限購令摁不住高房價，二手房開搶“筍盤”
樓市“限字訣”是高房價的解藥嗎？
10月21日，原本只是例行公佈9月70個大中城市房價月報的日子，國家統計局卻破天荒地同時附上了10月上半月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅的價格數據。而這份急於露面的“半月報”，似乎證實了國慶前後多座城市競相頒佈樓市“限字訣”立竿見影的成效。
從這份“新鮮出爐”的報告看，15個城市中，10月上半月新建商品住宅成交量環比下降80%～60%的城市共有4個，下降60%～40%的有3個，下降40%～20%的有3個；萬眾矚目的成交價格環比漲幅也明顯回落，回落幅度多在1～3.8個百分點之間。
這樣一份“成績單”瞬間讓一些心力交瘁的購房者得以喘息，“房價真的要下跌”的期待迴旋在他們前期動輒被30%、50%漲幅深深震撼的腦海裏。在《中國經濟週刊》記者採訪的十幾位購房者中，不乏因為“限字訣”看空後市者，他們認為房價會在決策層連續動真格的調控下逐漸着陸，房產税推出時機一旦成熟，地產泡沫將就此被刺破。
不過，對後市的看法正處於劇烈的分化之中，也有不少受訪者傾向於相信樓市將繼續在泡沫中“游泳”，限購限貸的行政手段都只是暫時壓制需求的權宜之計，對於高房價看似施以重拳實則“隔靴搔癢”，不可能改變房價長期走高的趨勢。
記者注意到，截至當下，超過20座城市宣佈限制性政策，如此盛況只有2010年席捲過的調控風暴可堪比肩。而這強烈地撥弄着市場敏感的神經，更多人徘徊樓市，面對這道謎題只能迷惘地一遍遍發問：待“金九銀十”的季節性紅利結束，被官方打壓的房價可不可能順勢走下神壇？6年前的歷史又會不會為未來的房價走向埋下伏筆？在這個幾乎未見大跌的超級市場中，本輪調控究竟會是樓市長牛的中場休息，還是盛極而衰的拐點信號？
“限字訣”下的市場反應
*“限字訣”版本不斷刷新，*成交慘跌
“黃金週”期間，各地相繼出台的“限字訣”刷屏網絡，令許多名下無房或打算買房的人即使出遊在外，也不得不心繫樓市。在9月30日至10月6日短短7天內，多達19座城市先後出台更新版的樓市調控政策，多地“跑步”重啓限購限貸。
從管理層的調控預期看，新政頒佈後自然希望市場變化呈現“三部曲”——滯漲、量縮、價跌。從“黃金週”結束後半個月的情況來看，和歷史經驗類似，前兩個目的的達成毫無意外，“限字訣”籠罩下的城市都上演了成交量“急凍”。
比如今年初已率先定調調控的超級城市們，國慶節前後都以“2.0版”加碼，繼續為高燒不退的樓市澆冷水，目前確實都收穫了“滯漲”和“量縮”的效果。9月30日出台“京八條”的北京重點在於嚴厲限貸，將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；購買首套和二套非普通住宅的首付款比例調至40%和70%。
10月1日至15日，北京新建商品住宅網籤數應聲回落，環比大減45%，同比則下降42%。國慶後的8天時間裏，北京日均網籤量僅有170套，較9月日均248套下滑31.4%。最靈敏的信心風向標——二手房網籤數也在10月上半月同比減少了41%。
直接引爆本輪暴漲的“導火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八條”，不僅將非深户籍購房資格由連續繳納所得税或社保的年限由3年提升至5年，二套房首付比例不低於七成，更將上海久傳卻未落地的“限離”政策砸下實錘：户籍成年單身人士(含離異）限購1套房，由此躋身全國最嚴調控城市。
根據深圳市規土委數據，10月上半月，深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。
相比之下，同樣是在“3·25”降温樓市的上海雖然沒有再推“限字訣”，但也在10月8日再頒“滬六條”，稍示調控升級的誠意。這份從土地、資金、銷售等多方入手的意見也在鞏固此前調控的成果。
相對而言，在國慶期間剛剛邁入限購限貸的二線城市短期市場反應更激烈一些。中原地產的統計顯示，10月上半月，二線城市成交量已經連續兩週低於4萬套，系春節後首次出現，10月第二週3.36萬套的成交量更是較節前砍去一半。
其中，熱點二線城市南京在國慶前後疾風驟雨般地連轟三炮，在9月25日宣佈重啓限購，時隔一天便推出“寧十三條”力阻開發商捂盤惜售等亂象，還在10月5日出台更苛刻的升級版限購限貸，這讓9月25日成交1600套的記錄斷崖式下挫，到了10月10日，南京新房成交量只有231套。
因G20紅得發紫而無奈在9月18日按下限購鍵，此後又陸續提高二套房首付及限制購房落户的杭州也迎來了限購政策“滿月考”，在 10月16日到22日一週，新房成交量下降48%，單日成交量已經由新政前的760套下滑到450套左右。
房價迎“平台期”，
二手房開搶“筍盤”
然而，調控效果“三部曲”中最有吸睛度的“價跌”，情況卻要複雜得多。從國家統計局的數據看，作為房價標杆的北上深新建商品住宅價格也都出現鬆動，比如深圳10月上半月環比下降0.3個百分點，北京仍環比上漲1.2%，但漲幅回落幅度居15個熱點城市之首。不過，由於新房價格極大地受到新推盤地段等因素干擾，其實並不能作為最直觀的參照，如近期在新房均價破10萬的深圳南山區推出的最低4.4萬的新盤雖然賺足全國眼球，隨後卻被當地人士指出只是地段、配套和價格相匹配的噱頭。
相比之下，二手房交易變動更貼近房地產市場“信心經濟”的屬性，“限字訣”能不能撼動二手房價格，二手房東心態成為最有價值的看點之一。“國慶前後，我和父母一共看了20多套房，調控背景其實就是購房的‘窗口期’，因為價格比較平穩，所以雙方可以坐下來好好談談價格，不會像火爆時期那樣閉着眼睛瘋搶，買家也能夠沉下心挑選房源。”在互聯網巨頭任職的郭京告訴《中國經濟週刊》記者。
税後年薪逼近50萬的他能接受的房價在650萬左右，打算動用組合貸款370萬，最後給自己羅列了“要求清單”，劃定買房時間是一個月，但兩週後就因為房東主動降價10萬而敲定心儀之選。“我們本來打算慢慢看，但是這套房房東在美國，將價格從660萬元降到了我的預算範圍內，就定了下來。”郭京對記者表示，調控時代正是撿“筍盤”（指物美價廉的房產）的好時機，該套房原來的報價其實相比市場價低了20萬左右，掛牌8天已有幾十個看房人。
對於以均價不足5.5萬的價格買到上海浦東內環內的“老大樓”，郭京倍感滿意，“因為從長期看，房價肯定還會繼續上漲，我是剛需首套房，現在是入手的最佳時機。”
名下有一套動遷房明年初即將正式出產證的李薇，從今年夏天開始就是看房專業户，她的目標是趕在產證下來前用完最後的買房指標。“夏天上海的一波‘地王行情’讓我遭到好幾次臨時跳價，最尷尬的一次是雙方已經坐在中介會議室準備籤居間協議，中途反悔的賣家還是藉故上廁所溜走了，但是近一個月這種情況幾乎沒有，大家心態都比較淡定，經過了近一年的充分換手，多數賣家現在是掛不到心理價位就不賣的心理，我是找不到完全中意的房源就不買的心理，雙方都在博弈。”
《中國經濟週刊》記者查看中介內部掛牌系統中的房東真實報價，注意到明顯高掛試探市場反應的現象有所平息，就以郭京看中的房源為例，一個月前有三套相同面積的房掛牌1000萬以上，嚴重偏離市場價格，如今都已經下架，大致的報價範圍在650萬~750萬之間。
在深圳，因為房東心態的調整，二手房價格略微迴歸理性，從中原地產和安居客對樣本房源調價區間的變動情況統計看，10月以來將近八成業主報價出現下調，調價幅度在5%～10%區間段的房源佔比持續增加，達到24.9%；調價幅度在1%～5%的樣本房源佔比接近半壁江山。
據記者瞭解，絕大多數二手房交易都會刻意做低房價來避税，價格不可能精確統計，而調控時間尚短的城市二手房房東看漲心態往往依然堅挺，比如10月17日到10月23日一週南京二手房掛牌價不降反增，逆勢上漲了132元/平方米。
“限字訣”背後的風險
*上海旺季驚現零供應，*價格上行壓力仍在積累
“限字訣”執行時間愈久，確實愈可能帶來短期價格的議價空間，但“限字訣”造成市場交投氣氛冷淡的背後，難道真是房價命懸一線的崩盤可能？
“限制性政策造成新房銷售在短期內大幅下滑，這使得開發商出現不同程度的資金緊缺、銷售節奏放緩和融資成本上升；另一方面，由於房地產市場價格受到非市場因素干擾，開發商難以獲得真實的市場訊息，在投資安排、產品分佈等企業運作關鍵決策上的盲目性增強，所以這些行政政策人為增加了系統性風險，其實是提高了行業進入的壁壘，會帶來開發量的減少，一旦行業供給持續偏小，價格上行的壓力就會不斷積累。”華東師範大學東方房地產學院副教授孫斌藝這樣評價。
《中國經濟週刊》記者從多家研究機構統計數據看到，10月17日到10月23日一週上海新房供應量為零，而旺銷季節出現零供應在以往歷史上幾乎從未有過。同樣的情況也出現在深圳，截至10月23日，僅有一個項目取得預售，連續兩週零項目入市。
截至記者發稿時，北京市住建委官網顯示，10月僅有兩個項目取得預售許可證，新增供應幾近冰封，相比之下，9月有24個項目取得預售許可證，8月數據更是達到29個。此外，半月有餘僅僅有7個項目入市，“9·30”新政出台後，一些項目因定價較高難以取證，也有項目因首付比例的提高不得已推遲入市，而此前有機構預測10月將有26個項目入市。
“我們曾經做過歷史計量分析，開發商只有在保持供給的情況下才可能降價，而保持供給的先決條件是預期限購政策取消的概率較小，但是在這種低預期下，一旦政府事後取消了限購，房價反而會快速上漲，出現報復性反彈。”一位政府智囊對記者分析，“實際上，現在用限購完全擠出投資客的思路是偏頗的，理性的投資需求在一定程度上其實能起到平滑價格的作用。”
根據他的研究，這是因為開發商的熱度和投資客的熱情並不成正相關，“因為當開發商對未來非常樂觀時，就會減少供給導致房價上升，上升到一定程度，投資收益預期鋭減，投資者反而會退出市場。”
*二手房變相加税，*新房價格恐失去鉗制
另有在樓市摸爬滾打十幾年的資深人士對《中國經濟週刊》記者分析，在一個通過限貸等手段將投資需求關在門外的市場裏，另一個導致房價被開發商供給綁架的因素恰恰是二手房交易税率的上升。而以“税收工具”調控早在2005年調控時就已定調，當時是對二手房交易按5.5%的税率徵營業税。
《中國經濟週刊》記者注意到，如今雖已營改增，但目前仍對入手不滿兩年的非唯一非普通住房二手交易徵收重税，其中包括了售房收入與購房總額差額20%的個人所得税，即使是滿二唯一的非普通住宅也要求繳納增值税和契税，其中增值税税率一項達到了差額的5%，若對照上海的標準劃分，滿足正常家庭居住需求的普通住宅幾乎絕跡，這意味着二手房交易實際承受的繳税壓力依然較為沉重，直接抑制了二手房市場的流動性。
“二手房交易其實對於開發商推出的新盤價格是有鉗制作用的，今年上海‘3·25’新政僅僅發揮作用不到兩個月就被‘地王行情’擊潰了，就是因為許多外環外新樓盤都以地王名義開出了七八萬的天價，而我們的二手房交易市場遠遠不如其他國家那麼活躍，新盤才可以跳空開價，反過頭還抬高了二手房的心理價位，形成惡性循環。”上述資深人士對記者坦言。
而深圳近期還在不斷變相對二手房交易加税。據悉，今年4月1日，深圳已經將事關繳税基數的二手房房產評估價上調，如南山、龍華、寶安等房價上漲過快的區域，二手房評估價普遍上調60%以上，鹽田、福田、羅湖等區域，評估價也普遍上調40%到60%。
根據當地媒體的計算，若購買一套未滿兩年的總價為600萬的房子，調整之前的評估價為300萬，繳納税費22.8萬，而在調整之後，評估價增加到450萬，增加了高達11.4萬元的税費。近期，深圳政府再度計劃提高評估價，11月8日即將執行。根據機構的預測，增長的幅度大約會在20%左右。
*三四線城市漲幅僅持平CPI，*庫存依舊在高位
與一線和熱點二線城市使出渾身解數想要降房價形成鮮明對比的是，原本面臨較大庫存壓力的三四線城市樓市依然“死水微瀾”。這讓各地“去庫存”的任務顯得頗為尷尬，有不少業內人士對《中國經濟週刊》記者坦言，去年房價最先啓動的一線城市實施限購是將資金逼入二線城市，如今二線城市跟進限購，也是希望三四線城市能夠受益於資金的溢出效應，在完成“去庫存”以前，作為當下價格支撐標杆的一二線城市房價恐怕調整的幅度會非常有限。
而中國人民大學國家發展與戰略研究院牽頭、緊隨國家統計局“半月報”發佈的《9月宏觀經濟月度數據分析報告》稱，相比一二線城市的房價暴漲，三線城市房價僅上漲了1.9%，只與CPI基本持平，市場分化的風險仍在加大。
記者在報告中注意到，2016年1—7月，全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，這説明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。
此外，非住宅商品房庫存還在持續攀升，8月份庫存水平達到2.83億平方米，比去年底增長了6.5%，比去年同期增長了20.7%，三四線城市也佔據了其中較大的份額。
《中國經濟週刊》記者還注意到，國家統計局公佈的數據顯示，自2016年2月開始，儘管全國商品房待售面積連續6個月下降，但每月下降的數量並不多，至今沒有一個月超過1000萬平方米，全國商品房待售面積7月單月只減少了34萬平方米，8月減少了512萬平方米。
中原地產首席分析師張大偉對13個熱點城市去庫存的統計也發現，這13個城市8月單月庫存就減少了248萬平方米，如果以此對照國家統計局的數據，全國其他城市庫存當月只減少了264萬平方米。他對記者分析，三四線城市的庫存依然處於高位，一二線城市在這一輪得到的政策紅利更多，加之一二線城市土地供應量不大，刺激了房價的持續上漲，原本就沒經歷過限購、限貸的三四線城市之前的需求已被一二線城市透支。
“限字訣”管得住房價嗎？
行政手段長期效果遞減，**“限字訣”無助降房價
“限字訣”由於“急凍”了相當一部分需求，所以短期效應比較明顯，但是追溯歷史經驗，並不是降低房價的有效手段。上一輪調控風暴是2010年，當時樓市也經歷了2009年的瘋狂上漲，2010年1月和4月，國務院先後出台“國十一條”和“新國十條”，推出了嚴格的差別化住房信貸政策，隨後北京“打頭炮”，各地相繼跟進“限購、限貸、限價、限外”四限令。
截止到2011年10月31日，合計有46個城市捲入“限字訣”浪潮，包括北上廣深四個一線城市和大部分省會城市以及熱點二線城市，這波調控使得2010年成為當時70大中城市房價增速達到階段性峯值的一年。
但是“限字訣”的效應並沒有持續太久，《中國經濟週刊》記者從廈門大學經濟學院一份內部調研資料中看到，調控開始後，限購城市和非限購城市住宅價格上漲率都趨於下降，到2010年底上漲率接近0%，隨後在2011年限購效應正式顯現，限購城市二手房價格上漲率均值明顯低於非限購城市，這種下降直至2012年初。根據計算，限購對一手房的降價效應大約是6%～7%，對二手房的降價效應大約是5%～6%，這是“限字訣”的紅利期。
可惜好景不長，到了2012年底，新房價格趨勢開始改變，限購城市住宅價格上漲率均值重新超過非限購城市均值；二手房的這種變動趨勢則早在2012年1月就已出現，差距日益拉大，限購政策效應開始被削弱。
結果顯示，限購政策對新建住宅價格上漲率的影響僅是-0.871，這表明在其他情況相似的條件下，一個城市採取限購政策可以降低新建住宅價格上漲率僅0.871個百分點，二手房房價可能下降3%～4%，顯然是一個較弱的效果。
值得一提的是，這段調控期間央行貨幣政策正處於緊縮期，應該説還是加深了調控的成果。由於長期效果並不理想，2013年2月出台的新“國五條”，引發2010年以來第五次調控。然而，在地方債務高企、宏觀經濟低迷等因素影響下，房價的重新抬頭勢難抵擋。
記者梳理發現，2014年部分城市開始慢慢取消限購政策，到了9月中央出台“9·30新政”，再次提出“認貸不認房”，正式表態支持改善性住房需求，“限字訣”明確鬆綁。11月緊接着降息0.25個百分點，全面標誌着貨幣寬鬆週期的到來，徹底改變了市場預期。2015年“股災”慘變，從資本市場逃離的資金慌忙進入一線城市樓市避險，直接開啓了2015年下半年的暴漲行情。
“從法理上看，限貸政策也不是完全意義上的金融調控措施，屬於行政調控範疇，損害了市場機制，目前房地產市場上的購房需求主要來自三大羣體:第一是未婚人羣的結婚自住型需求；第二是有子女且子女正在上學的人,改善自己的居住環境需求；第三就是投資、投機類人羣的投資、投機需求。限貸政策設計的初衷是意在通過提高首付款甚至暫停貸款,降低房貸的槓桿效應，但限貸政策對需求的影響並沒有想象的那麼大。”一家央行分行不願具名高管對《中國經濟週刊》記者表示。
“這是因為信貸首付政策鬆緊程度與一次性付清比例高度相關，首付比例提升，一次性付款比例就會有所提升，就以我們對當地的統計，已有超過半數的實力客户選擇一次性付清房款，而在降低了投資客進軍樓市意願的同時，更加傷害了自住需求，這也就是為什麼限購限貸取消後房價快速上漲的一個原因。”上述高管對記者坦言。
究竟怎樣才能降房價？
想知道如何才能降房價，顯然需要先回答“房價究竟是怎樣漲上去的”。中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華主導的一項研究報告顯示，住房市場的需求或購買力並不是由平均收入決定的，而是由有購買意願者的收入決定的，有購買意願者的收入又必須考慮到中國國情，即收入和財富差距的擴大，高收入階層收入增長的速度遠遠高於低收入階層，這是房價“漲不休”的一大內因。
更重要的原因是，房價早已不只有資產屬性，而是一種明顯的貨幣現象。業內分析認為，貨幣超發造成的流動性過剩是房價無法迴歸理性的關鍵。《中國經濟週刊》記者看到的一組數據顯示，1990年以後，中國的M2與GDP的比例就開始超出其他各個發展階段經濟體的均值，並且這一差距越來越大。
由於經濟增長需要大量貨幣支持，房地產調控就面臨保增長與穩房價的兩難抉擇，要想徹底改變的唯一出路並不是粗暴的貨幣政策轉向，而是轉變現有粗放的經濟發展方式。
在“金磚國家”中，這種信貸驅動的特點更為明顯，2010年巴西、印度、俄羅斯和南非的M2與GDP比例分別是66%、70%、48%和76%，而中國這一比值高達167%。當年，低收入國家、中低收入國家、中高收入國家和高收入國家的比例分別為39%、55%、66%、141%。根據世界銀行的標準，中國在2010年屬於中低收入階段國家，所以M2與GDP的比例大概是該收入階段經濟體均值的3倍。
房價除了貨幣屬性，還極大地受到供需關係的影響。孫斌藝就認為，限購、限貸不僅僅是抑制需求，“限購令”還傳遞出商品房是緊缺商品的信號，“既然緊缺，能想方設法買到就有利可圖，這種對供求關係的抑制即使能促使價格下跌，效應也必然是暫時的、扭曲的，長期來看會累積價格上漲的壓力，一旦放開可能會出現超調。”
中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛也告訴記者，目前樓市供需空間錯配嚴重，“一二線城市庫存少，投資增長低，交易非常火爆，供給嚴重不足。不少城市去化週期在6個月以內，個別城市僅一個月。”（《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 | 上海報道）