍。

賣掉世紀匯之前，去年李嘉誠以71.6億元的價格出售了浦東陸家嘴的東方匯經中心。2011年長實將上海世紀商貿廣場以44億元賣給太平洋保險，但其單筆交易金額都沒有超過世紀匯。

長實地產今年中報顯示，長實在中國內地所擁有的投資性物業只有20萬平方米。將世紀匯轉讓後，李嘉誠在上海持有的商業項目將只有梅龍鎮廣場，以及在建的普陀區真如項目。

內地項目支撐長實業績

對於李嘉誠賣掉浦東項目，有不少人將期解讀為從內地撤資。就此觀點今年李嘉誠回應，稱撤資之説並不屬實，公司仍看好內地發展。

之所以被外界認為有撤資之嫌，與此前幾年李嘉誠先後轉讓內地物業有一定關係。有機構統計，近幾年李嘉誠在內地拋售物業及資產的金額已近千億元，而去年一年在香港和內地轉讓的資產接近800億元。

長實今年半年報顯示，目前公司持有約150萬平方米的投資物業。這其中在香港持有約130萬平方米，而在內地持有物業的數量只剩20萬平方米。

就李嘉誠在內地的投資策略，有分析人士指出，李嘉誠投資團隊可能認為國內房價已經處於高位，因此不如將資產在價格高位變現，手持現金再等待合適的投資機會。

“恐怕大家都沒有預料到，今年國內房價攀升速度如此快。有人可能由此認為李嘉誠對市場的判斷以及投資策略可能出現了失誤。但並不能因為今年樓市走強，就説李嘉誠的投資策略有誤。對於掌舵幾千億公司的決策者來説，保持穩定增長的需要，遠大於對快速增長收益的需求。具體到一項投資上，其實李嘉誠的幾項投資已經用時間換空間的方式獲得了不少的收益。再者從未來走勢看，市場未來不排除可能會小幅波動的可能性，如果市場真的出現盤整，那時候再出貨會更加困難。”一家投資諮詢公司高層表示。

雖然在外界看來李嘉誠持續轉讓內地資產，但另一方面內地的房地產業務，卻仍在給重組後的長實地產，帶來了實實在在的業績支撐。

長實今年上半年財報顯示，上半年公司收入為275.6億港元（約合236億元人民幣），與去年190億港元（約合163億元人民幣）的收入相比，業績大幅上漲了45%。

就業績增長的原因，長實地產坦陳，集團的收益主要來自於香港及內地的房地產業務。“內地房地產市場在去庫存政策支持下，銷售量及房價均有理想表現，帶動集團在內地銷售及收入。”長實地產在半年報中表示。

據瞭解，上半年275.6億元的收入中，三個內地的項目就貢獻了75億。長實上半年在內地75億元的銷售來自京滬三個項目：上海的高尚領地和湖畔天下50億元，北京的譽天下25億元。

另一方面，投資性物業的下降，不意味着長實房地產從內地撤出。長實半年報顯示，公司目前1490萬平方米的土地儲備中，香港約70萬平方米、英國40萬平方米、新加坡10萬平方米，而內地的比例仍然最大，多達1380萬平方米。

雖然李嘉誠幾乎清空了在內地的投資性物業，但內地的房地產項目，仍在為長實做出業績貢獻。關於下半年的銷售，長實在公告中披露，項目銷售收益將主要來自香港維港星岸、上海湖畔名邸、北京譽天下、南京漣城、武漢世紀江尚中心等項目。

有業界人士告訴記者，10月24日長實地產位於上海嘉定區的湖畔名邸，僅用半天就完成了200多套房源別墅的銷售。