樓市房價漲毛利率降 北辰實業敗給二線城市
北辰實業後續是否會重返大本營北京,學習萬科等房企加碼一線城市?公司給出了模稜兩可的回答。
起家於北京的地產類上市公司不在少數,當中,有的房企放矢在各地佈局,做得風生水起,但有的卻沒有把握住關鍵機遇,而逐漸掉隊,北京北辰實業股份有限公司(北辰實業,601588.SH)就屬於後者。
今年前三季度,北辰實業的淨利潤為4.2億元,遠低於同將大本營建在北京的北京城建(7.2億元)和首開股份(17.2億元)。
令人不解的是,在今年半年報中,北辰實業列出所投資城市房價上漲幅度表格,其所投資的8個城市房價全都在漲,但其房產開發業務的毛利率反而下降到29%。回想2014年,北辰實業進駐的長沙和杭州商品房交易額均下降,公司這一年淨利潤也同比下降20%,面對較為波動的二線城市房價,近年來以開發二線城市為主的北辰實業是否擔心栽跟頭?記者就以上相關問題詢問北辰實業,得到了公司的答覆。
房價“漲”毛利率“降”
北辰實業於1997年成立,其所擁有的資產也主要集中在“奧運村”,當中囊括國家會議中心、北辰洲際酒店等。除了經營酒店、購物中心、會展業外,房地產開發也是北辰實業的重要業務,公司前期在北京的房產項目也為數不少,包括香山清琴別墅、北辰長河玉墅別墅、北辰香麓等。
北辰實業起初業務僅集中在北京,後逐步走上全國擴張之路,近年尤其對二線城市的開發。然而,開拓步伐加快後的業績卻不太穩定,今年上半年,公司淨利潤同比增加4%,但到了第三季度末,其業績卻有所下滑,前三季度淨利潤同比下滑20%,為4.2億元。
同時,數據顯示,2014年、2015年與今年上半年,公司出售開發產品業務的毛利率分別為42%、34%、29%。
令人費解的是,今年半年報中,北辰實業列出了所進入的8個城市房價增漲比例,這8個城市上半年房價都有所上漲。房價在上升,北辰實業房產開發業務的毛利率反而在下滑,這是何故?
對此,北辰實業向本報記者解釋道:綜合毛利率下降的原因是,原拿地較早的高毛利率項目逐步減少。公司2014年、2015年結算項目主要是京內毛利率較高產品,由於公司可結轉房源結構變化,2016年上半年結算產品中京外普通住宅產品佔比較高。
拿地保守幾近退出一線城市
2007年以前,北辰實業的所有業務都集中在北京,2007年伊始,北辰實業決定走出北京,以92億元拿下面積達550萬平方米的長沙新河三角洲,該項目成為長沙當年的地王。彼時,北辰實業公開稱“長沙只是全國擴張的第一步”。
但對當時僅有43億元營收的北辰實業來説,成為長沙地王為其帶來沉重負擔。這一地王項目進展緩慢,遲遲無法運作起來,3年後,長沙北辰三角洲項目首開區一期住宅才推向市場。而後,長沙三角洲項目每年都相繼有項目完工,但仍耗費了大量時間開發。有説法稱,該地塊最後一期工程預計在2017年開工,2019年將全部建成。
2014年是北辰發展過程中的又一個時間節點,自此以後公司又向其他二線城市逐步擴張。其先是在2014年在武漢與杭州佈局,2015年新進入成都、蘇州、南京、合肥、廊坊5個城市。
與成為地王激進做法相反的是,北辰實業強調多年來“低成本擴張”。而公司的做法也的確與此符合,公司自2014年後,所拿下的14塊地中價格均未超過30億元。值得一提的是,當中只有一塊地位於北京順義,也就是説,這些年來公司在一線城市再無動作。
而聚焦於開發二線城市後的北辰實業,也並非發展得順風順水。2014年,長沙和杭州商品房成交額分別同比下降24%和6%,進駐這兩個城市的北辰實業也在一年淨利潤同比下降20%。
相比於二線城市房價的波動,一線城市長期房價較為堅挺,僅今年上半年,一線城市商品住宅平均售價比去年同期上漲47%。根據北辰實業的回答,其京內住宅的毛利率也的確高於京外住宅。
既然如此,北辰實業是否認為其聚焦於二線城市的戰略存在風險,是否擔憂類似於2014年開發城市房價下跌的情況再度出現?該公司回應道,從中國經濟發展及房地產市場發展情況看,總體趨勢仍將保持向上,雖受政策等影響,市場或有小幅波動,但尚不具有斷崖式下跌的可能。
而房產行業的分析師嚴躍進卻並不這麼認為,他對記者説:“從投資層面看,投資成都等城市相對來説性價比一般,或者説投資方面的優勢沒有顯示出來。對比今年部分房企的表現,比如説首開股份和北京城建今年業績不錯,這個和其在北京市場積極佈局是有關係的,所以能夠享受較好的業績成長利好。”
北辰實業後續是否會重返大本營北京,學習萬科等房企加碼一線城市?公司給出了模稜兩可的回答:北京作為公司的大本營,也是公司重點關注城市,近年陸續參與了多宗土地的招拍掛,雖然僅獲取一宗順義區土地,但公司戰略方向並未改變,在總體加速擴張發展的基礎上,仍將積極吸納滿足公司發展的優質項目。
從股價表現看,北辰實業曾經因奧運,在2007年至2008年大盤處於高位時,股價一度超過10元。其後,公司股價再未有此高位。在2014年至2015年大盤震盪區間,北辰實業也跟隨大盤漲跌,11月3日,北辰實業收盤於4.22元,市盈率為28.2倍。