136房企負債逾4.6萬億 兩成資產負債率超80%紅線

有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高槓杆、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高

截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）136家上市房企2016年三季報已經披露完畢。據Wind資訊統計數據顯示，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%。

根據Wind資訊統計數據計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%。

值得關注的是，在上述136家上市房企中，有34家資產負債率超過80%紅線，佔比達25%。剔除預收賬款項後的資產負債率超過80%的則有18家，佔比超過13%。

“這樣的平均負債率水平相對比較適中”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，房地產行業普遍以高槓杆率運營，以債養債模式比較明顯，若接下來相關部門為了降低槓桿率，收緊融資渠道，房企資金壓力將增加。

逾四成房企負債超百億元

根據Wind資訊統計數據顯示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福(27.76,0.440,1.61%)5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

《證券日報》記者根據Wind統計數據分析，以萬科、綠地和*ST珠江為例，截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項後的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項後的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；*ST珠江資產負債率為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項後的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。

不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind數據統計獲悉，截至2016年9月底，資產負債率大於80%的房企佔25%，在70%-80%之間的房企佔比為18%，60%-70%之間的佔比為22%。

值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計數據統計顯示，截至2016年9月底，*ST珠江資產負債率為116.88%，同比增加8.6個百分點；嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。

對此，有業內人士向記者表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發銷售節奏未能與市場高峯期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

表外融資流入地產領域

值得關注的是，根據上述情況來看，與以往相比，地產企業目前的負債結構有所調整，去年下半年以來的融資環境有所改善，上市房企總體融資成本並不高，不少房企以在國內發行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。

然而，另一個事實則是，今年前三季度，部分房企為了搶地，場外配資現象加劇。

中信建投房地產分析師陳慎表示，A股房企整體淨負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭槓桿率改善，而中小型房企槓桿依然維持高位，槓桿率較高的皆為國企。

大部分房企迴歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規模還是溢價都遠超前兩輪；部分中小型房企高成本土地佔比偏高；2015年至今參與過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。

更重要的是，陳慎認為，“資產荒”下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續下行，使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地產領域。

不過，在930政策之後，業界較為關注地產企業融資環境是否會發生變化。

對此，來自中信證券的分析師陳聰表示，短期內收緊債權融資影響並不大，但股權融資有所放緩。

陳聰表示，2016年以來，地產板塊總計股權融資1018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發行股票代價很大，不少定向增發的參與者出現了賬面的浮虧。不過，即使股權融資速度會有所放緩，但企業仍有可能進行股權融資。企業的正常生產經營行為不會受到多大影響。當前，企業負債中的長期負債佔比較高，資產負債表目前還很安全。