房企三季度淨利潤率首次跌破8%

房企增收不增利愈發明顯。

21世紀經濟報道記者發現，今年三季報顯示，房企利潤率普遍出現下跌。不過費用管理能力普遍提高，資金鍊也在向好。

中原地產研究部統計顯示，132家上市房企前三季度合計營業收入為8780.5億，淨利潤只有687.8億，平均利潤率跌至7.8%;2016年上半年，130家房企的淨利潤率有8.15%，而即使在成交相對低迷的2015年同期利潤率也有10.1%。

中國中投證券分析師李少明觀察到，行業分化現象依然在延續。三季度末前百強房企銷售額市場佔有率為46.4%，較去年同期大幅提升7.7%。預計由於一二線與三四線房地產市場結構分化延續，中小型房企的生存將愈發艱難，重點佈局一二線城市的大型房企將在行業整合中持續領先。

不過，受益於今年市場火熱，房企銷售業績普遍完成狀況良好。業內人士預計，受宏觀調控影響，四季度樓市成交量會繼續下跌，但房企可能降價動力不足。

生存無虞，風險猶存

儘管從利潤角度看，房企日子並不好過。但預收賬款、償債能力方面顯示，房企目前的生存風險並不高。

中國中投證券統計123家上市房企三季報發現，受益市場銷售火爆，現金回款迅速增加，預收款項同比增34%達14656億元，已超2015年全年行業營收11924億元，確保房企未來1年業績無憂。

從負債方面看，三季度末行業有息負債總量約14799億元，同比僅增加2.6%;借款與一年內到期的非流動性負債分別為 2080億元、2739億元，同比降16.8%、22.3%，佔有息負債比例分別降低 3%、5%。長期借款同比增加至 9980億元，佔有息負債比例提升9%至67%。顯示房企短期償債能力提升。另外，三季度末行業平均淨負債率降至 82%，同比大幅下降22%。

由於樓市前三季度銷售火熱帶動回款加快，房企貨幣資金大增。

2016年前三季度，A股上市房企貨幣資金達7881億元，同比增51.8%。前三季度現金覆蓋短期有息負債的比例達164%，同比提升78%。經測算，房企整體扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達十年內最高值3062 億元。因此分析認為，房企貨幣資金充裕，行業整體償債能力較強，槓桿風險可控。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產企業雖然收穫了銷售額歷史最高的一年，但三季度在市場依然高温的情況下出現利潤率下調，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價高企佔比侵蝕利潤，房企的風險越來越大。

降價動力不足

從房企銷售業績看，行業分化日益明顯。

據克而瑞研究中心監測，從前10月房企銷售表現來看，預計全年實現1000億規模的房企有望達10-13家，2000億規模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現3家。

除已實現1000億銷售額的7家企業以外，華夏幸福、萬達、綠城、金地、龍湖均已實現700億以上銷售額，克而瑞研究認為，只要保持現有銷售速度，這5家房企實現千億銷售也指日可待。

雖10月受政策影響，房企單月銷售下滑，但克爾瑞統計顯示，截至2016年10月底，在公佈全年銷售目標的房企中，已有14家房企超額完成目標。大部分房企銷售目標完成率在90%以上，僅小部分房企目標房企完成率在80%-90%之間，業績完成情況普遍積極。

克而瑞分析師沈曉玲注意到，房企的銷售排名也在變化。如碧桂園在三季度位列行業銷售額第三，這主要是因為即便是市場表現好，公司促銷力度也足夠大。

張大偉認為，從目前多家公佈前10月銷售業績的房企來看，10月房企銷售數據樂觀，這將影響調控後房價下調的時間和空間。他預計11-12月市場成交會繼續降温，但出現價格大幅變動的可能性較低。

不過，調控對市場的影響仍在不斷顯現。10月28日召開的中央政治局會議再度提及“抑制資產泡沫”，表明中央層面對部分樓市過熱局面的態度依然維持從緊。而各調控城市的政府則繼續從嚴厲管控、嚴格執法環節出發，將調控文件深入落實。

中原地產研究中心監測的19個城市開盤情況顯示，目前推盤認購率已大幅下跌至64%，幾乎是今年4月以來的最低水平。從16個調控代表城市情況來看，10月前30日合計的新房成交量較9月同期下降25%，走勢與40城基本一致。其中濟南、蘇州、南京成交量降幅超過五成，東莞、福州、杭州、佛山降幅超三成。

沈曉玲預測，第四季度的銷售將沒有前三季度表現好，11-12月份可能會與10月份保持相當的水平。

克而瑞研究認為，2016年前10月房企銷售情況大體可觀。但受熱點城市政策調控收緊的影響，房企或調整項目上市節奏，或項目去化減速，部分房企業績較上月有較為明顯的下滑。據統計，10月百強房企銷售整體環比下降10%。