租金上漲背後“推手”是誰？

這是一個真實的故事。

八年前，有一對親兄弟來到上海。哥哥，咬牙花了100多萬買下一套房子，貸款30年，每年月供4800元。

弟弟要比哥哥精明。當時，他算了一筆帳，這套總價100多萬的房子，當時的月租只有2000元左右。按照這個月租，花100多萬至少可以租住50年了，買房並不比租房划算。

恰逢當時，牛刀説“房價要降一半” 。還有一些磚家的“樓市崩盤論”被媒體大肆宣傳。於是，弟弟最終選擇了租房。

八年前過去了，弟弟錯過了一波又一波的機會。現在，上海的房子已經貴到想買也買不起。甚至，有一天他開始恐慌——自己可能連租房子也租不起了!因為那套原本只租2000元/月的房子，在這幾年的輪番上漲中，已經要每月至少7000元才能租下。

而另一邊，哥哥卻因為降息、銀行的房貸利率優惠等因素，月供不斷降低，現在每月要供的居然還不到4000元。

租不起房——正在一線城市變為常態

58同城8月發佈的《2016上半年租房市場報告》顯示，在租金方面，上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中，上海以5133.91元成為月租最貴的城市。

報告顯示，全國租房需求總量在一季度同比增長了54%，環比增長27%;二季度同比增長39%，環比增長7%。

雖然，上海房屋租賃指數辦公室8月的報告指出，中低端租賃市場中，季節性的租客已陸續進場，市場內新增需求明顯減少;高中端市場租賃需求減退2成以上，房源掛牌後交易週期拉長，部分出現一個月以上空置期;面向年輕人的互聯網長租公寓，由於各路資本注入而加大擴張速度，按間出租、商用房出租等政策放開，和散户出租爭搶市場份額。

但這些短期的利空，無法阻擋房屋租金上漲的大趨勢。同樣上述辦公室的數據就顯示，1月的房屋租賃指數為1805點，而到了8月底，房屋指數已經達到了1904點，8個月的時間，上海平均房租就上漲了5.48%。

除了漲價，上海還在通過結構調整的方式，讓部分人“不能租”，而這也正是這一波租金上揚的核心原因之一。

今年8月29日，上海電視台播放了一則新聞，今年6月，祥東小區引入第三方經租公司，以稍高於市場的價格，從居民手中收儲閒置房源，然後統一裝修、統一出租。

像這套130平米的四室一廳，可入住8人。有些房源還直接租給企業作為集體宿舍。通過代理經租壓縮羣租空間後，人口結構也出現了變化。

祥東小區黨支部書記周靜説，通過經租公司，小區能夠引入一些高級小白領、家庭户，對社區治安環境，包括整體人員素質有所提升。

松江車墩鎮綜治辦主任洪良軍向上海電視台的記者介紹，去年區域外來人口有21萬，到2016年6月份，外來人口控制在17萬多，下降幅度比較大。

這則新聞不經意地告訴我們，上海正在通過整治羣租，減少出租房的數量，來實現以房控人的目的。

自上海設計了“到2040年常住人口不得超過2500萬”的紅線，“以房控人”，就成為人口調控的一個重要手段。通過羣租房的整治，上海很多街道成功實現了減少外來常住人口。這一做法，也讓那些租金只有一千甚至幾百的羣租住房“銷聲匿跡”，市場對中低端的住房需求不斷升温，進而拉動了整體租金的上揚。

公眾號“明源地產研究院”在《調控之後，這些城市的房子最危險!》一文中明確表示，儘管上海2015年末外來常住人口減少了14.77萬人，同比下降1.5%， 但是流出的卻是低技能人羣，流入和留下的卻是高技能人羣。

根據獵聘大數據研究院的數據，今年前三個季度，上海人才淨流入率最高達6.38%，其次是北京、杭州、深圳，人才淨流入率4.97%、1.63%和1.07%。

很難想像，這些高收入、高技能、高學歷的人才，能夠接受羣租房低端的租賃房屋。很顯然中高端的普通住宅，或者説是面向白領的服務式公寓，才是他們更傾向的選擇。在這一背景下，上海的低端和超低端市場規模顯然將逐步減小，房屋平均租金面臨長期上漲的壓力。

其實不僅上海，其他城市也在“以房控人”。比如，北京2016年的政府工作報告就提出，嚴格控制人口規模。大力整治地下空間和羣租房，加強直管公房管理。持續開展“拆違打非”，拆除違法建設1500萬平方米。

類似有人口控制目標的還有廣州、蘇州的中心城區等。這些城市整治羣租等措施的落實，也會側面推升城市的租金。

租賃市場商業化——租金上漲的另一個“推手”

在今年的易居沃頓研究班上，有一個熱門的研究方向是“存量資產的改造和運營”。上週末，商業地產創新組在蘇州組織的案例評審會上，有不少項目都屬於存量資產的改造，其中有的項目就是將空置的大型商場，轉為住宅供出租。

對住宅租賃消費，從中央到地方一直都持鼓勵態度。從今年5月份開始，就不斷頒佈各類政策，鼓勵房屋出租。

中介市場上，鏈家、愛屋吉屋等都涉足長租公寓的領域;開發商方面，則有萬科、永泰、綠都等企業涉足。這些企業和蘑菇公寓、u+公寓等互聯網長租公寓一起，形成了一個很大的出租房市場。

而另外一方面，包括上海在內的各個城市，先後在土地出讓文件中，規定了開發商自持並對外出租的房屋面積比例，也進一步強化了出租房屋的市場供應量。

政策的大力扶持，和市場環境的大幅度轉變，以及各路資本的大量流入，讓房屋租賃行業由原來個人“二房東”為主的“游擊隊”，改變為正規軍，並將租賃市場細分成各種“子分類”。

比如，新加坡永泰就將位於中山公園附近的一棟住宅，開發成能提供專業護理、餐飲、老年教育的養老社區——鴻泰·樂璟會。

雖然一間78平米的獨立單間，費用高達2萬元/月，比周圍的普通公寓租金高出不少，但相對上海公立養老院一個牀位4000元(通常要住三個老人以上且不包括醫療、健康管理的服務，房屋環境和整體設施都極為陳舊)，性價比仍然高出不少，因此吸引了不少人預租。

又比如，綠都地產在迪斯尼邊上開發的繡雲裏項目，未來也將作為民宿，向前往迪斯尼旅遊，且希望瞭解老上海生活風情的人羣開放。根據業內介紹，除了綠都，還有很多開發商有意涉足民宿市場，深耕這一領域的租賃市場商業化。

不管是將住宅作為養老公寓出租，還是作為民宿出租，都比作為普通住宅出租，租金更高，這一定程度上也加劇了對現有房屋租賃市場的房源爭奪。

儘管目前房地產市場的租金回報率普遍只有1%—2%，但未來幾年的租金卻絕對不會停留在低位。對今天很多在售的住宅來説，五年甚至十年後，“租金超過月供”是大概率事件。