海航實業子公司擊敗李嘉誠等對手 88億港元拿地

擊敗李嘉誠 內地開發商88億港元在港拿地

特派記者 朱麗娜 香港報道

11月2日，香港特區地政總署公佈，一幅位於九龍啓德的地塊，由內地背景的香港海島建設地產有限公司以88.37億港元高價競得，摺合每平方呎樓面價為1.35萬港元。由此，該公司擊敗李嘉誠旗下的長江實業地產等其他19家對手，一舉奪得該區新地王。交易價格亦創下了內地開發商在港投地的最高紀錄。

“如果按照普通住宅的價格估算，這個地塊的樓面價格大約為每平方呎7000-8000港元，但目前這個中標價格相信未來是定位為豪宅出售。”萊坊高級董事及估價與諮詢主管林浩文向21世紀經濟報道記者表示。

他表示，這個地塊毗鄰正在建設中的啓德地鐵站，如果做分層住宅設計，未來高層單位可有全維多利亞港海景，附近地段未來亦有寫字樓、酒店、體育園區等商業物業項目，整個區域有望成為媲美九龍地鐵站的高端商住核心地段。

香港地政總署的資料顯示，該地塊批租期為五十年，面積約為11262平方呎，最高的樓面面積可達60814平方呎。相比中國海外於2013年6月中標的臨近地塊，當時的樓面呎價僅為4913港元，香港海島此次的交易溢價高達1.75倍。

21世紀經濟報道記者在香港公司註冊處查詢到的資料顯示，香港海島建設地產有限公司前身為2004年7月註冊的峯景高爾夫旅運公司，於今年9月正式改名。據多位市場人士透露，該公司為海航集團海航實業旗下子公司。

住宅開發利潤10%-15%

香港地政總署的資料顯示，此次啓德地塊招標吸引了共20個財團參與，包括長江實業地產、新鴻基地產、恆基兆業地產、新世界發展有限公司等多家香港本地老牌地產商，並有12家中資企業以獨資或合作形式入標，如恒大、萬科、華潤置地、中國海外、世茂地產、保利置業等。

由於多個內地發展商近年來在香港積極“搶地”，本土老牌發展商在土地市場的壟斷地位正不斷面臨挑戰。瑞銀去年10月發表的報告指出，香港五大龍頭髮展商長實、新地、新世界、信置及恆地的土地市場佔有率，已由5年前的89%，驟降至去年9月的41%。

“這些老牌的本地開發商通常擁有充足的土地儲備，因此並不急於高價搶地，相比之下，內地發展商在香港擁有土地或者開發項目的數量有限，隨着內地經濟放緩，房地產風險不斷增加。因此，很多發展商紛紛將目光轉向海外，一方面可以分散風險，另一方面也可以對沖人民幣下行的壓力。”林浩文表示。

他透露，目前在香港開發單個住宅項目的利潤率約為10%-15%，與內地一線城市的項目開發利潤水平相若，但考慮到香港税率低，融資渠道多元化，以及香港樓市風險相對較低等因素，內地開發商對香港核心地段的地塊興趣越發濃厚。

根據德意志銀行於9月底發表的報告，以總樓面面積計算，2016年年初至9月底推售出的地皮，24%由內地發展商競得，2009年的相關比例僅為6%；若以地皮成交價計算，內地開發商的佔比已由2009年的4%飆升至21%。

傳內地買家購李嘉誠中環中心

另一邊廂，內地企業和機構仍然在香港密集掃入寫字樓物業。

據香港媒體報道，李嘉誠旗下長實地產出售皇后大道中的中環中心75%權益的交易臨近拍板，最終作價約357億港元，買方為內地機構。這宗交易將刷新香港最高單價商業大廈成交，打破灣仔美國萬通大廈125億港元的紀錄。

長實持有的75%權益，涉及中環中心約122萬方呎樓面，按作價約357億港元計算，平均呎價約2.93萬港元。據悉，目前長實持有的中環中心每月租金收入約7000萬港元，租金回報率約2.8釐。

作為毗鄰內地的國際金融中心，香港依然是很多內地機構海外房地產投資的首選之一。房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）的統計數據顯示，今年上半年，內地機構在香港共投資16.8億美元，同比下跌9%，主要投資標的為辦公室物業。

“內地機構首選中環甲級寫字樓，通常會購買全幢或分層作為總部，主要尋找一些有命名權、擁有海景及樓底高的物業。但這些物業很少放售，通常是一些上市公司或地產商減持非核心物業，或者通過商業地產銷售收入抵消住宅銷售收入下滑的影響。”高力國際企業房地產策略顧問甄浚岷向21世紀經濟報道記者透露。