房地產税改革“提速” 樓市調控需長效機制

香港提升二套房印花税的消息，在週末疊加了財政部部長樓繼偉關於房地產税改革正在積極推進的表態，令“房產税”這一詞彙熱度持續升温。

房地產税包括房地產業營業税、個人所得税、房產税、土地增值税、契税等多項税種。而市場通常熱議的房產税，只是其中一部分。就房地產税改革而言，業內普遍預期對房地產行業形成利好。因為目前房地產行業的税費項目眾多，包括開發、流通、持有等環節，涉及交叉重複問題，房地產税改革將會對原有的税收制度進行增減組合，釐清各項税費，包括其與土地出讓金之間的關係，形成一個更加清晰簡化的完整體系。最終結果將會降低房地產行業的開發成本，使行業的管理和規範更加市場化。

就廣泛關注的房產税而言，早在1986年頒佈的《中華人民共和國房產税暫行條例》已經涉及到，但該條例規定，對個人所有非營業用的房產免徵房產税。2011年開始在上海和重慶推行房產税徵收試點。結合國際國內房產税徵收的情況來看，這一措施仍然可以説是對各方面的利好。

其一，房產税的徵收可以為財政收入提供一個穩定的來源，從而打破土地財政依賴格局。以往土地出讓金是地方政府收入的重要部分。業內估計，未來房產税能佔到地方財政收入的10%-30%。雖然要想用房產税完全取代土地出讓金對地方財政的支持仍有困難，但無疑能緩解土地財政導致的地方財政尷尬境況，也將為實施積極財政政策提供更大的可作為空間。

另外，按照正常邏輯，一旦房產税徵收政策出台，多套房屋的保有者會在衡量其税收成本和房屋溢價之後選擇出售，從而增加供應，平抑價格，促進房價理性運行。即便不選擇出售，對多套房屋保有者收繳税費可以發揮税收調節收入，促進社會公平的作用。

其二，房產税的出台有益於維護房地產行業的健康持續發展。從國際實踐來看，房地產税税收收入通常被用來提升公共服務和配套設施，即通過課税增加的財政收入用於提高城市的公共服務質量，客觀上會使城市對人口更有吸引力，相關區域房價隨着公共服務質量的提高而提升，進而使得税基進一步增大，並逐步形成良性循環。這樣的秩序和環境可以對房地產行業形成正向激勵，促進行業健康發展。

同時，由於有税負成本的約束，可以有效降低房地產投機炒作需求，有效引導購房預期和投資心理，使房價運行在理性空間。香港大幅提升二套房印花税的政策初衷即在於此。

綜合來看，隨着9月份、10月份20餘城市調控措施的相繼實施，到近日上交所、深交所相繼收緊針對房地產公司債的監管，再到財政部方面“房地產税改革正在積極推進”的表態，房地產調控的長效機制正在探索實踐。而從長期來看，這一系列政策的出發點並非是打壓，而是維護房地產行業的健康持續發展，維護社會公平正義，利在各方。房產税的推出正是如此。