樓市調控再落子：兩部委發文規範明碼標價

《每日經濟新聞》記者注意到，目前，我國的樓市調控正在下一盤很大的棋。繼國慶節前後全國逾20個熱門城市主動祭出限購限貸等新政之後，各種調控方式接連出台，比如嚴查信貸資金違規流入樓市、整肅房地產中介以及打擊房企的不規範銷售行為等。

而就在昨天(11月8日)，這種調控再度升級——發改委、住建部聯合發文，將針對各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標價進行專項檢查，為期一個月(11月10日~12月20日)，檢查對象涉及房地產開發企業和房地產中介機構。與之前各個城市的單獨行動不同，此次調控的規格有了明顯的升級。

有分析指出，此次專項檢查實際上瞄準的是房產銷售環節的捂盤惜售行為。總的來看，包括此次專項檢查以及此前的限購限貸，此輪調控有一個核心是一以貫之的，即從多方面規範市場交易行為，進而起到抑制擠壓資產泡沫的作用。從後續影響上看，此次專項檢查有助於防範房價虛高現象的出現，購房者的顧慮會有所減少，買房的底氣也會增加。

不過，亦有分析指出，受政策持續收緊、購房者預期變化等因素影響，四季度核心城市房價或逐步過渡到微跌區間。

重點查處八類違規行為

相較於此前單個城市的專項整治，昨日發改委、住建部發布的文件涉及的城市更廣、主導檢查的單位級別更高、檢查內容也更為明確。文件顯示，此次活動由住建部、發改委直接向各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市專門發文，涉及發改委、物價局，住房城鄉建設廳、建委、房地局，深圳市市場監督管理局。

《每日經濟新聞》記者注意到，此前深圳、廣州、上海、北京和合肥等地已經開展的針對房地產市場的專項整治活動，多是市級政府主導進行。而本次檢查對象將由省級價格主管部門按照“雙隨機”的要求產生，直接抽查50家在售樓盤、50家房地產中介機構門店，組織市級價格主管部門全面檢查其他在售樓盤、各自抽查50家房地產中介機構門店，並及時向社會公佈抽查情況及查處結果。

文件顯示，八項行為將受到重點查處，主要包括，銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價;未按規定實行“一套一標”;未一次性公開全部銷售房源。

此外，商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自願選擇;標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素;採取多種方式明碼標價，標價內容不一致;在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用和其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為也在重點檢查之列。

值得注意的是，本次檢查的結果在專項總結前，將會分階段公佈。各省級價格主管部門、住建部門要在11月25日、12月10日將階段性檢查情況(每次上報3件典型案例，共6件)分別報送國家發改委價監局、住建部房地產市場監管司，12月20日前報送專項檢查總結。

專家：意在規範交易環節

值得一提的是，早在10月中旬，住建部在《關於規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當經營行為依法嚴厲查處，其中便包括：不捂盤惜售或散佈漲價信息;每套房均明碼標價，不在銷售現場臨時提價，不收取價外費用等。昨日發改委與住建部宣佈的針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，與上述住建部10月份的文件無疑是一脈相承的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，從調控思路上看，發改委和住建部此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，實際上和此前各地推出的限購限貸政策是一致的，即多方面規範市場交易，進而抑制資產泡沫。

他表示，過去部分房企的商品房銷售報價比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會隨意漲價，這使得此類住房交易市場比較混亂，進而造成購房者的購房成本加大。

“此次專項檢查非常有必要。”嚴躍進指出，對房屋銷售中的標價環節進行規範，能夠防範各大房企和中介的虛假營銷做法，督促房企和中介機構迴歸誠信經營，對於規範市場交易環境、穩定市場預期等有積極作用。但明碼標價的政策導向要落實，有賴於兩點。一是各類價格的公示需要讓購房者較容易獲知，尤其是要實現一房一價。二是對於各類虛假報價，應該通過限制銷售或加收罰款等方式進行約束，對相關售樓處或中介門店的後續銷售資格也應該進行限制。

值得注意的是，近期各地對房產中介的監管規範力度有明顯加強趨勢。比如，不久前的10月27日，深圳市市場和質量監督管理委員會(以下簡稱深圳市場監管委)便組成了13個檢查組，對42家房地產中介機構及其上下游關聯企業進行了突擊檢查。此次檢查不僅基本覆蓋了當地的大型中介，而且不同於以往綱領性的規範，深圳市場監管委此次對房產中介提出了十餘條具體的業務規範內容。

無獨有偶，此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，其檢查對象也包括房地產中介機構。對此，嚴躍進指出，近期監管層針對房產中介的整頓很有必要，因很多違規的業務都是部分中介盲目創新導致的。尤其是一些互聯網中介平台，此前很大程度上游離於監管之外，導致不少資金違規流入了樓市，造成了樓市資產泡沫的擴大。

房價或進入微跌區間

值得注意的是，從範圍來説，此輪房地產調控針對的多是樓市上漲熱點城市，此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查亦不例外。

在各類調控措施步步為營推進的背景下，《每日經濟新聞》記者注意到，房價自國慶長假之後已經出現了一定程度的降温。國家統計局10月21日公佈的數據顯示，10月上半月，從房價環比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩，深圳等地新建商品住宅價格甚至出現了環比下降的現象。

中原地產統計的全國54個城市的成交數據也顯示，受新政策收緊影響的22個城市實際簽約量明顯下調，10月環比跌幅達40%。此外，11月首周，54城新房成交5.6萬套，環比下滑20%，這是今年以來該統計口徑第二次跌破6萬套，上一次出現這種情況是政策頻出的國慶長假。

來自中原地產的分析認為，54城新房簽約數據的變化，主要是因為限購之前部分城市出現集中籤約，提前釋放了消費需求，進而出現調控後市場成交下滑的現象。因簽約和網籤的時間差，10月中旬以後開始顯現的網籤量下滑將會持續，預計4季度新房成交較3季度下調50%。

中原地產首席分析師張大偉向記者表示，10月中旬以後，北京、上海、深圳等地開展的政策全面落地執行的執行力度可謂前所未有。嚴格執行的調控政策影響了購房者的預期，並開始出現全面觀望的態勢，加速了市場成交下調趨勢。

張大偉認為，政策趨勢已經改變，市場分化必將帶來政策分化，未來更是趨向於一城一策，部分政策力度不大但房價上漲壓力較大的城市將面臨調控繼續加碼的可能。在此情況下，過去房價漲幅較快的10幾個核心區域城市，在四季度，房價有可能會從10月份的停漲逐步過渡到11月至12月的微跌。