房地產税究竟是解藥還是毒藥 很難給出答案

上週五，財政部部長樓繼偉在“財政與國家治理暨財政智庫60年”研討會上書面講話中透露，環境保護税、個人所得税、房地產税等改革正在積極推進。第二天，在講話中處於第三順位的房地產税獨領風騷，登上媒體頭條。這距離房地產税上一次釋放“重大改革信號”僅4個月。

始終處於“大勢所趨”“積極推進”“一直在路上”狀態的房地產税改革，毫無疑問已經成為一個歷久彌新的現象級話題。政策層每一次涉及房地產税的公開表態，哪怕是隻言片語，都能刺激公眾敏感的神經。

還是在上週，國土部啓動不動產統一登記制度落地督察行動的消息也受到了廣泛關注。“這是繼國務院第三次大督查後，又一次涉及不動產統一登記工作的統一行動。”媒體報道凸顯了本次行動的深意：不動產登記提速，房地產税徵收還會遠嗎?

儘管類似的解讀和猜測，早在兩年前不動產登記制度推行時，就已經出現過了;儘管有關部門多次否認了不動產登記提速與房地產税徵收之間的關聯……但這似乎並未減弱各方由此展開想象與猜測的熱情。

承載這份熱情的，與其説是“難產”的房地產税，不如説是“滾燙”的中國樓市。如何讓樓市降温同時保持房價的穩定，已成為攸關經濟與民生的棘手問題。在經歷了一輪又一輪調控政策，和一輪又一輪的房價上漲後，越來越多的人將目光轉向了房地產税。

有專家表示，我國房地產之所以變成投資市場，就是沒有推出房地產税，限貸限購沒有辦法抑制投資和投機行為，房地產税才能制止無成本購房。

按照各方的設想，房地產税可以調節房地產供需平衡，抑制房價;同時新的税收可以降低地方政府對土地財政的依賴;此外，累進的税制有利於調節收入分配和財產再分配……

預期的“療效”十分吸引人，但遺憾的是這並非出台房地產税的目的初衷。此前，已有國税總局的負責人表示，房地產税屬於對存量財產徵收的地方税，既不是直接影響房價的主要因素，也不能直接影響房產持有者的收入，難以賦予它宏觀調控功能，所以鮮見各國通過房地產税調控房地產市場的做法。

而從其“臨牀效果”看，以2011年開徵房地產税的上海和重慶為例，上海房產税試點之後，實際的房價比徵收房產税之前的房價少漲了15%;而重慶房產税試點之後，房價上漲了11%。數據顯示，房產税試點並未改變兩地樓市短週期波動特徵，兩地在房價普漲的大背景下也並未走出獨立行情。

出現這樣的結果其實並不意外，房地產市場影響因素眾多，税收並非萬能。專家學者在此前給出的意見已經表明，如果希望寄託在税收調控上，不但無解，反而有毒。就房地產税與房價的關係而言，已有不少業內人士和研究機構表示，加重交易環節税負，或開徵特別房地產税，很容易被轉嫁，實際上會進一步加重買房的成本。

要就房地產税究竟是解藥還是毒藥給出一個答案很難。房地產税遲遲“待產”的一個重要原因，也正是在於其利弊尚需考量平衡。但可以明確的是，從政策層的隻言片語中捕風捉影，為房地產税掐指算出一個時間表、路線圖，然後打包冠以“房地產税要來啦!這些事情你必須知道”的標題，不但無助於改革工作的推進實施，反而可能形成錯誤的預期。

對於廣大購房者和投資者而言，房地產税話題裏只有一件事需要他們知道：房地產具有二元性，但房地產税並非二元：它既不會讓中國樓市變成無產者的天堂，也不會讓這裏變成有產者的地獄，這就是真實的房地產税，一直在路上，不問遠方。