政策解讀：借營改增“炒房抵税”是誤讀

今年以來，一些城市房價出現快速上漲，備受社會關注，也牽動着人們敏感的神經。有觀點質疑，5月份營改增試點全面推開，把不動產納入了企業增值税抵扣的範圍，買房能抵扣增值税，會不會是企業加入了“搶房大軍”，從而助推了房價上漲？針對這一問題，記者採訪了有關部門和專家。

廠房、店鋪、辦公樓等不動產，進項税可抵扣

不久前，有關上市公司出售房產“保殼”的消息，頗為引人注目。

“這些房產都是企業在多年前購置的，跟營改增關係不大。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長鬍怡建分析，營改增政策規定，企業在5月1日後新購置的生產經營用房，其進項税額可以進行抵扣，但出售房地產並不能抵税。

“營改增全面推開後，雖然不動產納入了增值税抵扣範圍，但企業購買住宅也是不能抵扣的。那種認為營改增會助推房價上漲的觀點，實際上是對政策的誤讀。”國家税務總局有關負責人表示，按照營改增政策規定，企業用於生產經營的廠房、店鋪、辦公樓等不動產，其進項税可以抵扣；而企業購買的住房，屬於用於集體福利和個人消費，其進項税額不允許抵扣。

記者從有關部門瞭解到，在一些房價上漲較快的城市，並沒有出現企業大量購進住宅的現象，更沒有企業購住宅抵税的情況。而且，不少銀行並沒有開展針對企業的住房按揭業務，這意味着企業購住宅一般需要付全款，大量“炒房”也會受到資金限制。

從此輪房價上漲的軌跡看，深圳、上海等城市住宅房價從年初就已經出現快速上漲，商住兩用房從去年開始就已經進入火爆狀態。

“將不動產納入抵扣範圍，是消費型增值税税制本身的要求，跟房地產去庫存、鼓勵房地產投資沒有任何關係。”税務總局有關負責人表示，營改增的最終目標，是建立徹底的消費型增值税，通過改革進一步完善税制，有利於企業減負降成本。5月1日全面實施營改增後，今年5—7月全國營改增已累計減税1260億元。

不動產納入抵扣範圍，利於商業地產活躍

營改增將不動產納入抵扣範圍，對住宅市場影響不大，那麼對商業地產會有怎樣的影響？

5月17日，中廣影視發佈公告：決定出資6533萬元購買位於通州區台湖鎮外郎營村北京民企總部基地14號樓的房產，用於公司經營發展需要。新購置的房產按照11%的增值税率抵税，企業可以減輕税負700多萬元。

“營改增將新增不動產納入抵扣，企業可能會對商業地產重新配置，以更好地利用這一政策紅利。這在客觀上，會促使商業地產市場成交更加活躍。”胡怡建介紹，除了新購置房產外，企業還可以把以前購置的生產經營用房出售，再新租賃一處不動產用於生產經營。這樣，出售房產讓企業資金充裕，新租賃的不動產又能抵税。

從上市公司公開披露的情況看，今年以來，A股上市公司千萬元購置商業地產方案有近60宗，但同時還有70多家上市公司公告稱要出售自有的房產。比如，禾嘉股份近日發佈公告，擬將位於四川省成都市的房屋和土地資產，以及公司持有的中汽成配100%股權，以6.27億元予以出售。這表明，營改增全面推開以來，企業對於房地產的配置表現為有買有賣，並沒有出現“一邊倒”的情況。

“企業作為納税人，首先考慮的是經濟效益。對於不動產來講，新增不動產可以作為進項税抵扣，但如果其投資行為對生產經營沒有益處的話，也不會僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產，這是企業自己的投資決策問題。”財政部副部長史耀斌表示。

專家分析，企業炒房轉賣並不“省税”

“營改增作為一項税制改革，對企業新購置生產經營用房減税力度很大，但‘炒房’者並得不到什麼好處。”全國政協委員、瑞華會計師事務所管理合夥人張連起解釋，雖然購買商業地產可以抵税，但當企業出售這些地產時，需要繳納的税費也不少，遠遠高於個人銷售住宅的繳税。

儘管如此，不少企業對房地產投資仍表示出相當的熱情。9月14日，九鼎集團旗下控股公司九鼎投資發佈公告，準備將募集到的15億資金全部用於房地產投資。在新三板的企業中，9月份宣佈購買商業地產的還有翼捷股份、本貿科技等。相較於新三板企業，保險公司投資房地產更是大手筆。今年7月，國華人壽保險買下上海陸家嘴SOHO世紀廣場，成交總額為32.97億元。

面對企業投資商業地產的熱情不斷上漲，不少人擔心：商業地產會不會“瘋漲”？

對此，張連起認為，新三板企業融資之後，加大投資性房地產的配置比重，主要是因為經濟面臨下行壓力的情況下，好的項目比較難找。至於保險公司投資房地產，則是出於資產安全配置的考慮，使保險資金具有長期穩定的回報。實際上，對金融投資類公司而言，房地產投資基本上都是“標配”。

“受住宅價格影響，一線城市商住房價格也出現了快速上漲，但純粹的商業地產價格還是比較穩的。”張連起説，從會計師事務所瞭解的企業情況看，既有不少實體企業有自購辦公樓、經營場所等不動產的打算，也有不少開發商在努力推銷商業地產，市場活躍但供應並不吃緊。