萬科在“傷”言商 耗200億發力商業地產

萬科在“傷”言“商”

三季度過後萬科依然是地產圈關注的焦點。剛剛發佈完三季報又接手凱雷旗下的上海中區廣場,“傷”與“商”成為了市場的關注點,股權之爭讓萬科很受傷,同時,萬科的商業地產正在不知不覺中慢慢崛起。

“一哥”的面子

對於萬科而言剛剛過去的三季度並不快樂,被恒大超車,接下來的四季度萬科或許也很難受。

今年前三季度,萬科累計實現銷售面積1992.1萬平方米,銷售金額2629億元,同比分別上升38.1%和43.7%。其中,海外項目貢獻銷售面積1.5萬平方米,銷售金額14.9億元。業績基本與去年全年持平。

不過,恒大的業績更為亮麗,今年前三季度恒大累計銷售額已達到2805.8億元,不僅較去年同期大增117.9%,而且比去年全年2013億元的銷售額還多出了近四成。僅在9月當月,恒大銷售額就達到475.2億元,同比增長323.6%。在銷售數據上,恒大已然超過萬科,而且差距達到176.8億元,能否在四季度扳回一局還是一個未知數。

對於作為多年“一哥”的萬科而言,“面子”很重要。在萬科三季報的闡述中多了一條,截至9月底,萬科合併報表範圍內尚有2506萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約3063.7億元。按照萬科給出的官方解釋,意味着萬科尚有434.7億元未結款。

傷痛猶在

拋開房地產“一哥”的爭鬥,萬科業績之下的傷痛依然存在,對於萬科而言在保證業績的同時,穩定軍心更加重要。

在今年8月的中報發佈會上,萬科董秘朱旭表示,股權事件以來,萬科業務拓展受到影響,物業中5個洽談合作項目因股權問題暫緩、變更或考慮終止合作;1家物流地產的合作方要求調整合作條款;多家境外基金和銀行暫緩了項目合作與貸款。同時萬科人力資源部門負責人表示,目前獵頭集中針對萬科員工挖腳的情況已經非常嚴重。公司6、7月離職率也明顯提高,萬科今年上半年離職人數已經達到去年全年的數量。在三季報中,萬科特別強調下半年公司以“穩定隊伍”作為工作重點,採取多種措施穩定局面。

不過,對於萬科目前的狀況,資本市場的擔心猶在。標準普爾維持公司“BBB+”的信用評級,將公司的評級展望由“穩定”降為“負面”;其後,穆迪也將公司的評級展望調整為負面。中誠信證券評估有限公司亦對公司股權結構變化的影響表示關注。公司將繼續加強與各類金融機構的溝通,減少評級展望調整對公司融資可能帶來的影響。

同時,萬科的後續項目儲備依然不容樂觀。前三季度,萬科累計新增99個項目,按權益計算規劃建築面積約1149.7萬平方米,平均土地成本為5043元/平方米。照此計算,前9個月萬科花在土地補倉上的費用已近580億元。對此,朱旭表示:“隨着熱點城市調控政策出台,未來土地市場有望迴歸理性,公司將繼續關注市場機會,積極探索多元化的項目獲取途徑,確保公司可持續發展需要。”截至9月底,萬科規劃中項目的權益建築面積合計3331.1萬平方米。

押寶商業

對於萬科而言,穩業績的同時轉型創新也變得十分重要。目前,萬科商業地產板塊正在迅速崛起,投入的資金與住宅的差距正在拉近。

10月28日,萬科企業股份有限公司發佈公告稱,公司全資子公司萬科置業(香港)有限公司通過其全資子公司V Capital Limited全資子公司C Plaza Co. Ltd.,收購了Central Plaza Holding Co.Ltd全資持有的Central Land Estate Limited的全部股權。公告顯示,目標公司的全資子公司Shanghai Central Land Estate Ltd. (上海中區地產有限公司) 持有一座位於上海黃陂北路中區廣場的100%權益,項目體量4萬平方米。雖然未透露具體金額,不過萬科將為境內貸款協議項下的義務提供財務及風險擔保。而此前凱雷收購該項目的成本為16.7億元。在今年8月21日,萬科H股披露了收購黑石集團名下商業地產公司,並表示將通過成立投資基金,以128.7億元收購黑石集團名下的商業地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司。黑石集團聯營公司所管理的基金持有印力集團及MWREF大多數股權。去年12月10日,萬科置業香港全資子公司VCapitalLimited與李錦記全資子公司FOXTAILINVESTMENTSLIMITED合資成立公司BAYLINEGLOBALLIMITED,以57億元的價格收購瑞安房地產有限公司旗下的天地3號項目。

不足一年時間,萬科通過香港上市平台耗費近200億元發力商業地產,按照鬱亮的規劃,萬科未來將加大持有型物業的儲備,並在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型,住宅與開發持有物業比為8:2。在告別了圍繞自身住宅項目服務的初期階段,萬科的商業地產正式開始走向市場化。

北京商報記者 賴大臣/文 宋媛媛/製表