“控地價、限房價”落地 北京海淀永豐板塊深陷定價難

自“9·30”新政出台後，北京樓市調控政策不斷升級。10月28日，“控地價、限房價”交易方式正式落地，海淀及大興的四宗地塊具體限價公佈。業內認為，這樣的土地交易方式不僅影響地塊周邊的新房和二手房市場，平抑之前漲幅較高的房價還能增加中小户型產品的供應，一定程度上緩解了北京樓市供需矛盾，尤其是新房市場中小户型的缺失。此外，土地尚未出讓就鎖定未來的銷售價格，這會影響購房者對於未來北京房價的預期，利於北京房價逐漸迴歸理性。但對於之前高價拿地的房企而言，卻是一次嚴峻的考驗。

拍地新政出台

9月30日，北京市政府提出“控地價、限房價”的土地出讓方式，稱在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

10月13日，北京市規劃和國土資源管理委員會發布海淀區、大興區四宗地塊出讓補充公告，明確四宗地塊將採用“控地價、限房價”的方式掛牌出讓：“在競價達到合理土地上限價格後，將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。”

10月28日，北京市規土委就上述四宗地塊發佈第二次補充公告，進一步明確了具體的銷售限價，海淀區永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米;大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。補充公告還強調，商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。商品住房取得分户不動產登記證書或契税完税憑證後五年內不得出售。

二手房報價走低

“控地價、限房價”的土地出讓方式提出以來備受社會關注，這一政策的落地也會對北京樓市產生深遠影響，尤其是限房價地塊的周邊區域樓市。此次“控地價、限房價”的地塊中，有三宗位於海淀永豐產業基地，具體銷售限價公佈後，海淀西北旺板塊過高的二手房價格已經開始出現鬆動。

以東馨園小區為例，北京商報記者走訪發現，新政落地後，該小區最新委託出售的兩套房源報價相較以前均有回落，一套報價為6.6萬元/平方米，另一套報價僅6萬元/平方米。中介表示，“之前業主在報價時幾乎都是7萬元/平方米以上，這兩天新上的幾套房子報價明顯有所降低”。

據上述中介人員介紹，近一年來，海淀西北旺板塊的二手房價格上漲幅度較高，目前該區域內二手房均價已將近7萬元/平方米，年代較新配套較好的次新房價格已高達8萬-9萬元/平方米。

不過，正是由於房屋價格較高，近幾個月該區域二手房成交量不斷萎縮，限房價地塊落實後，對區域內交易量及過高房價有明顯抑制作用，從目前門店情況來看，買方大多推遲購房計劃，賣方已開始下調房屋價格。

新房項目入市難

與較為自由的二手房市場不同，面對新政衝擊，新房項目陷入“定價難”的窘境。以海淀永豐三宗被限房價的地塊為例，緊鄰這三宗地塊就有兩個新房項目，分別是冠城大通百旺府和首創天閲西山，新政的落地增加了兩個項目的入市難度。

冠城大通百旺府銷售人員表示，該項目6月開盤均價在6萬元/平方米，目前無房源可售，需等到預售許可證下來才能開盤，具體售價以備案價格為準。談及限房價地塊入市對項目的影響，該銷售人員稱，“限制房價的措施對項目影響較大，一方面是儲蓄客源的流失，另一方面項目備案價格通過難度加大，會延緩取得預售許可證的時間”。

有業內人士認為，海淀永豐三宗限房價地塊的入市，對昔日首創拿下的西北旺高價地項目影響比較大，儘管首創天閲西山產品定位是高端大户型產品，與限價地塊執行“9070”政策的小户型產品不同，但是限房價地塊僅5.3萬元/平方米的售價還是會影響購房者對周邊房價的預期。

去年首創以4.3萬元/平方米的樓面價格拿下西北旺高價地項目，業內預計該項目單價有望衝擊10萬元/平方米，如今看來，首創天閲西山不僅難以高價入市，項目的銷售進度也將受到影響。北京商報記者走訪發現，目前首創天閲西山項目售樓處已經封閉，暫時不接待購房者，何時開放仍未可知。

亞豪機構市場總監郭毅表示，“控地價、限房價”土地競價方式的改變，給周邊在售和即將上市的項目重重一擊，特別是限定了地塊中商品住宅的最高價格，意味着30%的大户型產品也將限定價格上限。周邊的高價盤將面臨着位置接近、配套趨同、户型面積相似的競品帶來的銷售衝擊，但定價卻要比競品高出30%-40%。

房價迴歸理性

“土地尚未出讓，就已經鎖定了未來的銷售價格，這在很大程度上影響了購房者對於未來房價的預期”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“控地價、限房價”交易方式的落地，能促使未來兩年北京商品房價格不會有較大的漲幅，導致北京房價迴歸理性。

值得注意的是，這四宗地塊均實施“9070”政策，入市後將增加大量平價住宅，極大影響周邊市場。中原地產首席分析師張大偉分析，剔除自住房、公租房外，幾宗地塊純商品住宅面積約為50萬平方米，將合計供應4410套面積在90平方米以下的房源、1260套大户型房源。

此外，“控地價、限房價”直接打擊了開發商拿高價地的預期和積極性。四宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價均在2萬-3萬元左右，剔除配建基本都在3萬元左右，最高限價在5.34萬-5.58萬元，可以説完全杜絕了地王的可能性。過去開發商拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設成為區域高端，但限價之後，使得這一目的不可能實現，這將導致整體定價模式從過去的銷售預期定價模式改變為土地成本定價。這種情況下，根本不可能再出現高價地。

“產品規劃、精裝標準、公共部分以及物管服務，整體品質的升級如何能讓購房者心甘情願地多付出30%-40%的購房成本，成為高價盤們需要自省的新課題。而當‘控地價、限房價’地塊的供應由點及面，這也將成為擺在曾高價拿地的開發商面前共同的問題，如何破解需要智慧，更需要時間。”郭毅如是説。

北京商報記者 彭耀廣