南京一尚未開盤別墅 土地使用年限已“縮水”14年

最近幾天來，不斷有南京市民向揚子晚報96096熱線報料，稱位於江寧的武夷綠洲沁荷苑即將開盤，明年才能交付，卻已經是擁有14年“地齡”的老盤，而售樓人員也沒有主動告知。記者採訪發現，多數市民買房時會關心價格、地段、户型或配套，卻很少主動注意土地年限。那麼，一般住宅的土地使用年限是70年，武夷綠洲沁荷苑年限大幅“縮水”後，又會有什麼影響呢? 揚子晚報記者 宋南飛

市民石先生為了改善居住，於是想購買一套價格合適的別墅。在多方比較後，他到江寧小龍灣附近的武夷綠洲沁荷苑看房時，瞭解到該項目近期將首開，一共推出48套別墅，其中聯排44套，面積約在200—218㎡，同時還有4套獨棟，面積約為309㎡—460㎡。

不過，一詢問價格，令石先生疑惑的是，附近普通住宅售價都已經直逼30000元/平方米了，這裏推出的聯排別墅均價僅為23600元/平方米，開盤當天還會有總價減8萬元優惠，折算下來有的房源單價21000元左右就能買到。應該説，相對於眼下的樓市來説，這個價格確實蠻便宜的。

那麼，這裏的別墅為什麼價格這麼低呢?不放心的石先生諮詢了江寧的多位朋友，這才得知，武夷綠洲是江寧的老樓盤，前後已經開發了十幾年，新開的別墅“沁荷苑”雖然是新房，但土地使用年限卻已經嚴重縮水，拿地至今，算下來，只剩56年。得知這樣的情況後，石先生這才明白售價為何比較低的原因，心裏自然也不舒服了，因為當初諮詢售樓處時，售樓顧問根本沒有提到這一茬。而記者經過實地調查，發現石先生等市民反映的問題屬實，土地年份縮水一直被售樓處有意無意地“隱瞞”。

房子是全新的，“地齡”卻已有14歲了

2002年拿的地，至今尚未開發完畢，房價卻已漲十多倍

公開資料顯示，武夷綠洲佔地面積449437.6平方米，規劃總建築面積715581.39平方米。土地使用年限從2002年7月19日開始計算，目前距離截止日期已經只剩56年。按照國家的相關規定，土地使用權出讓最高年限按不同用途確定，其中住宅用地70年、綜合用地50年、商業用地40年。

記者採訪了南京一位房地產行業的專業人士，他告訴記者，土地使用年限是從政府出讓土地的時間起算的，開發商從拿地到規劃、開發、銷售一般需要兩到三年乃至三四年的時間，所以使用年限縮水個幾年是正常的，當然體量較大的項目開發週期也會比較長。比如，江北220萬平方米的超級大盤明發濱江新城，2002年拿地，2004年第一次開盤，2010年整體交付。而總建築面積360萬平方米，共分16個街區開發的天潤城2005年首次開盤，2015年收官。

那麼，武夷綠洲這新推出的房子，14年的年限差額去哪兒了呢?一位開發商內部人士向記者透露，土地使用年限嚴重縮水的樓盤，要麼是資金不到位、市場定位不準確，要麼是規模較大、開發週期長。不過，他表示，不排除另外一種情況，即在過去十多年，土地迅速增值，房價也一路飛漲，開發商為了獲得更大利益故意拖延開發節奏。“從拿地至今已經過去14年，武夷綠洲還沒有開發完畢，而房價也從最初的2000多元/平方米，到現在的23600元/平方米，上漲了十多倍。”該內部人士説，這不排除開發商是為利益着想。

買房莫忽視“地齡”，可能影響二手房貸款

土地使用年限大幅縮水，對於購房者來説究竟會有何影響呢?記者瞭解到，就在今年4月份，温州曾傳出“土地證續期需繳數十萬元”的消息，在全國引發了強烈關注。雖然後來被確認為是誤讀，但據業內人士介紹，按照我國《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，確實可以自動續期，但至於續期是有償還是無償，有償的標準又是多少，目前還沒有定論，但很可能不會完全無償。

值得關注的是，早在2004年，《深圳市到期房地產續期若干規定》發佈實施，20年使用期的補繳地價下降為基準地價的35%，業主均補繳後獲得續期。因此，該業內人士提醒南京市民，買房的時候不能忽視“地齡”的問題。記者採訪時發現，也有買房人認為房子年限縮水問題沒啥大不了，稱“説不定住個10年或20年的，就已經賣掉再換房了。”對此，南京一位二手房中介的負責人告訴記者，土地使用年限大幅縮水，其實對二手房的影響更明顯，相比使用年限所剩不多的樓盤，買房人顯然更願意購買使用年限更長的房源。此外，年限縮水的二手房在辦按揭貸款時，因貸款的年限、金額都和房子的土地使用年限直接相關，即使房子很新，但“地齡”太長，貸款依然要受到影響，甚至會被銀行拒貸。