楊帆：房價飆漲的風險並未解除

十一黃金週期間，為遏制房價過快上漲的趨勢，一些地方政府集中出台“限購令”。儘管從市場表現來看，“限購”取得一定效果，但長時期內，房價快速上揚的風險並未解除，原因在於未足夠重視樓市與股市、匯市間的聯動關係。

股票、房地產都是投資品，其資產價格由未來收入貼現決定，而非由成本利潤加税收決定。按照經濟規律，貨幣預期升值，意味着股票、房地產等以本幣表示的國內資產升值。回顧2000年以來房價一路走高的過程，人民幣升值預期是重要推手。然而近段時間，人民幣有所貶值，股指隨之下跌不少，但偏偏房價依舊上揚。

從投資角度看，中國房市也很不正常。投資界有個“1:20鐵律”：利率為4% 時，一般要20年才能回收投資;比例高於1:20，意味着投資20年收不回。這個鐵律是股市市盈率、樓市租售比的重要參照。然而很多人明知50年至100年也收不回投資，還去部分一二線城市搶購高價房。事實上，這正符合泡沫急劇膨脹時期的特徵：雖然收益不值一提，但大家都預計自己投資期間，資產價格只漲不跌，能通過投機買賣賺增值差價。

當下超發的貨幣不進股市進樓市，正是因為持續近十年的房價上漲已使很多人形成預期，所謂“股市跌怕了不敢看漲，樓市漲慣了不會看跌”。更糟糕的是，一些地方政府把房地產當做支柱產業，導致一些資金從股市和實體經濟裏抽逃，加入房地產投機。另外值得商榷的是，在這一輪的房地產泡沫化過程中，“剛需”某種程度上成為一些人“用一生積蓄加未來分期付款，追漲高價房”的藉口。

昔日拉丁美洲惡性通脹，工資和物價一掛鈎，通貨膨脹率很快就從10% 開始飆升。現在中國的新情況是：通貨膨脹不造成商品物價上升，資產價格和工資卻循環上升。一線大城市商品房的租售比已遠超20倍，不可能長期背離，因此未來不是房價跌就是房租漲。現在控制房價力度如不夠，房租反可能大漲。房租本來就低，既然投機收入沒了，投資者就會把房租漲上來以回收投資。一線城市的工資會比照房租上漲，且只能彌補房租上漲，流入房主腰包。在這種情況下，房價可能出現下一輪上漲。

可見，房價牽一髮而動全身，期待“限購令”初見成效後，更精準的金融調控措施出台。(作者是中國政法大學教授)